התחדשנות עירונית: דרוש שילוב כוחות

למען גילוי נאות אומר כי החברה שאותה אני מייצג מתמחה בתמ"א 38 הן בתצורת חיזוק והן בתצורת הריסה ובנייה, ואנחנו מאמינים באמונה שלמה שמדובר בפתרון קצר, מהיר וטוב של השבחה עירונית נקודתית שתוכל להביא לתוספת משמעותית של אלפי יחידות דיור לשנה באיזור הביקוש, להשביח את אותם אזורים, להזרים אליהם אוכלוסיות איכותיות, ולייצר אלפי פתרונות דיור ששוק הדיור כל כך משווע אליהם, ובמיוחד באיזור הביקוש. יחד עם זאת אינני רואה שום ניגוד אינטרסים בינינו, יזמי התמ"א 38, לבין יזמי הפינוי בינוי. נהפוך הוא: שני המסלולים, האחד המבוסס של פתרון נקודתי ומהיר יחסית והשני על משבצת קרקע גדולה המכילה מאות ואפילו אלפי יחידות דיור ושהינו ארוך טווח, רק יכולים להשלים זה את זה ולהביא תוך שנים ספורות לתוספת קריטית של רבבות יחידות דיור.

תמ"א 38 בראשון לציון (ארכיון) צילום: עמית שעל

התמ"א 38 מיועדת בראש וראשונה לאזורים המבוקשים ביותר בתל אביב, ערי גוש דן והסביבה, שבהן ערך הקרקע גבוה במיוחד, ולאוכלוסיה הקיימת, כמו גם משפרי דיור בחתך סוציו-אקונומי גבוה, יש תמריץ משמעותי ביותר לקדם תכניות אלה בבניינים הוותיקים שבהם הם מתגוררים ולהוסיף עוד שתיים וחצי קומות לבניין הקיים.

בבדיקה שערכנו במדגם אקראי של 400 בתי אב בגוש דן, המתגוררים באזורים ותיקים התברר כי למעלה מ-70 אחוזים מתוכם היו רוצים להשביח את איכות מגוריהם ולבצע תמ"א 38 , זאת במידה ואותה עירייה היתה מאפשרת להם זאת.

הפינוי בינוי, לעומת זאת, מאפשר בדרך כלל פתרון אידיאלי לשכונות שנבנו בשנות ה-50 וה-60 של המאה שעברה, בדרך כלל במעטפת ערים קיימות, הקמת מגדלים מודרניים במקום השיכונים , ולהשביח ממשמעותית הן את ערך הקרקע והן את החתך הסוציו-אקונמי של אותם אזורים. החיסרון המשמעותי של פינוי בינוי הוא לוחות הזמנים הארוכים במיוחד והבלתי צפויים של הפרויקטים.

מבחינה זו, אין ספק, יש השלמה ואיזון הדדי בין התמ"א 38 והפינוי בינוי ובפירוש לא סתירה ביניהן. אולם, לצערי, מה שקורה כיום, שלא בצדק, הינה הצגת דברים מקוטבת היוצרת את הרושם שאם ,חלילה וחס, יקדמו העיריות את התמ"א 38, יביא הדבר לעצירה מוחלטת של הפינוי בינוי, ולהיפך.

מעבר לשאלה של מה כדאי יותר, נשאלת השאלה לגבי מיגון האוכלוסייה, הן בפני רעידות אדמה והן בפני התקפות, מלחמות וטילים. כן שאלת הזמן היא קריטית! לא יתכן שלשכונות שלמות לא ימצא פתרון הולם במשך ה- 15-10 שנים הקרובות בציפייה להחלטות הגורמים השונים.

אני קורא לכל מקבלי ההחלטות, ממשלה ועד לראשי עיריות, לשלב כוחות ולקדם בו זמנית הן את אלפי תוכניות התמ"א 38 התקועות שאין להן הופכין באפלולית מחלקות ההנדסה של עיריות רבות בגוש דן ואיזור הביקוש, ובכך להעניק מיידית מענה הולם לדרישת הקהל, הן הדיירים הוותיקים שמאסו בבניינים המתפוררים והן אוכלוסיות חזקות המעוניינות לחזור ולהתגורר במרכזי אותן ערים, כולל תל אביב, רמת גן, גבעתיים וכל היתר. בד בבד אין שום סיבה שמקבלי ההחלטות לא ייצרו "מסלול ירוק" ליזמים, יעניקו להם אפשרות טובה יותר להתמודד עם דיירים סרבנים ולקצר את ההליכים הביורוקרטים המסורבלים ובכך גם יעשו צדק עם רבבות משפחות שתוענק להם הזדמנות פז לעבור ולהתגורר במגדלים החדשים שיוקמו.

אני משוכנע שאם תפסק ההסתה ההדדית של "שני המחנות", שחלקה הגדול וירטואלי ומיוצר על ידי ראשי רשויות, כולם ייהנו מכך: יינתן מענה אמיתי לרעידות אדמה ומיגון העורף, הזוגות הצעירים שייהנו ממלאי גדול של דירות חדשות באיזור הביקוש, משפרי הדיור שיוכלו להגשים את חלומם ולחזור להתגורר בבניין מודרני ומשודרג במרכז העיר, ראשי הערים שייהנו מהתחזקות מרכזי הערים המתפוררים ומזרימת אוכלוסיות חזקות אליהן, ובראש וראשונה ייהנה עם ישראל מחזות משודרגת ומשופרת של ערינו ומתוספת משמעותית ביותר של דירות שתשים קץ אחת ולתמיד לסחרור מחירי הדיור.