תאונת עבודה

כל מי שנפל בחלקו התענוג של שיפוץ דירה יודע: "סטייה מהותית באומדני העלויות" היא חלק מהמשחק. לעתים רחוקות ההוצאות בפועל משתוות לאלו שמופיעות על גבי גיליונות האקסל. זה לגיטימי כשמדובר בהדיוטות שבונים לראשונה בית פרטי, אבל כשה"תאונה" הזאת קורית לחברה ותיקה ומנוסה כמו דורי בניה, שאומדני עלויות בפרויקטים של בניה הם לחם חוקה - זאת בעיה של ממש. פה לא מדובר באירוע נקודתי וחד־פעמי, אלא בכשל חמור, טעות המתמשכת על פני שנים ומספר רב של פרויקטים, וגובה מחיר יקר של מאות מיליוני שקלים כשהיא מתגלית.

התשלום "קומפלט", הסטייה מוגבלת

אחד מגורמי הסיכון המרכזיים של דורי בניה הוא שיטת ההתקשרות שלה עם היזמים שעבורם היא מבצעת את הפרויקטים השונים. חלק גדול מהמיזמים של החברה מתבצע בשיטת "פאושל", ובמילים אחרות - "קומפלט". בשיטה זו התמורה נקבעת מראש עבור כלל העבודות עד להשלמתן המלאה או עבור חלקים המוגדרים מראש. כלומר, דורי בניה מבצעת פרויקטים שהתמורה שתתקבל עבורם על ידיה סופית, בעוד העלות נתונה לתנודתיות. לרוב נקבע מנגנון לעדכון התמורה שלה זכאית דורי בניה בפועל, באמצעות הצמדת התמורה לשינויים במדד תשומות הבנייה. אלא שלא תמיד די בהגנה הזאת כדי להבטיח שפרויקטים שנראים מבטיחים בתחילת הדרך, לא יתבררו ככישלון חרוץ בסופה.

הבעיה הראשונה טמונה בכך שבחלק מההסכמים, אחוז הסטייה המותר, שיזכה את דורי בניה בתוספת תשלום, הוא מוגבל.

איום זה לא חמק מחברת מידרוג, המדרגת את האג"ח של דורי בניה. מידרוג ציינה בדו"ח שלה שאם בפרויקט מסוים יש חריגות בהוצאות בפועל של עלויות העבודה וחומרי הגלם - מעבר לתקציב ולשינויים במדד תשומות הבנייה - הרווחיות של דורי בניה עלולה להישחק. בפועל נראה שהחריגות מהאומדנים היו כה גבוהות, עד שלא הביאו רק לשחיקה ברווח, אלא אף למעבר להפסד.

רונן אשכנזי צילום: עמית שעל

בירוקרטיה מעיקה

הפרויקטים של דורי בניה מאופיינים במורכבות רבה ובדרך כלל נמשכים על פני שנים. באופן טבעי, הם חשופים ללא מעט "תקלות". בעיה שחוזרת על עצמה בענף הבניה בישראל היא עיכובים בביצוע ובמסירת פרויקטים, אם בגלל מחסור חמור בכוח אדם ואם בגלל קשיים בקבלת היתרים ובירוקרטיה מעיקה. עיכוב בביצוע עלול להשית קנסות על הקבלן המבצע, אך גם לעלייה בהוצאות המימון לנוכח העובדה שהמימון נדרש לזמן ארוך יותר. אומדנים של פרויקטים עלולים להיפגע גם מתפעול לקוי ומהצורך בביצוע תיקונים בליקויי הבנייה שמתגלים. אלה אורכים זמן ותובעים מחיר, גם בכמות חומרי הגלם הנדרשים להשלמת מיזם.

עקב אכילס של ענף הבנייה בישראל הוא הרווחיות הנמוכה המאפיינת אותו. כשהרווחיות הגולמית מגיעה ל־5% בלבד, המשמעות היא ששולי הרווח לא מאפשרים מקום לטעויות. די בטעות אחת כדי להעביר פרויקט מרווח להפסד. כפי הנראה, לפי הדיווח של דורי בניה, בחברה לא פספסו הזדמנויות לאמוד בחסר את העלויות.