מצוקת הדיור לא תיפתר ב־7 שנים
הטבת 0% מע"מ של שר האוצר יאיר לפיד שהחלה כתזכיר חוק תעבור ככל הנראה כהוראת שעה שתפוג בתום 7 שנים. ההטבה והגבלתה לתקופה מסוימת כפתרון לבעייתו של שוק הדיור הישראלי מעוררת שורה של אתגרים ושאלות
- הצעת חוק מע"מ 0 לא תעבור במושב הכנסת הנוכחי
- יותר מ-2,000 הסתיגויות לחוק מע"מ 0% בוועדת הכספים
- הגבלת הזמן טובה גם בשביל לפיד
1. ההיצע לא יצליח להדביק את הביקוש
בראש ובראשונה יש לבחון האם הטבת מע"מ לפרק זמן קצוב של שבע שנים מסוגלת להוריד את מחירי הדירות. נכון להיום, בישראל קיים מחסור של 115 אלף דירות, כך על פי נתונים שפרסם לאחרונה משרד השיכון. תוסיפו לכך ביקוש שנתי ממוצע לדירות בהיקף של כ־42 אלף דירות, ועם המחסור הקיים קיבלתם ביקוש ל־409 אלף יחידות דיור עד 2021.
יאיר לפיד צילום: נמרוד גליקמן
מצד ההיצע, שר השיכון מתכנן לשווק קרקעות לכ־66 אלף יחידות במסגרת מכרזי מחיר מטרה. בנוסף, לפי הערכות האוצר בשבע השנים ימכרו כ־105 אלף דירות בפטור ממע"מ - הערכה אופטימית לטענת רבים. כדי לסגור את המחסור של 409 אלף יחידות עד 2021, תצטרך רשות מקרקעי ישראל לשווק עוד 238 אלף יחידות דיור בשבע שנים ליזמים - 34 אלף דירות בממוצע לשנה. אלא שעל פי נתוני משרד השיכון, ב־2013 מכרה הרשות ליזמים קרקעות ל־30 אלף יחידות דיור בלבד, וזו עוד היתה שנת שיא מאז 2010.
נראה כי הסיכוי להגדיל את ההיצע כך שידביק את הביקוש ואף יעלה עליו כדי להוריד את מחירי הדירות הוא נמוך מאוד.
2. אחרי ההמתנה, הציבור יתנפל על הדירות
קשה לדמיין תרחיש שבו אין בהלה לדירות ביום שבו נכנסת הוראת השעה לתוקף. מאז מרץ, הזוגות הצעירים ממתינים בציפייה להנחות של עשרות ואף מאות אלפי שקלים ברכישת דירה. ביום שבו תיכנס לתוקפה ההטבה, ירוצו רבים מהזוגות הצעירים לרכוש דירה. הם חוששים שההטבה תבוטל (בדומה לאיומים החוזרים ונשנים לביטול הפטור ממע"מ באילת), הם פוחדים שבהינף יד בחוק ההסדרים ההטבה תיעלם, וכמו מרבית הישראלים - הם פשוט לא רוצים לצאת פראיירים. ככל שתהיינה דירות שעומדות בתנאי הזכאות שקבעה הממשלה (גודל, שטח, מפרט, רף מחיר וכדומה) - אלה צפויות להיחטף. כי 105 אלף דירות פטורות ממע"מ בשבע שנים, במדינה שצפויה לגדול במיליון משקי בית עד 2035, הן טיפה בים.
3. חלון הזדמנויות קצר ורק לרוכשים מעטים
קחו למשל את סתיו שפיר, חברת הכנסת הצעירה ביותר, רווקה בת 29. אם היא לא תהיה אמא לילד בשנים הקרובות, היא תהיה זכאית להטבת המע"מ רק בהגיעה לגיל 35, בעוד 6 שנים. ב־2020 יהיה לה לוח זמנים קצר מאוד לאתר ולקנות דירה הפטורה ממע"מ. מצבה של שפיר עוד טוב - רווק שכיום הוא בן 27 ויישאר ללא ילדים עד 2021, כלל לא יזכה להטבה, בהנחה שהוראת השעה לא תוארך. נשאלת השאלה מדוע לתת בונבוניירה ל"מחזור אחד", כאשר המחזורים הבאים אחריו רק נושאים בינתיים בנטל המסים הנדרש למימון ההטבה, אך לעולם לא ייהנו ממנה.
4. הטבה יקרה מאוד, אבל לפחות מוגבלת בזמן
הוראת שעה מצד אחד עלולה להביא להתנפלות על הדירות ולעליית מחירים, אבל יש לה גם יתרונות. ראשית, היא תעלה לציבור משלמי המסים סכום של כ־20 מיליארד שקל בשבע שנים, ולא יותר. אמנם מדובר בסכום עצום, שיכול היה לממן מטרות לא פחות נעלות מדיור, אך הוא לפחות מוגדר מראש. הוראת השעה היא יתרון מזווית נוספת: מדובר בפיילוט. אם הפיילוט לא יצלח מכל סיבה שהיא - בין שהוא לא יספק מספיק דירות בהנחה ובין שהוא ינוצל לרעה - ניתן יהיה להפסיקו, או שהוא יגיע לסיומו הטבעי בעוד שבע שנים.
5. בסופו של דבר הקבלנים יחליטו מה למכור
במסגרת הצעת החוק, קבע משרד השיכון מפרט טכני מחייב לדירות שיזכו להטבת מע"מ 0%, הכולל את גודלי החדרים, גימור הארונות והקירות, הברזים ועוד. רק דירות שיעמדו בסטנדרט של משרד השיכון (שעליו טרם חתם שר האוצר), יוכלו להימכר בפטור ממע"מ. אך הבחירה נמצאת בידי הקבלנים: אם יהיה מספיק ביקוש, לא בטוח שהם יבנו לפי הסטנדרט, הכרוך בלא מעט כאב ראש. הרי לא בטוח ששווה לקבלנים לשנות את המפרט לתקופה קצובה של שבע שנים. מלבד המפרט עולה שאלת שווי הקרקע - אם הם קנו את הקרקע ביוקר, האם עכשיו משתלם להם למכור דירה במחיר זול מהרף האזורי שיקבע השמאי הממשלתי הראשי? ואולי הם מעדיפים בכלל למכור דירות למשקיעים? הבחירה בידיהם, וכך למדינה אין שליטה אמיתית על כמות הדירות שיזכו להטבת המע"מ. זאת בניגוד לתוכניתו של שר השיכון אורי אריאל, מחיר מטרה, שבמסגרתה קבעה המדינה כי 60%–80% מכלל הדירות שישווקו במסגרת זו יוכפפו לפיקוח מחירים (הנחות של עד 20% מהרף האזורי שיקבע השמאי הממשלתי). באספקט הזה, אריאל ניצח את לפיד, כי בשנים שבהן יתבצעו מכרזי מחיר מטרה, יש לאריאל מספר מובטח של דירות שיימכרו בהוזלה משמעותית - הוא אינו תלוי בגחמותיהם של הקבלנים.
6. תהליכי התכנון ארוכים ביחס לתקופת ההטבה
בקצב של היום, עוד לפני שקבלן יכול לבקש היתר בנייה מהרשות המקומית, לוקח לו כחמש שנים לאשר תכנית בוועדות התכנון המקומיות והמחוזיות. יזמים שיקנו כעת קרקעות ויגישו תכנית לבנייה למגורים, עלולים למצוא את עצמם במצב שבו הטבת המע"מ כבר עומדת לפוג במהלך תהליך התכנון. מכאן שתכניות עתידיות של יזמים, שעוד לא נמצאות בגלגלי התכנון, לא צפויות להיכנס להטבה.
7. הוראת השעה נותנת פתח מילוט ללפיד
יש גם לא מעט הגיון בהפיכת חוק מע"מ 0 להוראת שעה. ההיסטוריה מלמדת ששורת הפטורים ממע"מ רק הולכת ומתנפחת עם השנים, כאשר כל הטבה שניתנה נותרה בעינה עד היום. במובן הזה, הוראת השעה מאפשרת נקודת מבחן על ההטבה אחרי תקופה של 7 שנים - האם יתגלה שמדובר בחוק מוצלח שיפתור, ולו במעט את בעיית הדיור, יהיה ניתן להאריך אותו ולא - הוא יבוטל.
