שש שנים אבודות

אתמול, לראשונה, פרסם בנק ישראל מחקר שניסה לענות על השאלה החשובה: מאיפה הכסף? מאיפה, לעזאזל, הביאו האנשים שקנו דירות בשנים האחרונות את הכסף הדרוש, כשהמחירים רק עולים ועולים?

אילוסטרציה צילום: שאטרסטוק

התשובה במחקר אינה שלמה, משום שחלק מהנתונים שנדרשים לענות עליה אינו זמין. למשל, בנק ישראל לא יודע כמה כסף יש להורים של הזוגות הצעירים שקנו דירות בישראל בשנים האחרונות, ולא יודע להגיד כמה מתוך הכסף שנדרש בשביל לקנות דירה הגיע מהם. אפשר גם להתווכח על איכות הנתונים שכן עמדו לרשות בנק ישראל - סקר של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שמבוסס על 100 משקי בית פחות או יותר.

למרות הביקורת המתודולוגית, המספרים שמציג הבנק והמסקנה שהוא גוזר מהם צריכים להדליק נורות אזהרה מהבהבות באור אדום בוהק לקובעי המדיניות. בתמצית, בנק ישראל מגלה שבשביל לעמוד בעליית מחירי הדירות, הזוגות הצעירים שלקחו משכנתא היו צריכים להביא בשנים האחרונות הון עצמי גבוה יותר (עלייה של 28% בין 2004 ל־2011), להשתעבד לבנקים לתקופה ארוכה יותר בשש שנים שלמות, לקחת משכנתאות גדולות יותר (ב־49%), ולעמוד בהחזר חודשי גבוה יותר (ב־22%).

איך בכל זאת הזוגות הצעירים הצליחו לעמוד בכך? איך עובד הקסם? ההכנסה שלהם, כך לפי בנק ישראל, עלתה בתקופה זו בשיעור זהה (22%). לכן הם לא נחנקו מההחזר החודשי יותר מהזוגות הצעירים שקדמו להם בכמה שנים, וגם משום שהחסכונות שלהם (או של ההורים שלהם) בבורסה עלו בשיעורים גבוהים. עם זאת, יש לזכור כי מדובר במי שרכש דירה - ולא במי שוויתר על העונג כי לא הצליח לגייס אפילו את ההון ההתחלתי.

אם המסקנה של החוקרים נכונה, המשמעות היא כי קיים סיכון גבוה שהדור הבא של רוכשי הדירות, האחים והאחיות הקטנים של הזוגות הצעירים שרכשו דירות בשנים האחרונות, יתקשה מאוד לרכוש דירה. ראשית, החסכונות של ההורים כבר הידלדלו כשעזרו לאחים הגדולים. שנית, אם הריבית תעלה, ומחירי הדירות לא יירדו, גובה ההחזר החודשי פשוט יהיה בלתי אפשרי. כשזוג צעיר ממוצע יצטרך להחזיר 5,000 שקל בחודש על המשכנתא, לא יהיה לו מאיפה להביא את הכסף.

לכאורה, אם הריבית תעלה ואיתה ההחזר החודשי, מחירי הדירות אמורים לרדת בהתאם. רק שבישראל הריבית היא רק משתנה אחד שמשפיע על מחיר הדירה. אם היצע הדירות לא יגדל בצורה דרסטית, והקבלנים יוכלו להמשיך להתאים אותו לביקוש, המחירים יישארו גבוהים, או אפילו יעלו. במצב כזה, רק הזוגות הצעירים שבאים מבתים מבוססים מאוד יוכלו להרשות לעצמם לקנות דירה, דבר שיגדיל את הפערים בחברה עוד יותר.