בנק ישראל רואה תמונה חלקית

הנתונים האחרונים מראים שכמות המשכנתאות בחודש דצמבר עלתה שוב, ובסה"כ בשנה שעברה ניתנו יותר משכנתאות לעומת השנה הקודמת. שנת 2012 התחילה עם קצב יחסית רגוע של כ-3 מיליארד שקל משכנתאות חדשות בחודש. בחודשים יולי ואוגוסט הכמות קפצה בחדות. ההסבר שניתן לכך היה רצון הרוכשים לקנות דירה חדשה בטרם יעלה המע"מ בחודש ספטמבר,כדי להוזיל את עלויות הרכישה. לאחר רגיעה קצרה, כמות המשכנתאות שוב החלה לעלות לקראת סוף שנה, כאשר בחודש דצמבר היא התקרבה לרמה של קרוב ל-5 מיליארד שקל.

בהתאם לנתוני המשכנתאות, הביקושים היו די חזקים, ובהקשר זה משך את תשומת הלב אחד הטיעונים המרכזיים בעד הורדת הריבית האחרונה ע"י בנק ישראל, כפי שמופיע בפרוטוקול ישיבת הריבית שהתפרסם בשבוע שעבר: "היחלשות התמסורת בין ריבית בנק ישראל לעלות המשכנתאות ממתנת את השפעתה על הביקושים בשוק המשכנתאות".

כמובן שהביקוש למשכנתאות הוא רק נגזרת של הביקוש לדירות והגורם העיקרי שמשפיע הוא היצע הדירות לעומת הביקושים. בישראל קיים מחסור בהיצע ולכן הוא עומד בשורש הסיבה לזינוק במחירי הדירות בשנים האחרונות. יחד עם זאת, עלות המשכנתאות הינה פקטור מאוד חשוב שמשפיע על החלטות רכישה ולפעמים הוא גם הפקטור העיקרי. לכן, התמסורת בין הריבית אותה קובע בנק ישראל לעלות המשכנתאות היא שאלה מאוד חשובה. אם בנק ישראל טועה בשיקוליו והתמסורת לא נחלשה, ההשפעה עלולה להיות המשך ניפוח בועת הנדל"ן עם כל ההשלכות הקשורות בה.

על פי הטענה של בנק ישראל, החלשות השפעת הריבית על עלות המשכנתאות הייתה תוצאה של הטלת מגבלות על המשכנתאות בריבית משתנה. לפני שהוטלו המגבלות, מרבית המשכנתאות נלקחו בריבית משתנה ולכן כל שינוי בריבית של בנק ישראל גרם לשינוי בעלות המשכנתאות. לכאורה, צודק בנק ישראל בטיעון שלאחר ההגבלה הקשר בין הריבית לעלות המשכנתאות נחלש. אף על פי כן, לשינויים בריבית יש השפעות רחבות יותר על עלות המשכנתאות, ונראה שבהערכה שהציג בנק ישראל הוא לא מתייחס למגוון השפעות הריבית.

ראשית, הריבית לטווח קצר, אותה קובע בנק ישראל, משפיעה על הריביות לאורך כל הטווחים. במהלך הורדת הריבית, שהחלה בחודש ספטמבר 2011, מ-3.25% ל-1.75% היום, הריביות לאורך כל הטווחים ירדו וגרמו להוזלה משמעותית של המשכנתאות בריבית קבועה, שמהוות כעת את מרבית המשכנתאות הנלקחות. הריבית הממוצעת על המשכנתאות ירדה בשיעור כמעט זהה לירידה של ריבית בנק ישראל. 

בנוסף, הורדת הריבית מורידה את כדאיות ההשקעות הסולידיות בפיקדונות ובאג"ח וגורמת לזרימת כספי המשקיעים אל שוק הדיור. כספי המשקיעים בשוק הדיור גם פחות רגישים למגבלות האחרונות שהטיל בנק ישראל על גודל המשכנתא, כי המשקיעים זקוקים למשכנתאות קטנות יותר, אם בכלל. למעשה, הורדת ריבית מדרבנת את הביקושים של אותם משקיעים לדירות.

לפיכך, הטלת מגבלות על המשכנתאות בריבית משתנה הפחיתה אומנם את הסיכון ללווים במצב שהריבית תתחיל לעלות, אך הקשר בין הריבית לעלות משכנתאות ולביקוש למשכנתאות חדשות נותר בסופו של דבר חזק.

המסקנה שעולה מכך הינה שאחד השיקולים המרכזיים שתומכים בהמשך הורדות ריבית של בנק ישראל דורש בחינה מחודשת שעשויה להוביל לעצירת הורדות ריבית נוספות.