אלקטרה נדל"ן תעמוד בהתחייבויותיה בשנה הקרובה, האתגר יהיה ב־2013

אלקטרה נדל"ןוהחברות־הבנות שלה נמצאות בעיצומו של מימוש נכסים בארץ ובחו"ל, שמטרתו שיפור מבנה ההון ויצירת קופת מזומנים שתאפשר לחברה לעמוד בהתחייבויותיה לבנקים ולמחזיקי איגרות החוב במהלך השנתיים הקרובות.

החברה, שהציגה בסוף הרבעון השלישי של 2011 יחס הון למאזן של 13.5%, גירעון בהון החוזר של 1.65 מיליארד שקל, יחס חוב למאזן של 75% ותזרים שלילי מפעילות שוטפת סולו של 11 מיליון שקל, צריכה לשלם למחזיקי האג"ח שלה ולבעלי חוב שאינם בנקים 138 מיליון שקל ב־2012 ו־205 מיליון שקל ב־2013. מצב זה, בשילוב עם התנאים במשק בכלל ובסקטור הנדל"ן בפרט, כמו גם הקשחה במדיניות הבנקים למימון הענף, עלול להביא את אלקטרה נדל"ן למצב שבו היא מוצאת את עצמה מתמודדת עם משימה מורכבת ליצירת מזומן.

מה דעתך על מניית אלקטרה נדלן:

•  
•  
•  
•  
•  

קנייה חזקה

קנייה

המתן

מכירה

מכירה חזקה

בעוד שהשוק ממתין לפעולות נוספות שיביאו ליצירת מזומן שיאפשר את החזר החובות והסדרת היחסים עם בנקים מלווים באירופה, התבשרנו על שינוי במדיניות החשבונאית שיאפשר לאלקטרה להקטין את החובות ואת שיעור המינוף בהיקף מהותי, מבלי לבצע החזר חוב כלשהו. שינוי חשבונאי זה הוא מעבר משיטת איחוד יחסי לשיטת השווי המאזני.

על פי השיטה שהיתה נהוגה עד כה, שיטת האיחוד, היו סעיפי תוצאות הפעילות של החברות־הבנות של אלקטרה נדל"ן צריכים להירשם בספרי אלקטרה בסעיפים מקבילים. בשיטה החדשה, שיטת השווי המאזני, המאזן של אלקטרה יציג רק את השווי המאזני של אחזקת אלקטרה בחברות־הבנות ללא יתר הסעיפים במאזניהן. למעשה, תקטין אלקטרה את היקף המאזן שלה, שכן צד הנכסים וההתחייבויות שלה קטן, אך סעיף ההון לא השתנה. כך, לשיפור שייווצר ביחסים הפיננסיים של החברה תהיה חשיבות רבה יותר, ובפרט לגידול של יחס ההון העצמי למאזן מ־%13.5 לכ־35.5%.

בעיות בגרמניה

אלקטרה נדל"ן פועלת בתחומי הנדל"ן בישראל ומחוצה לה תוך התמקדות בתחום הנדל"ן המסחרי המניב ובפעילות ייזום למגורים ומשרדים. נכון לנובמבר 2011, מחזיקה הקבוצה בישראל ובחו"ל ב־100 נכסים, מתוכם 89 נכסים מניבים ו־11 נכסים בשלבים של פיתוח והקמה . כמו כן, מחזיקה הקבוצה בבריטניה בכ־8.9% מ־16 בתי מלון המנוהלים על ידי רשת הילטון ועד לאחרונה בכ־9.9% מ־42 בתי מלון המנוהלים על ידי רשת מריוט, כשביוני 2011 דיווחה הקבוצה על מינוי כונס נכסים לפורטפוליו מריוט.

החל מ־2008 צומצם היקף רכישות הנדל"ן המניב שביצעה הקבוצה וכך גם הפריסה הגיאוגרפית שלו, מכמה סיבות:

1. רצון לשמור על נזילות גבוהה: במסגרת זו נמכרו נכסים ב־2010–2011, שהניבו תזרים נטו של כ־440 מיליון שקל.

2. הקשחת תנאי המימון: גופים פיננסיים בארץ ובחו"ל החלו להקטין את מתן האשראי ומעלים את המגבלות על הענקת אשראי, הכוללים את הקטנת שיעור המינוף והגדלת המרווחים הפיננסיים.

3. ירידה בהיצע: צניחה בהיצע של עסקאות נדל"ן בארץ ובעולם מאז המשבר ב־2008.

עקב אי־עמידת כמה מהחברות־הבנות של הקבוצה הפועלות באירופה באמות מידה והתניות פיננסיות, רובצת לפתחה של אלקטרה נדל"ן בעיה מהותית - האפשרות כי בנקים מממנים בגרמניה יעמידו חמש הלוואות לפירעון מיידי.

• חברה־בת כלולה, המחזיקה בפורטפוליו הכולל 17 נכסי נדל"ן מניב בקלן, קיבלה הודעה מבנק מממן כי היא אינה עומדת באחת ההתניות הפיננסיות אשר נקבעו להלוואה שניתנה בתנאי נון־ריקורס.
  

• החברה המאוחדת באיחוד יחסי (60%) הפועלת בפרנקפורט שבגרמניה קיבלה הודעה מבנק מממן כי אינה עומדת בהתניה פיננסית של היחס בין יתרת ההלוואה לשווי הנכס (LTV) אשר נקבעה בהסכם ההלוואה שניתנה בתנאי נון־ריקורס.
  

• חברה מאוחדת (70%) קיבלה הודעה מבנק מממן כי אינה עומדת בהתניה פיננסית של כיסוי הוצאות מימון על ידי התזרים התפעולי.
  

• חברה מאוחדת (100%) קיבלה הודעה מבנק מממן כי אינה עומדת ביחס שבין יתרת ההלוואה לשווי הנכס (LTV).
  

• חברה מאוחדת (70%) בגרמניה קיבלה הודעה מבנק מממן שלפיה אינה עומדת בהתניה פיננסית של יחס יתרת ההלוואה לשווי הנכס - LTV, במסגרת הלוואה (בתנאי נון־ריקורס) שניתנה לצורך רכישת נכס בעיר אשבורן שבגרמניה.
  

הלוואות אלה ניתנו בתנאי נון־ריקורס, כך שלבנקים לא תהיה זכות תביעה על החוב, אך ללא הגעה להבנה עם הבנקים בגרמניה, המוניטין ומעמד החברה בעיני מוסדות פיננסיים עשויים להינזק, מה שעלול לפגוע ביכולתה של אלקטרה נדל"ן למחזר התחייבויות אחרות. אם יועברו הנכסים לידי הבנקים, הדבר יגרום להרעה בהון העצמי ואובדן הכנסות משכירויות.

חברה כאלקטרה נדל"ן, שמתבססת על מימון חיצוני לפעילותה, חייבת לשמר את גמישותה הפיננסית ובכלל זה את נגישותה למקורות מימון.

החוב של 2012 לא בסכנה

בשנת 2012 חייבת החברה לפרוע תשלומי קרן למחזיקי האג"ח בהיקף של 95 מיליון שקל, ועוד 390 מיליון שקל לבנקים. בנוסף לסכומים אלה צריכה החברה לשלם 43 מיליון שקל לבעלי חוב אחרים. ב־2013 יסתכמו תשלומי הקרן לבעלי האג"ח ב־182 מיליון שקל, ועוד 270 מיליון שקל לבנקים. מסכומים אלה נוכו ההלוואות לחברות־הבנות שנמצאות במחלוקת עם הבנקים מגרמניה והלוואות בגין פרויקטים במימון.

אנו מעריכים כי נכון לסוף הרבעון השלישי של 2011, לחברה יש מספיק מקורות לעמוד בהתחייבויות ל־2012, ובכלל זה פירעון אשראי לבנקים, שחלקו ימוחזר. בין מקורות אלה נמצאים, בין היתר, מזומנים בקופת החברה, קו אשראי מהחברה־האם אלקו בהיקף של 100 מיליון שקל, ומסגרות לא מנוצלות מבנקים בהיקף של 165 מיליון שקל. נכון ל־2011, גדלה יתרת המזומנים של החברה כתוצאה ממכירת שני נכסים, האחד בישראל והשני בקנדה.

2013 מציגה תמונה שונה, והחברה תיאלץ לאתר מקורות כספיים נוספים. אלה יכולים לבוא ממימוש נכסים - מהלך שכבר מבוצע על ידי החברה - או מגיוס חוב. כאן האתגר גדול יותר ותלוי בסביבה המימונית במועד שבו תרצה החברה לגייס חוב.

אנו מעריכים כי הסיכויים לגיוס חוב יעלו אם תיפתר "בעיית גרמניה" ולא תחול הרעה נוספת במצב הפעילות העסקית של החברה. מנגד, ללא פתרון בגרמניה והמשך המגמה השלילית בענף הנדל"ן שהסתמנה בשלושת הרבעונים הראשונים של 2011, גורמים ובהם המשך ירידה בפעילות, חוסר יכולת לממש נכסים והקשחה מצד הבנקים בארץ יקשו על אלקטרה נדל"ן לגייס חוב ולעמוד בהתחייבויותיה ב־2013.

השורה התחתונה: המזומנים בקופה ואשראי מאלקו יסייעו לאלקטרה נדל"ן להשיב את חובותיה ב־2012, אך בעיות בגרמניה וירידה בפעילות עשויות לפגוע בהחזר החוב ב־2013.

הכותב הוא מנכ"ל קומיטמנט תכנון וליווי עסקי, המספקת שירותי מחקר חוב לגופים מוסדיים