איך מרגיעים את שוק הנדל"ן המשתולל?

"עליית המדד המפתיעה, לכאורה, בשיעור של 0.3% באוקטובר, ועליית מחירי הנדל"ן המסחררת בשיעור של 10.1%לעומת 2012, ממחישה את מה שאני מתריע במהלך כל השנה האחרונה: שוק הנדל"ן איבד את הרסן לחלוטין. מי שסבר אחרי הפגנות המחאה של קיץ 2011 שמחירי הדירות ייעצרו, נוכח לדעת שבמהלך השנתיים האחרונות, ואחרי ההפגנות, ואחרי ועדת מנואל טרכטנברג ואחרי הבטחות הממשלה, והבטחות שרי השיכון, הן אריאל אטיאס והן אורי אריאל להוריד את מחירי הדיור, עלו המחירים מאז בעוד 20%, ובסך הכל בכ-80% בממוצע מאז 2006. אם ב-2006 עלתה דירה ממוצעת בישראל כ-850 אלף שקל, הרי שכיום היא חוצה את קו המיליון וחצי שקל. אם ב-2006 עלתה דירה ממוצעת בתל אביב כ-1.4 מיליון שקל, הרי שכיום היא עולה כ-2.5 מיליון שקל, לשם המחשה, בתל אביב, לדוגמא, עלו המחירים בממוצע בכ-500-600 אלף שקל לדירה מאז מחאות קיץ 2011.

בד בבד גם נטל המשכנתאות הוכפל מכ-300 לכ-600 אלף שקל בממוצע, כשרבים לוקחים משכנתאות בגובה של מיליון שקלים ויותר, ביניהם הרבה זוגות צעירים ומשפרי דיור מעוטי אמצעים ומוגבלי הכנסה. נתון מדאיג נוסף הוא חוסר היכולת של הממשלה ומשרד השיכון והמנהל ל"שבור את תקרת הזכוכית", של 40 אלף דירות לשנה, זאת בשעה שהמחסור בדיור חצה השנה את קו ה-100 אלף דירות. מדי שנה הוא עולה בכ-20 אלף דירות נוספות.

פרויקט בנייה בפתח תקווה צילום: דוד הכהן

חוסר היכולת של הממשלה להדביק את הפער ולהגיע לפחות לכ-60 אלף התחלות בנייה לשנה, יגרום לצערי להמשך סחרור המחירים כלפי מעלה והמשך הגידול בביקושים. עובדה זו תהפוך את שוק הנדל"ן כבר בשנה הקרובה לבעייתי ביותר, פחות עסקאות, אבל ברמות מחירים גבוהים יותר. פחות זוגות צעירים ומשפרי דיור שמסוגלים לרכוש דירה ראשונה או לשפר את רמת הדיור שלהם, לעומת מעטים בעלי אמצעים שימשיכו לרכוש דירות ברמות מחירים גבוהות ביותר. לחלופין ימשיכו הרבה זוגות צעירים ומשפרי דיור לקחת משכנתאות גבוהות ביותר ולקוות שהריבית הנמוכה תמשך לעד, אחרת חלילה יתקשו עוד יותר לעמוד בהחזרי המשכנתאות.

על מנת לצאת ממצב זה של "תיבת פנדורה" אני מציע לשר השיכון ולמקבלי ההחלטות תוכנית בת 5 סעיפים:

1. קיבוע הריבית הנמוכה למי שכבר לקח משכנתא לפרק זמן של 5 שנים לפחות, זאת על מנת שיוכלו לעמוד בהחזר

המשכנתא הגבוהה. וכן להעלות את הריבית למי שייקח משכנתא העולה על 750,000 שקל , זאת על מנת לא לעודד המשך לקיחת משכנתאות ענק שמסייעות לסחרור המחירים כלפי מעלה. במילים אחרות: ליצור רמת ריבית דיפרנציאלית ושונה בין אלה שכבר לקחו משכנתאות שלהם תהיה ריבית נמוכה לבין הריבית הכללית במשק, שתהיה גבוהה יותר.

2. לשקול להתחיל להוציא מכרזים ממשלתיים לבנייה ציבורית כפי שהיה בעבר הרחוק, זאת על מנת להגדיל במהירות האפשרית את התחלות הבנייה. ההיסטוריה מלמדת שבשנים 1989-1995, כשהתחילה העלייה ההמונית ממדינות חבר העמים (ברית המועצות לשעבר) הצליחה הממשלה באמצעות בנייה ציבורית להגדיל את התחלות הבנייה מכ-20 אלף בלבד לשנה ב-1989 לכ-80-90 אלף לשנה במחצית שנות ה-90, בראש וראשונה בזכות מכרזים לבנייה ציבורית.

3. לעודד יישום מיידי של תוכניות ע״י מתן תקציבים לוועדות התכנון, העסקת כח אדם איכותי וייעול עבודתן באמצעות קיצור בוירוקרטיה בהליכי תכנון ורישוי.

4. למפות לאלתר מתחמי ענק בערים הוותיקות באיזור הביקוש דוגמת גוש דן, ולקדם תוכניות פינוי בינוי גדולות, תוך מתן עדיפות ברורה ליזמים שייגשו לתוכניות אלה. אדגיש כי לפי נתוני משרדי ניתן לקדם באיזור הביקוש כ-250 אלף יחידות דיור בפינוי בינוי במהלך 20 השנה הקרובות, כלומר תוספת של כ-12 אלף יחידות דיור בממוצע לשנה, מה שייצור "שובר שוויון" בין הביקוש להיצע.

5. הקלות במיסוי לאותם משקיעים שהובילו עד לפני שנים ספורות את שוק הנדל"ן וכעת יצאו החוצה, הן משקיעים ישראלים והן משקיעי חו"ל.

במידה וחמשת הסעיפים הללו לא יממושו, אני צופה, כאמור המשך עליית מחירים, אפשרות של כיווץ השוק ברמות מחירים גבוהות ביותר וקושי גדל והולך למחזירי המשכנתאות.

הכדור בידי הממשלה. זה עדיין לא מאוחר מידי

הכותב הוא שמאי מקרקעין ולשעבר יו"ר לשכת השמאים