נתן חץ: "השקעת בחברה שעשתה לך תספורת? ובכן, אלה החיים"
דווקא מהמקום הראשון, שנה שנייה ברציפות, וממרום חברת נדל"ן מניבה ויציבה במובן הכי משעמם של המילה, לנתן חץ חשוב להזכיר כמה כללים בסיסיים של שוק ההון. ציון סופי 8.48
בשנה החולפת שוק ההון פינק את נתן חץ, מנכ"ל חברת הנדל"ן המניב אלוני חץ ובעל השליטה בה עם משפחת ורטהיים. בדצמבר שעבר הוא נבחר למקום הראשון בדירוג המנהלים של "כלכליסט". השנה הגיע שוב לפסגה, ואבי מוסלר, מנכ"ל החברה־הבת אמות, דורג במקום השני - מה שמעיד על האמון בקו הניהולי של הקבוצה. בין לבין, בפברואר, חץ התברג למקום השני בדירוג מנהלי החברות במדד ת"א־100 בעשור האחרון שערך "כלכליסט"; אנליסטים פרגנו לרכישה החדשה של אלוני חץ, CARR האמריקאית; ההנפקות של החברה נהנו מביקוש ער; וכשאנטרופי המליצה לגופים המוסדיים לא לאשר את השכר של חץ - הם התעלמו ממנה והצביעו בעד.
הבעת האמון נובעת מכך שאלוני חץ משעממת את המשקיעים, באופן בריא. זו חברה שבה הכל ברור ומסודר. יש לה החזקות ותיקות בחמש חברות, בלי עסקאות מהירות וטרנדיות. מהלכיה מעטים ומחושבים, ולכן קל לעקוב אחריה ולהבין אותה. כל חברות הקבוצה מתמחות באותו דבר, נדל"ן מניב, בשווקים סולידיים כגון שוויץ, אנגליה וקנדה. בעקבות עסקת קאר אלוני חץ נכנסה לארצות הברית, אבל לא לשוק הניו־יורקרי האופנתי אלא לשוק הירושלמי של וושינגטון (והעסקה כולה מומנה עם הון עצמי, בלי הרפתקאות מימון מסיבי).
מול האנליסטים והמשקיעים אלוני חץ מתנהלת בשקיפות גדולה. כל דו"ח כספי מלווה במצגת לשוק, אנשיה מקיימים פגישות סדירות עם אנליסטים, ובכל חברות הקבוצה יש מדיניות דיבידנד ידועה. בשנה האחרונה מניית אלוני חץ עלתה בכ־13%, מכה בכ־4% את מדד ת"א־25 שאליו היא משתייכת, וכעת החברה נסחרת לפי שווי של 2.9 מיליארד שקל. מי שהשקיע בה לפני שלוש שנים עקף את תשואת ת"א־25 ב־33%. וכשהביצועים הללו מלווים במבנה חוב שמרני, הון עצמי עמוק ועלייה עקבית בהכנסות, בתזרים המזומנים מפעילות וברווחיות - לא פלא שהמשקיעים מרוצים.
נתן חץ. "המון אנשים מתעסקים בדברים שהם לא מבינים, גם לא את הסיכון שבהם" צילום: עמית שעל "המשקיעים הם השותפים שלנו, ולכן הקשר איתם חשוב מאוד", אומר חץ ל"כלכליסט". "אגב - הם שותפים לטוב וגם לרע. לשמחתנו זה הרבה שנים לטוב, אבל כשקורים דברים רעים צריך לדעת ללכת יחד כשותפים. כל השאר זה היגיון. אתה צריך להשתמש בשכל בריא, לא להסתנוור, לא לחשוב יש מאין. כמו עם הביטקוין - לי ברור שזה בלופקוין, והמון אנשים מתעסקים בדברים שהם לא מבינים, גם לא את הסיכון שכרוך בהם. תהיה מקצועי, ישר, אמין, תאמין בעצמך, תעבוד קשה ואם משהו לא בסדר - תדע לעצור ולא ללכת עם הראש בקיר. זהו, אלה דברים פשוטים".
מסממי השוק החדשים
הדבר הכי פחות משעמם באלוני חץ הוא נתן חץ עצמו. ב־2008, יעל אנדורן, היום מנכ"לית האוצר ואז מנכ"ל עמיתים, קרנות הפנסיה הוותיקות, מתחה ביקורת על החלטת אמות, חברת־בת של אלוני חץ, לחלק דיבידנד חד־פעמי של 426 מיליון שקל, ואיימה שלא תלווה כסף לחברות שלא יחזירו את חובן. חץ לא נשאר חייב: "שהמשקיעים המוסדיים יפסיקו לספר סיפורים", אמר, "הם לחצו על המנפיקים, דחפו להם כסף כמו שמפטמים אווזים. אני מדבר מניסיוני האישי".
לפני שנה, בראיון למוסף הזה, סמים החליפו את האווזים. "אנחנו בתקופה של ריביות אפס וזה משנה דברים", אמר חץ. "תחשבי שבאוויר יש ריח של - אני לא יודע, חשיש, LSD. זה לא חוקי, אבל זה באוויר, אז כנראה אנחנו מושפעים, נכון? כרגע יש סם כלכלי באוויר וזו בעיה גדולה כי להיגמל מהתמכרות זה לא פשוט".
השנה משהו השתנה. הסמים עדיין באוויר, ההתמכרות קשה, אבל המוסדיים זהירים ומחושבים יותר, ובשכונה יש מפטמים חדשים: קרנות הנאמנות ושחקני נוסטרו. "צריכים להיות הגונים", אומר כעת חץ. "אני חושב שהמוסדיים עושים היום אנליזה יותר רצינית. הם לא סומכים רק על חברות הדירוג, יש להם דירוג פנימי, את מגבלות ועדות ההשקעה שלהם, והם הרבה יותר מקצועיים. בהרבה הנפקות, דווקא של החברות הפחות טובות, הלא מדורגות או המדורגות נמוך, את לא רואה מוסדיים אלא קרנות ונוסטרואיסטים. קרנות נאמנות אג"חיות מקבלות כסף, חייבות להשקיע ולקנות אג"ח ולא חייבות לעשות בדיקות, ונוסטרואיסטים - זה הכסף של עצמם, והם יכולים להחליט שהם מלווים לך ב־1%".
חץ מסמן בזהירות, יש לומר, את מה שעלול להתגלות כמקור הבא לצרות: מנהלי הקרנות והנוסטרו מתמחרים בחסר את הסיכון שכרוך בהשקעה בחברות שמדורגות נמוך או לא מדורגות כלל. "זה בסדר לתת לחברה לא מדורגת, אבל אם אמות מגייסת ב־3% ריבית, חברה שמדורגת פחות טוב מגייסת ב־4% וחברה שלא מדורגת בכלל מגייסת ב־5% - זה טירוף. מסוכן מדי. זה צריך להיות 10%, כי אם מוסדי מלווה ב־10% לחברה לא מדורגת, הוא יודע שמול הסיכון יש לו תשואה אמיתית. פער של אחוז או שניים נראה לי נמוך מדי. אני מניח שאותם מוסדיים אומרים שבאחוזים הפער הוא של 60%, אבל כשהשוק משתנה וקורה משהו, זה לא מספיק".
בניין "הוושינגטון פוסט", שבמקומו תקים קאר מתחם משרדים. "תחום המשרדים בוושינגטון כמעט כפול מלונדון" צילום: אי פי איי
למה מתייחסים לדנקנר כפושע?
מבחינת הביצועים, 2013 מסתמנת כשנה מצוינת נוספת עבור אלוני חץ. בשלושת הרבעונים הראשונים היא הרוויחה 177 מיליון שקל על הכנסות של 737 מיליון. ה־FFO (תזרים המזומנים מפעילות) הסתכם ב־159 מיליון, ההון העצמי התרחב ל־4.6 מיליארד ורמת החוב הפיננסי נותרה נמוכה יחסית, 55% מהמאזן. בכל אלה, למעט הרווח הנקי, היא רשמה שיפור לעומת התקופה המקבילה ב־2012. בנוף השוק־הוני, שבו נוחי דנקנר ותואמיו אינם מסוגלים לשרת את איגרות החוב שהנפיקו, אלוני חץ בוהקת עוד יותר.
האזכור של דנקנר מעורר בחץ אי־נחת. הוא ודנקנר אינם חברים, הוא לא מנסה לגונן עליו, אלא מביע רתיעה מהאווירה הכללית שלטענתו מנותקת מההיגיון הבסיסי שבהשקעות. "ברמה האישית הוא נענש כשהוא הפסיד את כל כספו. בעסקים קורה שהשקעת והפסדת. אבל העונש הציבורי חסר כל פרופורציה. מדביקים לכישלון שלו אווירה של עבריינות ופשע, של התנהלות לא אתית, שהוא לא נכשל אלא גנב ורימה. כשהוא הרוויח כתבו עליו שהוא גאון. ההפך מגאון זה מטומטם, לא פושע, אז למה כשהוא נכשל מתייחסים אליו כפושע?
"הכישלון של נוחי היה האמונה שלו בעסק. הוא האמין בעסק שלו יותר מכולם, ולכן השתמש בדיבידנדים כדי לקנות בחזרה מניות של אי.די.בי. הרי אם הוא לא היה קונה אותן לא היו לו בעיות ברמה האישית והעסקית. הוא לא אמר לך להשקיע, הוא השקיע עוד ועוד מכספו ונכשל - בגלל השקעות לא מוצלחות, דבר שקורה לכל אחד, ובגלל דברים שקרו בעולם".
כשהוא נכשל הוא לקח איתו גם כספי משקיעים.
"מאה אחוז, אבל אלה החיים. זו חברה ציבורית, השקעת כסף, ובעלי החוב באים אחרי בעל ההון, כלומר קודם כל הוא הפסיד, ועכשיו בעלי האג"ח מפסידים. זאת המציאות, זה קורה כל הזמן. 20 פעם עסקים שונים של דונלד טראמפ פשטו את הרגל, ואף אחד לא ביקש שהוא יביא כסף מהבית. הבנק לקח את העסק, מכר ונגמר הסיפור - באותו יום הוא נתן לו הלוואות לעסקים אחרים של טראמפ, כי זה לא פשע להפסיד כסף. אף אחד לא חושב שטראמפ לא בסדר, הוא לקח סיכון. בארצות הברית אין ערבויות אישיות לחברות ציבוריות, אין מושג כזה 'תביא כסף מהבית', וגם אין דבר כזה שהחברה נשארת של הבעלים. הבנקים, הנושים או בעלי האג"ח לוקחים אותה.
"מה שאני אומר הוא שיש הבדל בין כישלון עסקי לבין פשע. ואם כישלון עסקי מתורגם כפשע, זה הדבר הכי אנטי־יזמי שקיים. אנשים יחששו להשקיע, כי אם הם ייכשלו יראו בהם פושעים. כשאתה נכנס לניתוח אתה חותם שאתה יודע שיש סיכון, ופרופסור לרפואה נכשל בצורה כזו או אחרת כל שבוע וזה נגמר במוות של חולה. זה הופך אותו לפושע? זה חלק מהחיים".
בלי קפיצות או נפילות גדולות
במשך שנים חץ חיפש את ההשקעה הגדולה הבאה של אלוני חץ. בחברה בעלת החזקות ספורות, ואחרי הפסד של 350 מיליון שקל מההשקעה בחברת הנדל"ן האיטלקית פירלי, הוא היה חייב להיות זהיר. בדיוק לפני שנה חץ מצא את המיועדת: CARR, חברת נדל"ן מניב אמריקאית שמחזיקה 20 בנייני משרדים בוושינגטון ועוד ארבעה בפיתוח. בהשקעה של 1.2 מיליארד שקל, אלוני חץ נהפכה לשותפה בחלקים שווים (44% לכל צד) של בנק ג'יי.פי מורגן, בקרן ריט שאליה נוצקו נכסי הנדל"ן של קאר. מאז קאר חתמה על עסקה לרכישת המגרש של "הוושינגטון פוסט", מסמלי העוצמה של העיר. הבניין של העיתון ייהרס, ובמקומו ייבנה מתחם משרדים ומסחר בן כ־80 אלף מ"ר.
"הנה, תראי", אומר חץ, ופורס מפה צבעונית של וושינגטון על השולחן. "הבניין הוא על רחוב 15, שלושה בלוקים מהבית הלבן, ממש מרחק הליכה. אם נצליח לדבר עם בעלי הקרקע הזאת (הוא מצביע על שטח מערבית לפוסט) נקבל כתובת של רחוב 16 וזה יוסיף ערך גדול, כי זה הרחוב שיוצא מהבית הלבן. אמצע העיר".
הופתעתם כאשר המחקר שעשיתם העלה שדווקא וושינגטון אטרקטיבית להשקעה?
"כן. לא הכרנו את תחום המשרדים בוושינגטון והתברר שזה השוק השני בגודלו בארצות הברית אחרי ניו יורק, ושהוא כמעט כפול מלונדון. לא היינו מודעים לזה. וושינגטון היא עיר יציבה - הממשל מושך סביבו הרבה חברות גדולות, גופים שנותנים לו שירותים - ולא מצפים שם לקפיצות גדולות ולא לנפילות גדולות. ניו יורק יותר תנודתית, יכולים להיות בה שינויים גדולים למעלה ולמטה, וראינו את זה בשנים האחרונות".
במניות המיעוט של קרן הריט (כ־10%) מחזיקות קאר וקלארק, חברות משפחתיות ותיקות בוושינגטון; קלארק היא גם מהחברות הפרטיות הגדולות בארצות הברית. השותף המשמעותי והמעניין יותר הוא קרן ההשקעות של ג'יי.פי מורגן, מהבנקים הגדולים בעולם. "זו קרן שהבנק מנהל עבור קרנות פנסיה, כלומר כסף ארוך טווח, והשילוב איתם מצוין. אנחנו שותפים מלאים, הם לא יכולים להחליט דבר בלעדינו ואנחנו לא בלעדיהם".
היעדים שלו לקאר הם להגדיל את הנכסים מ־1.1 ל־1.5 מיליארד דולר ולהגיע להנפקה בתוך שלוש שנים. "המינוף שלה הוא פחות מ־30%, וחברות מהסוג הזה צריכות להיות ממונפות ב־50%-60%. אז אם יש לה הון של 800 מיליון דולר, היא צריכה להגיע לנכסים של כמיליארד וחצי, והיא תגיע לשם בתוך שנה עד שלוש. באופן טבעי נקנה נכסים, ואם השוק יהיה טוב והכל יהיה בסדר ננפיק. לא כאקזיט, אלא כדי לייצר ערך ונזילות. אם יום אחד לא תרצה להחזיק כל כך הרבה ממנה או שתרצה להרחיב את החברה, זו הדרך הנכונה".
