בנצי ליברמן: "התייצבות והורדת מחירים - תוך שנה"; שרית דנה: "לא מאמינה שיירדו"

"רשות מקרקעי ישראל עומדת ביעד של השיווקים הממשלתיים – 35 אלף יחידות דיור בשנה. השאלה למה לא קורה כלום למרות השיווקים?", כך שאל בנצי ליברמן, מנהל רשות מקרקעי ישראל בפתח דבריו בפאנל שעסק בסוגיית מחירי הנדל"ן בוועידה הכלכלית לאומית 2013 של "כלכליסט". ליברמן סיפק את התשובה לשאלתו: "הסיבה היא כל מיני רבדים בהמשך הדרך שצריך להשלים אותם כדי לאפשר את הבנייה".

ליברמן ביקש לתת דוגמה על מנת להסביר מהם אותם רבדים שצריך להשלים לאחר השיווק: "ניקח לדוגמה שיווק של קרקע של 1,000 יחידות דיור בראש העין. כדי שיהיה ניתן לאשר היתר בנייה ליחידות הדיור האלה צריך מחלף שעולה 400 מיליון שקל. אם המחלף לא יקום התכנית לא תקבל היתר, כלומר הקרקע שאני משווק לא אפקטיבית לביקוש. אנחנו עומדים ביעדים ומשקפים את ההיצע הנדרש. הבעיה היא בהמשך הדרך".

ליברמן הציג את אחד הפתרונות של מטה הדיור לבעיית היצע הדירות: "אחד הפתרונות שאנחנו מנסים להעתיק מהעבר, מהתקופה של שנות ה-90 ושל אריאל שרון הוא הסכם 'חולות ראשון'. מה שאנחנו מכנים 'הסכמי גג'. בראש העין לדוגמה יש 15 אלף יחידות דיור, עד היום שיווקנו שם 4,000 יחידות דיור. ראש העיר בא ואומר 'מבחינתי אני לא נותן היתרים ליותר מ-1000 יח"ד, כי מי שיצטרך לתת ולממן כיתות חינוך זה אני, ואין לי תקציב'. לכן יזמנו הסכם משלוש עם האוצר, עם הרשויות המקומיות ועם המינהל שמבטיח לרשויות המקומיות מחויבות שתוך 3 שנים ינתן גיבוי לתשתיות על מנת שראשי הרשויות תוכלנה לתת היתר בנייה. בעזרת אותם הסכמי גג נוכל לבנות תוך שנה 35 יח"ד בקריית גת, קריית ביאליק, מודיעין, ראש העין. אני מאמין שתוך שנה נראה תחילה של התייצבות והורדת מחירים. הממשלה רוצה ועושה להוריד את מחירי הדיור. כשמדברים על מחירי דירה בקריית גת ב-790 אלף שקל או בסדר גודל של מיליון בראש העין – זה דיור בר השגה".

משתתפי פאנל הנדל"ן. מימין: סופי שולמן, מנחת הפאנל "כלכליסט", אורי שני, מנחם לייבה, אבי פנטורין, שרית דנה ובנצי ליברמן צילום: עמית שעל

עו"ד שרית דנה: "אם מישהו חושב ש-150 אלף יחידות דיור יבנו ב-5 שנים, הוא לא מכיר את השטח"

לעומת הגישה האופטימית שהציג ליברמן, עו"ד שרית דנה, לשעבר המשנה ליועץ המשפטי לממשלה סבורה כי מצב השוק לא צפוי להשתנות: "אני לא מאמינה שמחירי הדיור יירדו. גם אם הממשלה תעשה את מה שהיא מבטיחה, במקרה הטוב השוק יישאר כפי שהוא", אמרה דנה.

עו"ד דנה מזוהה עם רפורמת המרפסות שהיא הרפורמה המורחבת בחוק התכנון והבנייה אשר לא יצאה לפועל בסופו של דבר. כשהיא נשאלה האם לאור נפילת הרפורמה נדרש פתרון מקיף בתחום התכנון או שעדיפים תיקונים נקודתיים, תשובתה הייתה: "השאלה היא אם אתה בעד פתרונות נקודתיים או פתרון כולל קשורה לאיך אתה תופס את הבעיה", אומרת עו"ד דנה. "אם אתה חושב שיש בעיית עומק לאיך שמתנהלים מוסדות התכנון צריך לתת מענה רחב. חוק הוד"לים למשל הוא שינוי עומק והוא הועתק מהרפורמה. זה שינוי תפיסתי של איך מוסדות תכנון אמורים לעבוד".

לעניין רפורמת המרפסות אמרה דנה: "רפורמת המרפסות לא הצליחה לחצות את הכנסת. מאז אנחנו עדים למבול של רעיונות והצעות שמלווה בהפרדת האחריות של התחום בין משרדי הממשלה השונים. אם בתקופה ההיא היה גוף אחד שהוביל בנושא הדיור היום כל משרד ממשלתי לעצמו  יש את התוכנית של משרד הפנים, את התוכנית של משרד השיכון והתוכניות של קבינט הדיור של משרד האוצר – כשכל אחת מהתוכניות לא מתיישבת אחת עם השנייה".

עו"ד דנה תקפה את תוכנית קבינט הדיור לבנייה מיידית של 150 אלף יחידות דיור בתוך שנתיים. לדבריה, צריך תחילה לאתר את הקרקעות הללו ולאחר מכן לתכנן אותם. "אם מישהו חושב שיחידות הדיור יהיו בשוק בטווח של 5 שנים - ומעולם לא הייתי אופטימית יותר – הוא לא מכיר את השטח".

מנכ"ל עיריית ת"א: "למדינה אין כוונה ליזום דיור בר השגה"

"בעיית הבעיות של מדינת ישראל הוא חוסר משילות. למדינה אין יכולת תפקוד סבירה. אין יכולת אמיתית של המדינה לאפשר דיור בר השגה", כך אמר מנחם לייבה, מנכ"ל עיריית תל־אביב-יפו בהמשך הפאנל. לייבה ביקש לתת דוגמה לבירוקרטיה המשתקת של המנגנון הממשלתי לדבריו בעסקה של עיריית תל אביב עם מינהל מקרקעי ישראל בנוגע לתוכנית בנמל יפו. "במשך 3 שנים התכנית נתקעה בגלל שהמינהל לא היה מוכן להעביר 20 אלף שקל לשמאי. למה? כי זה לא מופיע בהוראות של אותו פקיד. בגלל הסיבה הזו נתקעה התכנית.

לדעתו של לייבה, דיור בר השגה לא קיים כי הוא אפילו "לא קיים בחוק". לדבריו "אם אנחנו כותבים בתב"ע דיור בר השגה וזה מגיע לשרית דנה (המשנה ליועמ"ש לשעבר, ה"ש) או למוסדות התכנון והם לא יודעים איך להתייחס לזה. למדינה אין כוונה ליזום דיור בר השגה. מחיר למשתכן זה דבר נחמד אבל זה לא דיור בר השגה. למה למדינה אין כוונה לעשות את זה? כי אין תוצאות".

לדבריו הכל שאלה של מי משלם את המחיר של דיור בר השגה. "אנחנו כעירייה עושים עכשיו פרויקטים של דיור בר השגה ואנחנו עורכים הגרלות בין כל אלה שהגישו מועמדות דיור בר השגה", אומר לייבה. "הבניין קיים, כשאנחנו מציעים שכירות בבניין בשכונת שפירא. דירה עם מטבח יפה, ארונות וכל מה שצריך לדירה סבירה. יהיה לזה ביקוש בפחות מ-3000 שקל לחודש ועשינו את זה. הוצאנו 65 מיליון שקל מתקציב העירייה – בכל זאת אנחנו עירייה ועם תקציבים של עירייה ולא של מדינה – ובינואר 2014 יהיו בניינים מוכנים. אנחנו נהיה בעלי הדירות . ביד אליהו יש דירות קטנות שיושכרו ב-1100 שקל ויהיו לזה ביקוש. דיור בר השגה מבחינתנו כעירייה זה שאנחנו כעירייה אומרים קחו בפחות ממחיר השוק".

אבי פנטורין: "צריך לסלול כבישים כדי לפתור את בעיית הדיור"

כיאה למי שמייצג את תחום התשתיות, מבחינת אבי פנטורין, המהנדס הראשי בקבוצת שפיר, הפתרון למצוקת הדירות הוא בניה של תשתיות תחבורתיות על מנת לחבר בין חלקי הארץ השונים. "כולנו מדברים על אותו הדבר", אמר פנטורין בפאנל הנדל"ן והתשתיות. "המדינה כמובן צריכה לשווק קרקעות אבל הפתרון האמיתי בעצם הוא שיווק קרקעות שהן כבר מתוכננות לבניה. אנחנו מזהים המשך של הפתרון והוא ללכת ולסלול כבישים ורכבות ולצאת בתוכניות שיקרבו את הפריפריה למרכז ואת המרכז לפריפריה".

פנטורין מבקש לבחון על דוגמאות תשתיתיות מהעבר ולראות כיצד הן שינו אתהערים שלידן. "אם נסתכל על דוגמאות מהעבר אפשר לראות מה כביש 431 עשה לראשון לציון או לנס ציונה או לראות מה עשה כביש 471 לפתח תיקווה וגבעת שמואל. נכון שזה העלה את המחירים אבל הכבישים אפשרו לשחרר שם קרקעות ולבנות באופן מאסיבי. אם לא היו בונים באותם המקומות ומשווקים שם דירות המצב היום היה חמור עוד יותר. אני חושב שצריך לבנות את התשתיות המתאימות כדי לפתור את סוגיית הדיור.