ספטמבר בפתח: כיצד ייראה שוק הדירות בעידן ה-0% מע"מ?

בעקבות אישור חוק 0% מע"מ לרוכשי דירה ראשונה מקבלן, שהחל ב-1 בספטמבר יפטור מתשלום מס ערך מוסף שני סוגי רוכשים (זכאים ומוטבים) שיוגדרו בחוק הזכאים לניצול ההטבה - צפוי שוק מחירי הדירות להתפצל לחמש קבוצות מחיר: שתי קבוצות מחיר בטווח מע"מ אפס, שתי קבוצות מחיר שבהן כמעט ולא יימכרו דירות, וקבוצת מחיר אחת בלתי מוגבלת שבה יחול מע"מ בשיעור מלא. יצוין כי בכל ארבע קבוצות המחיר הראשונות ועד לסכום של כ-1.75 מיליון שקל, לא מומלץ לרכוש דירה בחיוב מע"מ (ללא זכאות לפטור), מאחר שמחירי השוק של דירות אלה צפוי להתייצב לפי המחיר לא כולל מע"מ, כמפורט להלן.

קבוצה המחיר הראשונה - מע"מ אפס לרוכשים זכאים: מחיר הדירות בפועל עבור הרוכשים הזכאים יהיה עד לסכום של כ-805 אלף שקל (כולל מע"מ עד 950 אלף שקל) לקבוצה זו תהיה זכאות לניצול לכל סוגי הרוכשים דירה ראשונה (הן הזכאים והן המוטבים). יצוין כי מחירי דירות יד שנייה בעלי תכונות מחיר דומות צפויים לרדת ולהתאים את מחירן למחירי דירות חדשות. לכן קבוצת מחיר זו תיעצר בדירות במחיר של עד 805 אלף שקל - המבטא מחיר זכאות לשיעור אפס לקבוצת הרוכשים הזכאים.

אתר בנייה בצפון תל אביב (ארכיון) צילום: ענר גרין

קבוצה המחיר השנייה - מחירי דירות בקבוצה זו ינוע בין 805 אלף שקל לכ-1.05 מיליון שקל: בקבוצת מחיר זו כמעט ולא יהיה מסחר בדירות (קבוצה ריקה), מאחר שבין 805 ל -950 אלף ש"ח מדובר בהענקת מע"מ אפס על ידי המדינה ובין 950 אלף שקל ל-1.05 מיליון שקל - צפויה להינתן הנחה על ידי הקבלנים (או שהקבלנים ימנעו מלנקוב מחיר בטווח זה), על מנת להגדיל את קהל היעד של הלקוחות הפוטנציאלים לכלל הזכאים למע"מ בשיעור אפס; ולכן צפוי לרוב שהקבלנים יכווצו את מחירי הדירות בטווח זה על מנת להכניס את מלאי הדירות שלהם לתחולת הזכאות, לכן צפוי שכמעט ולא ימצאו דירות יד ראשונה במחירים אלו.

קבוצה המחיר השלישית – מע"מ אפס לרוכשים מוטבים: בקבוצה זו המחיר בפועל ינוע בין כ-1 מיליון שקל ועד כ-1.75 מיליון שקל כולל מע"מ -כך שהמחיר ללא מע"מ ינוע בין 850 אלף שקל לבין 1.356 מיליון שקל. זו קבוצת הרוכשים המוטבים בעלי שירות צבאי ואחר, נכים ומקבלי קצבאות הזכאים להנחה בשיעור מע"מ אפס; גם כאן הקבלנים יעשו מאמץ להוריד את המחירים של דירות שמחירן קרוב למחיר הזכאות ל-1.6 מיליון שקל על מנת להגדיל את קבוצת הלקוחות הפוטנציאלית לרכישת דירות אלו, ובאופן ישיר תהיה השפעה ישירה על מחירי דירות יד שנייה בקבוצת מחיר זו.

קבוצה המחיר הרביעית - מחירי דירות בקבוצה זו ינוע בין 1.356 מיליון שקל לבין כ-1.75 מליון שקל: בקבוצת מחיר זו כמעט ולא יהיה מסחר בדירות (קבוצה ריקה), מאחר שבין 1.356 מיליון שקל ל-1.6 מיליון שקל מדובר בהענקת מע"מ אפס ע"י המדינה ובין 1.6 ל -1.75 מליון שקל - צפויה להינתן הנחה (או לא לנקוב מחיר בטווח זה) על ידי הקבלנים על מנת להגדיל את קהל היעד של הלקוחות הפוטנציאליים לכלל הרוכשים המוטבים למע"מ בשיעור אפס; ולכן צפוי לרוב שהקבלנים יכווצו את מחירי הדירות על מנת להיכנס לתחולת הזכאות, וכתוצאה מכך כמעט ולא יימצאו דירות יד ראשונה במחירים אלו. ואולם טווח המחירים העליון של קבוצת מחיר זו (1.75 מליון שקל) צפוי לעלות ולהיות גבוה יותר עקב עליית המחירים הצפויה בקבוצה החמישית.

קבוצה המחיר החמישית - דירות שימכרו במע"מ בשיעור מלא: בקבוצה זו נכללות הדירות שאינן זכאיות למע"מ בשיעור אפס; קבוצה בלתי מוגבלת זו מתחילה לכאורה מ-1.61 מיליון שקל, אולם נראה שבפועל קבלנים ימנעו ממחירים סביב 1.6 מיליון שקל ולכן תיווצר נטייה להוריד למטה את המחירים היותר קרובים ונטייה למעלה להעלות את המחירים היותר גבוהים. לכן צפוי שמכירת דירות שאינן במע"מ אפס יתחילו במחירים סביב 1.8-1.75 מיליון שקל.

ואולם עקב עצירת הרכישות במהלך החודשים האחרונים והציפייה של השוק לירידת מחירים, ומאחר שקבוצה זו אינה כלולה בקבוצת הדירות המוטבת, ומאחר ולא צפוי שינוי משמעותי בכמות הדירות המוצעות למכירה בשנתיים הקרובות, צפוי גידול מהותי מאוד בביקוש לדירות של קבוצה זו וגם לבתי קרקע ללא קשר למחירם (מאחר ואינם בנייה רוויה שרק היא זכאית למע״מ אפס); דבר זה עלול וצפוי לגרור עליית מחירים מהותית של דירות ובתים בקבוצה זו, לכן יש לצפות שבדירות בקבוצה זו (מעל 1.6 מיליון שקל) תהיה עליית מחירים מהותית עד סוף שנת 2015 אשר לדעתי צפוי שתהיה בין 15% ל-30% ויותר.

לדעתי יש להימנע מלרכוש דירות הזכאיות למע״מ אפס בתשלום במע״מ מלא. יודגש כי בכל קבוצות המחיר הנ"ל צפוי שרוכשים שאינם זכאים להטבת מע"מ יימנעו מרכישת דירות אלה תוך תשלום מע"מ מלא, מאחר שמחירם בשוק "יד שנייה" ייקבע ללא מרכיב המע"מ, ולכן על מנת להימנע מהפסד, ככל הנראה לא ירכשו יותר דירות בתשלום מע"מ מלא עד לסכום 1.6 מליון שקל ואף קצת מעבר לכך.

היצע דירות יד שנייה: לפי לדעתי, לא צפוי גידול משמעותי בהיצע דירות יד שנייה. מוכרי דירות יד שנייה יהיו בעיקר על ידי משפרי דיור ודירות שהתקבלו בירושה; המשקיעים שרכשו דירות להשקעה לא צפויים לממש את דירות ההשקעה, משלוש סיבות עיקריות: האחת - אין אלטרנטיבה טובה יותר להשקעה, כמעט חסרת סיכון, ומבטיחה תשואה, בתנאים סולידיים דומים; השנייה - צפויה עלייה מהותית בדמי השכירות עקב מחסור מהותי בדירות להשכרה וגידול בביקוש לדירות להשקעה מדי שנה; והשלישית - הטבות המס המוענקות להכנסות מדירות אלו. לפיכך, בשנים הקרובות צפוי להמשיך להיות ביקוש קשיח מאוד לדירות להשקעה.

הכותב הוא עורך דין ורואה חשבון מומחה בדיני מסים ושותף בג. בלנגה, איתני ושות'.