חוק מע"מ 0% ושוק הלימונים

עלות חוק מע"מ 0% על דירות נעה לפי הערכות בין 1.5 ל-3 מיליארד שקל לשנה. בכל ניתוח כלכלי סביר ניתן להראות כי חוק זה כמעט ולא ייטיב עם המעמד הבינוני ובטח שלא עם המעמד הנמוך. המעמד הגבוה הוא הנהנה העיקרי מהחוק.

שר האוצר יאיר לפיד צילום: בלומברג

מי מסוגל לקנות היום דירה ב-1.6 מיליון שקל? בטח לא מי שמשתכר שכר ממוצע שעומד על כ- 9,500 שקל בלחודש ברוטו (במקרה זה נדרשות לכל הפחות  14 שנים כדי לרכוש דירה) ונזכור שכ-60% מהשכירים משתכרים אף פחות מכך.

מי שמרוויח הרבה מעל הממוצע יוכל לקנות דירה כזו וליהנות מסבסוד מהמדינה שיכול להגיע עד -240 אלף שקל. האוכלוסייה החלשה יותר, למשל מהפריפריה, שגם מרוויחה הרבה פחות וגם קונה דירות זולות יותר תהנה ממענק מופחת במקרה הטוב - על דירה ממוצעת בבאר שבע שמחירה 900 אלף שקל גובה ההטבה יעמוד על כ-140 אלף שקל - ומה עם כל הזוגות הצעירים שלא מסוגלים לעמוד גם בזה? חלקם יקנו דירה זולה יותר ויהנו ממענק עוד יותר נמוך וחלקם כלל לא יזכו להגיע לדירה חדשה.

אנו רואים כאן רגרסיביות עצומה בהטבה כך שמי שעשיר יותר מרוויח יותר. מעבר לכך הרגרסיביות תבוא לידי ביטוי בכך שחלק גדול מההטבה עוד לפני שתגיע לזוגות הצעירים תלך לקבלנים העשירים שהרי ניתוח בסיסי בכלכלה מראה לנו שבשוק שבו ההיצע נתון ומוגבל כל סובסידיה או הקטנת מע"מ תלך רובה או כולה ליצרנים (במקרה זה לקבלנים).

מעבר לכך, הכלל שאומר שרק דירות שימכרו במחיר שנמוך או שווה לממוצע המחירים באזור לפני החלת ההטבה, רק יחריף את המצב במיוחד במצב שבו המידע לגבי מאפייני הדירות (למשל הסטנדרט של הבנייה) שמרכיבות את הממוצע נשאר מעורפל.

מה בין "דובדבן" ל"לימון"

אנסה להדגים זאת דרך מודל שפרסם ג'ורג אקרלוף זוכה פרס נובל בכלכלה כבר בשנות השבעים: "שוק הלימונים: איכות ומנגנון השוק". נניח שבאזור מסוים מחיר דירה ממוצע כיום הוא 1.6 מיליון שקל. הממוצע הוא חישוב של מחירי שתי דירות באותו הבניין - אחת דירה משודרגת (למשל סטנדרט בנייה גבוה ו/או דירה הפונה לחוף הים) היא נמכרת ב-1.84 מיליון שקל - נקרא לדירה זו "דובדבן".

דירה אחרת עולה 1.36 מיליון שקל (למשל סטנדרט נמוך ו/או דירה הפונה לכביש) נקרא לדירה זו "לימון". כזכור, ההטבה היא רק לדירות עד עלות של 1.6 מיליון שקל. מעבר לכך ההטבה תינתן על דירה שמחירה לא יעלה על המחיר הממוצע באזור לפני החוק שהוא 1.6מיליון שקל.

כמובן שהקבלנים לא ימכרו את הדירה הטובה (ה"דובדבן") במחיר זה ואותה ישאירו מחוץ למשחק. הם כן ימכרו את הדירה שקודם עלתה 1.36 מיליון שקל (ה"לימון") אלא שהפעם מחירה יהיה 1.6 מיליון שקל.

מבחינת הזוגות הצעירים הם מקבלים את הדירה במחיר 1.36 מיליון שקל (1.6 מיליון שקל פחות המע"מ) בדיוק כמו קודם, כלומר הרווח שלהם מהחוק הוא אפס. אם כך מי הרוויח? הקבלן שקודם קיבל כ-1.16 מיליון שקל (לפני ניכוי המע"מ) עבור הדירה יקבל 1.36 מיליון שקל נטו ביד כלומר כל הטבת המע"מ הולכת לקבלן. כללי השוק הבסיסיים מלמדים אותנו שבאופן הזה רב ההטבה בסופו של דבר תתגלגל לקבלנים ולא לזוגות הצעירים.

מההדגמה הקודמת למדנו כי המעמד הבינוני והנמוך כנראה כמעט ולא ייהנה מההטבה אך זה לא נגמר כאן. תארו לעצמכם מה ניתן היה לעשות עם הסכום שמממן את החוק הזה. הערכה ממוצעת - 2 מילארד שקל. מה אם היו מוסיפים לוועדת סל התרופות רק עוד 300 מיליון שקל (מעבר ל 300 מיליון שקל שכבר הוקצו)? כמה עוד חיי אדם ניתן היה להציל בסכום זה? חיי אדם של המעמד הבינוני והנמוך.

מה אם הכסף הזה היה הולך לשיפור מערכת החינוך? סביר להניח שבמקרה זה התועלת למעמד הבינוני והנמוך הייתה גבוהה בהרבה ועל הדרך המשק גם היה משביח את ההון האנושי ומשביח את יכולתו להשיג צמיחה כלכלית בטווח הארוך.

כמובן שלא חסרות דוגמאות למה עוד ניתן לעשות עם 3-1.5 מיליארד שקל בשנה לתועלת הציבור ובמיוחד למעמד הביניים.

אם כך מה נדרש לעשות על מנת לסייע באמת למעמד הבינוני והנמוך להגיע לדירה. הפתרון העיקרי לבעיית מחירי הדירות הוא הגדלת ההיצע בצורה משמעותית ומהירה וזה אפשרי אם הממשלה רק באמת תרצה. יחד עם זאת צריך גם לטפל בבעיית הריבית הנמוכה שמתמרצת משקיעים לרכוש דירה שנייה, שלישית ורביעית.

כאשר הריבית יורדת אין למשקיעים חלופה טובה להשקעת הכסף בבנק, לפיכך אלה רצים לרכוש דירות וזה מלבה את המחירים בשוק. מכיוון שלא מומלץ להעלות את הריבית רק משיקולי שוק הדיור, יש לייצר חלופה שתייקר את חלופת ההשקעה בדירות בדרך אחרת והיא יצירת מעין ריבית שלילית בהחזקת דירה, כך שכל מי שמחזיק דירה שנייה ישלם לממשלה בכל שנה 3%-5% מערכה – שווה ערך להעלאת הריבית בשוק באותה שיעור מבחינת המשקיעים.

האפקט המעשי והפסיכולוגי של תשלום "ריבית" על החזקת דירה יגרום למשקיעים רבים לוותר על השקעתם בדירה זוה יעלה במהירות את היצע הדירות לזוגות צעירים ויגרום לירידת מחירים.

לפיד עסוק כרגע בהצלת הקריירה הפוליטית שלו ולא משנה מה המחיר שהציבור ישלם. בעבורו החוק עשוי להיות לימונדה, אנחנו נישאר עם הלימון.

הכותב הוא פרופסור במחלקה למינהל ומדיניות ציבורית, אוניברסיטת בן-גוריון בנגב