משכירים בניין שבבעלותכם? כך תקזזו הפסדים

הפסד לצורכי מס מהשכרה נוצר כאשר ההוצאות השוטפות המותרות בניכוי עולות על ההכנסות שנתקבלו מדמי שכירות באותה שנת מס; בדרך כלל, הכנסות מדמי שכירות מדווחות לפקיד השומה על בסיס מזומן. הפסד שוטף מהשכרה (שנוצר במהלך השנה) יכול להיווצר משתי סיבות עיקריות: האחת, כאשר התשואה המתקבלת מדמי שכירות אינה מכסה את ההוצאות השוטפות כגון: פחת, ריבית, תחזוקה ושיפוצים, ביטוח; והאחרת, כאשר המשכיר ניסה ולא הצליח להשכיר את הנכס ולכן באותה תקופה מנוכות הוצאות ללא הכנסות.

בנייני משרדים ברמת גן (ארכיון) צילום: אוראל כהן

הפסד עסקי מהשכרה:

כאשר ההכנסות מהשכרה מגיעות לכדי עסק בידי המשכיר (בהשכרה של כמה נכסים המתקיימים לגביהם מבחנים עסקיים מהותיים כגון מימון, בקיאות, מנגנון וכו'), ההפסד העסקי השוטף מהשכרה ניתן לקיזוז מכל סוגי ההכנסות שנוצרו באותה שנה בידי המשכיר, לדוגמה כנגד הכנסות ממשכורת או רווחים מעסקים אחרים ואף כנגד הכנסות ממשכורת של בן הזוג בחישוב מאוחד. אם נותרה יתרת הפסד מעסקי ההשכרה, היא תועבר לשנים הבאות לקיזוז כנגד הכנסות מעסק ומרווחי הון בעסק (למשל משבח מקרקעין שנוצר ממכירת הנכס המושכר).

הפסד פסיבי מהשכרה:

כאשר פעילות ההשכרה אינה מגיעה לכדי עסק וההכנסות המתקבלות מהשכרת המבנה אינן מסווגות כהכנסות עסקיות אלא כהכנסות פסיביות, ההפסד השוטף שנוצר מההשכרה מסווג כהפסד מהשכרת בניין. יצויין כי כאשר מדובר בהשכרת דירת מגורים מומלץ לחשב את הרווח מהשכרת הדירה ובמקרה של הפסד משכירות לא לבחור במסלול הפטור ממס או מסלול מס בשיעור 10%.

לכאורה הוראות פקודת מס הכנסה, אינן מתייחסות לאופן הטיפול בהפסדים שוטפים מהשכרת בניין, אך קובעות באופן מפורש התייחסות להפסדים מועברים מהשכרת בניין. סעיף 28(ח) לפקודה קובע: "הפסד שהיה לאדם מהשכרת בניין ניתן לקזזו כנגד הכנסתו מאותו בניין בשנים הבאות".

באופן כללי אין ספק שסעיף 28 מתייחס גם לקיזוז הפסדים שוטפים ממקור אחד כנגד רווחים שוטפים ממקור אחר - כגון הפסד שוטף מעסק כנגד כל הכנסה שוטפת. לכן נדרש לבחון האם הקביעה בסעיף (ח) לגבי השכרה, היא יחודית רק בגין ה"שנים הבאות" בלבד דהיינו שבשוטף אין מגבלת קיזוז כלל, ובשנים הבאות ההפסד המועבר יקוזז כנגד רווח מאותו בנין בלבד, או תחולתה ומגבלותיה חלות גם בשנה השוטפת בה נוצר ההפסד. במילים אחרות, כאשר משכירים מספר נכסים וההכנסה אינה מגיעה לכדי עסק - האם ניתן לערוך רווח והפסד לכל הנכסים יחד (כמו בעסק) ורק אם התוצאה שלילית של הפסד לפצל את ההפסד לכל נכס מושכר בנפרד, על מנת לזהות את הנכס ממנו נוצר ההפסד (נטו לאחר קיזוז כל הרווחים מהנכסים האחרים) לקיזוז בשנים הבאות.

בעניין זה נקבע ע"י ביהמ"ש (עמ"ה 1904/08) כי: "בהתייחסו לפרשנות סעיף 28(ח) לפקודה פקיד השומה שם את הדגש על המונח "מאותו בנין" הנזכר בסיפא של הסעיף ובעניין זה מקובל שהפסד שנוצר בשנת מס אחת ניתן לקיזוז "בשנים הבאות" רק ביחס לאותו בניין. ברם כאשר מדובר בקיזוז הפסד באותה שנת מס קיזוז כאמור אינו מוגבל ל"אותו בניין"; ולכן בהתאם להחלטה זו הפסד שוטף מהשכרת בניין אחד ניתן לקיזוז כנגד רווח שנוצר בבניין אחר.

לדוגמה - בבניין א' - הפסד משכירות בסך 1,000 שקל, בבניין ב' - רווח חייב במס בסך 800 שקל - יועבר הפסד מהשכרה לשנה הבאה בסך 200 ש"ח לקיזוז רק מהשכרת ו/או מכירת בניין א' בלבד.

יצויין כי יתרת הפסד שנוצרה מהשכרות בניין מסוים ניתן לקזזה גם בשוטף וגם בשנים הבאות כנגד שבח מקרקעין שנוצר ממכירת אותו בניין.

הכותב הוא עורך דין ורואה חשבון מומחה בדיני מסים ושותף בג. בלנגה, איתני ושות'