יקי אמסלם: "רוצים קבלנים סינים? זה לא ישפיע על המחירים"

"אני לא אפנה בן אדם מהבית בכוח גם אם אצטרך לוותר על פרויקט. אנסה לעשות הכל, אבל לא אוציא בתביעה מישהו שלא רוצה לצאת מהבית, אף שהחוק מאפשר לעשות זאת בהסכמה של 80% מהדיירים בהתחדשות עירונית", כך אומר ל"כלכליסט" יקי אמסלם, מנכ"ל חברת הבנייה אלמוג כ.ד.א.י.

כשמרבית הצעירים בני ה־33 נאבקים ביוקר המחיה, אמסלם, נשוי ואב לשלושה, בהחלט מסודר. החברה שבראשה הוא עומד, שהקימו הוריו בשנות השמונים, ניצבת במקום ה־27 בדירוג חברות הייזום והבנייה בארץ ומגלגלת לפי הערכות 200 מיליון שקל בשנה. "יש לי לא מעט חברים שלמדו איתי בבית הספר, שחלקם עדיין גרים אצל ההורים, חלקם בשכירות וחלקם קנו עכשיו דירה ראשונה ונעזרו לא מעט גם במשפחה. במצב הנוכחי רמת מחירי הדירות גבוהה בכל הערים בישראל, לאו דווקא באזורי הביקוש. 900 אלף שקל הוא עדיין מחיר גבוה לדירה, לא משנה איפה זה, 30% הון עצמי זה הרבה מאוד כסף לזוג בני 30".

אפשר יהיה לבלום את עליית מחירי הדיור?

"על פי מה שנראה היום, המחירים צפויים לעלות. יש שלושה גורמים מרכזיים לכך: היצע קרקעות; בירוקרטיה - אם כבר שחררתי קרקע לבנייה, אני אמשוך את האישורים שלה שנתיים־שלוש ואצור ואקומים במקום היצע; וידיים עובדות, אנחנו הישראלים לא אוהבים לעבוד קשה בעבודות הבניין הרטובות והמקצועיות ומעדיפים להיות מנהלי עבודה, הפועלים הם העובדים הזרים ונכון להיום אין הרבה ידיים עובדות. גם אם הצלחתי לאתר קרקע, קיצרתי את ההליכים הבירוקרטיים, מי יבנה? אז מדברים על קבלנים סינים".

מה דעתך על התוכנית של שר האוצר יאיר לפיד להביא לכאן קבלנים סינים?

"אני חושב שזה טוב, כי הם רק יוכיחו שהיזמים והקבלנים בארץ טובים יותר. מצד אחד, המדינה אומרת 'תקנה כחול־לבן', מצד שני מביאים אנשים מבחוץ כדי שייקחו עבודה של ישראלים. אני רוצה לראות קבלן שמגיע מבייג'ינג עם כל החברים הסינים החמודים שלו, הולך לקדם היתרים בוועדת שומרון בזכרון, עובר בין הסמטאות של החדרים כדי שיעבירו את התיק מימין לשמאל, בלי זה הוא לא יכול לקבל אישור להתחיל לחפור. אני רוצה לראות אותו לומד את התקנים של הג"א ושל כיבוי האש במדינה כמו שלנו".

יקי אמסלם. "החברים הכי טובים שלי היו פועלים מעזה, היינו עושים יחד חיקויים של אבא שלי" צילום: נמרוד גליקמן

אבל אם אתה בא כמדינה, מציג מפרט מסודר ואומר "אלה התנאים, ככה אני רוצה שתבנו", המדינה תעשה את הסידורים הפרוצדורליים והם יבצעו את העבודה.

"אם המדינה תעשה את הכל, אז במה זה שונה מהמצב היום? אני מעסיק היום קבלן סיני. המדינה רוצה להחליף אותי. את התפקיד שלי תמלא המדינה והקבלן הסיני יישאר באותו התפקיד? זה לא שאני בונה, מי שבונים הם הקבלן הסיני והעובדים שלו. מה שאנחנו אומרים היום למדינה הוא 'תביאו עוד סינים, תביאו עוד ידיים עובדות', ואז מחיר הבנייה יירד. אתה מוריד את כוח המיקוח שלו מולי. כמה מרוויח קבלן מבצע? 3%? זה יכול להגיע ל־7% ויש שנים שבהן הם גם מפסידים, אפשר להיכנס ולראות את זה בדו"חות הציבוריים. אז יבוא הסיני וייקח 2%, כמה זה כבר יחסוך ממחיר הדירה?".

בשטח מגיל 8

אמסלם אולי רק בן 33, אך הוותק והניסיון שצבר בבנייה לא היו מביישים גם מנכ"לים ותיקים ממנו. הוא נמצא בשטח מגיל 8. "לאבא שלי היתה אג'נדה ברורה מאוד. בכיתה ב' הייתי מקבל בכל יום שישי דמי כיס; בחודש הראשון של החופש הגדול הייתי ממשיך לקבל דמי כיס ומכייף, בחודש השני לא קיבלתי, היינו הולכים לעבוד, כי בשביל כסף צריך לעבוד". מאוחר יותר החל לעבוד בגיל 16 כעוזר טפסן. "החברים הכי טובים שלי היו פועלים מעזה, היינו עושים חיקויים של אבא שלי יחד, זה חלק מההוויי שהיה. למדתי את הבניין מלמטה - יסודות, תוכניות. ראיתי את העבודה". בהמשך הפך לעוזר מנהל עבודה כדי לקבל ראייה קצת יותר מערכתית ובמקביל סיים בגיל 25 תואר שני במינהל עסקים. "בגיל 30, קצת לפני 2010, אבא בחר ללכת לערוץ ציבורי כסגן נשיא התאחדות הקבלנים, ואחרי מסלול ההכשרה שהוא עשה לי היה לו ביטחון להשאיר לי את המפתחות". כיום אביו משמש כיו"ר החברה.

עד היום בנתה אלמוג כ.ד.א.י כ־4,000 יחידות דיור בכל הארץ. כיום היא בונה כ־1,150 יחידות דיור בכ־10–12 פרויקטים במשולש הפעילות שבין חיפה, באר שבע ומודיעין, ומפעילה כמה מרכזים מסחריים כנכסים מניבים. החברה הוקמה על ידי איציק וליאורה אמסלם בשנת 1986 כחברה מבצעת. תחילה הקימה אולמות ספורט, היכלי תרבות ומשרדים, בעיקר למשרד הביטחון ולרשויות המקומיות. ב־1996 החלה החברה במעבר לתחום היזמות, כאשר הניחה את אבן הפינה לעיר החרדית אלעד. ב־2005 היא כבר העבירה את כל פעילותה לתחום היזמות.

אתם מבצעים לעצמכם כי אי אפשר להרוויח בבנייה לאחרים?

"נכון, זה קורה כי אחת מהתשומות שעלו הכי הרבה בביצוע היא כוח העבודה, כי יש מחסור. סיני שפעם היה מקבל 300 שקל למ"ר מבקש היום 450 שקל. בעקבות זאת הערבי הישראלי אומר: 'רגע, אם הסיני לוקח 450, למה שאני לא אקח 450?'. הערבי קצת יותר חכם. הוא אומר: 'רגע, אני לא אבקש 450, אלא 400, ואני אקח את העבודה לסיני'. ככה השוק הזה מתגלגל. לצד זה תפקידים ניהוליים של קו ראשון, מנהלי עבודה, מנהלי פרויקטים, מנהלי אזור, האנשים האלה הפכו להיות מוצר נחשק בשוק הנדל"ן, כי לא הרבה אנשים הלכו ללמוד להיות מנהלי עבודה בבניין, זה לא כזה סקסי. רמת השכר של מנהל עבודה בבניין, שאחראי לניהול לוחות הזמנים ולתקציבים, היא 15–19 אלף שקל. ברגע שנכנסה עיר הבה"דים נשאבו מהשוק מנהלי עבודה כי זה היקף ביצוע ענק. נוצר ואקום של מנהלים. מה קרה? עכשיו אני יושב עם מנהל עבודה, והוא אומר לי 'אני רוצה 30 אלף שקל כי זה מה שהציעו לי באלקטרה'. כשמנהל העבודה רוצה 30 אלף שקל, כל המנהלים מעליו מתיישרים: 'רגע, מנהל עבודה מרוויח 30, ואני, סמנכ"ל עבודה, מרוויח 40? אני צריך להרוויח כפול ממנו'. נוצרת עלייה בכל רמה בארגון. ולאן הולכות הקפיצות האלה? לשוק קשה, ומתחילים לראות במקומות מסוימים את הקיפאון. אז אין עצירה של מחירים כי זה לא יכול לקרות כשהביקוש גובר על ההיצע ברמות כל כך גבוהות".

בניתם בשיתוף גינדי השקעות שני פרויקטים - צמרות בנתניה ו־WHITE בראשון לציון. כיצד אתה תופס את מחדל המרפסות של גינדי השקעות בחדרה?

"זה מקרה מצער ועצוב מאוד. אני חושב שטוב עשתה גינדי שלקחה בעלי מקצוע לבחון איך נולד הכשל. זה כשל ביצועי כבד שנוצר כנראה מפספוס של הפיקוח באתר. אני לא יודע אם היה פיקוח ואיזה, אני ניזון, כמו כולם, ממה שכתוב, אבל התוצאה היא מחסור של הברזל. אני חושב שמנקודת מבט אחרת אולי טוב שזה קרה, כי עכשיו ייערכו בדיקות וביקורת כדי שדברים כאלה לא יתרחשו בעתיד".

"הטיל לא יעבור"

ב־2009-2010 החליטה אלמוג כ.ד.א.י להתמקד בהתחדשות עירונית. "זו אג'נדה שמאוד מאמינים בה בבית", הוא אומר. בתחום זה מקדמת אלמוג כ־16 פרויקטים בערים באזור המרכז, מה שאומר פינוי של כ־1,700 דיירים ובנייה של כ־10,000 יחידות דיור. "בשלושה מתוך 16 פרויקטים כבר הוגשו בקשות להיתר, באחרים הן אושרו בוועדה מקומית ונמצאות בדיונים של ועדה מחוזית; במקומות אחרים אנחנו בשלב של קידום בוועדה המקומית לאחר שהוחתמו הדיירים. פרק הזמן בפרויקט פינוי־בינוי או תמ"א 38 מרגע שהחלטתי שאני רוצה להתחיל ועד שהוא מתחיל הוא שבע שנים מינימום".

הקבלן סמי מצלאוי יוצא נגד תמ"א 38, וטוען שזו מעטפת לבניין אבל הבניין עצמו לא יחזיק בטילים ורעידות אדמה, מכיוון שהכל מתפורר בדירות הישנות.

"זה כבר משחק של אינטרסים. על זה שלחזק פחות טוב מלבנות חדש אין מחלוקת. זה לא הפתרון הטוב ביותר, אבל זה יותר טוב מכלום. אני בא ומחבק את הבניין בחגורה בארבע הפינות. את הממ"דים בונים מאפס כגושים חזקים בצדי הבניין, ותוספת של מרפסות בצדי הבניין שנבנות מאפס ושתי הקומות למעלה נשענות בדרך כלל על הממ"דים ועל העמודים החדשים באמצעות הרבה מאוד קונסטרוקציה. הרצפה בקומות העליונות היא כבר כמו של בניין חדש, כך שכשהטיל יגיע מלמעלה הסיכוי שהוא יגיע לשלוש הקומות שלמטה לא גבוה".

לדבריו, "לפני כל פרויקט של פינוי־בינוי אנחנו עושים סקר חברתי - מי האוכלוסייה, מאיזה מוצא, מה חשוב לה, חתך גילאים, מצב סוציו־אקונומי - ולפי זה קובעים את התכנון. אחת הבעיות העיקריות היא שעל שטח קטן צומח מגדל גבוה. האחזקה של מגדל גבוה עולה כסף לאותו בן אדם שרגיל לשטוף את חדר המדרגות בסמרטוט בעצמו, פתאום יש חברת ניהול שרוצה ממנו 1,200 שקל בחודש. נתת לו דירה חדשה, אבל הוא לא יכול לגור בה. זרקת אותו החוצה, עשית לו טרנספר כלכלי. לכן אנחנו דואגים לבדוק ולהתאים את התכנון לאוכלוסיית היעד. אם זו שכונה של דתיים וחילונים, אנחנו עושים הפרדה, בונים בצורה שונה, עם כל המתקנים שכל אחד מהם צריך כדי שהם לא יפריעו זה לזה. בשכונה שיש בה הרבה אוכלוסייה אתיופית אנחנו מתכננים מוזיאון מורשת ליהדות אתיופיה כי הבנו שזה חשוב להם".

אמסלם עצמו מתגורר בבאר יעקב ויוצא נגד הזוגות הצעירים שמתעקשים על דירת 4 חדרים באזור המרכז ולא מוכנים להתפשר על פחות. "כשהתחתנתי, לפני 7-8 שנים, גרתי בדירת 3.5 חדרים בגדרה שעלתה 620 אלף שקל. באותה התקופה יכולתי לקנות קוטג' בראשון לציון, אבל לא ראיתי את עצמי זורק את הכסף מהר". לדבריו, בשנה האחרונה סיפקה לדבריו אלמוג כ.ד.א.י "פתרונות לזוגות הצעירים שהמדינה לא נתנה. הצענו למשל דירות בחיפה ב־900 אלף שקל, ומכרנו שם בהיקף 400 מיליון שקל בשלושה שבועות". בימים אלה משיקה החברה את פרויקט המושבה הלבנה - 108 יחידות צמודות קרקע דו־משפחתיות בפרדס חנה - בניסיון לקרוץ גם לזוגות הצעירים מתל אביב. קוטג' דו־משפחתי בן 5 חדרים בגודל 151 מ"ר בנוי יעלה בממוצע 1.65 מיליון שקל. "היה ברור לנו שצריך להביא בחשבון את אלמנט המחיר, כך שהקוטג' יתומחר בסופו של דבר כחלופה ריאלית לדירות באזור המרכז", הוא אומר.