שוכרים דירה? אל תבנו על פיקוח

אחת ההצעות לטיפול ביוקר המחיה קשור בהטלת פיקוח או מגבלה אחרת על המחירים. הפעם הגיע תורו של שוק הדירות להשכרה עם הצעת החוק להטלת מגבלה על גובה שכר דירה, שהוצע עוד בכנסת הקודמת וקיבל תמיכה על ידי שר האוצר הנוכחי. לכאורה, פתרון פשוט שנועד לפתור מצוקה של שוכרי הדירות הנאנקים תחת עול שכר דירה מאמיר.

אולם, בחינה מעמיקה של הניסיון העשיר שהצטבר בעולם מדגים בצורה די נחרצת שרעיון זה לא מוצלח כל כך. פיקוח על שכר דירה נוסה במדינות מערביות שונות פעמים רבות מאז מלחמת העולם השנייה. התוצאות לרוב היו הפוכות ממה שהתכוונו ובסוף היה קושי פוליטי לבטל את המגבלות. הטלת פיקוח על שכר דירה פוגעת בכמות ובאיכות של היצע הדירות להשכרה והנפגעים העיקרים מהמגבלה יהיו דווקא החלשים.

בסקר של אגודת הכלכלנים האמריקאים, 93% מהכלכלנים גרסו שהגבלת שכר דירה מורידה היצע ואיכות הדירות להשכרה. נייר עמדה של האיחוד האירופאי שפורסם לפני שנה, שכידוע אינו מצטיין בהערצה ל"קפיטליזם חזירי" נאמר במפורש שהגבלה על שכר דירה מהווה הגורם הפוגע בשוק הדיור ומעלה תנודתיות במחירי הדירות, במיוחד בעת התרחשות שינויים בכלכלה.

נניח שלפי הרעיון של שר האוצר, תוטל מגבלה של 2% על גובה ההתייקרות השנתית של שכר דירה. מי אמר ש-2% זה מעט? ייתכן, שמלאי הדירות שנבנו בשנים האחרונות ייצר עודף היצע של דירות להשכרה. בתנאיי שוק חופשי העודפים אמורים להוריד שכר דירה. הטלת מגבלה מציבה נקודת יחוס ולגיטימציה להעלות מחירים דווקא ב-2%, כך שבסופו של דבר יתכן שהחוק יגרום לכך שהוזלת השכירות תהיה קטנה יותר ממה שהיה מתרחש בשוק החופשי.

אולם, במציאות בינתיים שכר דירה עולה בשנים האחרונות בשיעור גבוה יותר מ-2% בשנה. אם המחיר המוגן יהיה נמוך ממחיר השוק, לפי חוקי הכלכלה צפוי להיווצר מחסור. משכירי הדירות שיראו שהתשואה על השקעתם יורדת יקטינו רכישות הדירות להשקעה ויחפשו אפיקי השקעה אחרים. נכון שהיום אין אופציות רבות, אבל בעוד שנה או שנתיים הריבית תעלה ויופיעו אופציות השקעה אחרות אטרקטיביות יותר מהדירות, בטח אם מחירי הדירות יפסיקו לעלות ואף ירדו.

כתוצאה מזה, בעוד מספר שנים יסתבר שהיצע הדירות להשכרה, שבישראל נשלטת כמעט במלאו על ידי המשקיעים הפרטיים, יצטמצם. לא רק שההיצע יצטמצם, אלא גם איכות הדירות המושכרות תרד. המשכיר שהתשואה על ההשקעה שלו מוגבלת יחפש דרכים לצמצם את ההוצאות, קרי יפסיק לשפץ ולהשקיע בנכס המושכר. הבעיה תהיה חמורה במיוחד דווקא באזורי הביקוש, בהם העיוותים יהיו חמורים במיוחד.

צילום: שאול גולן

מחסור בדירות להשכרה יגרום ליצירת שוק "אפור" או "שחור". קודם כל, העלויות שקשורות לחיפושי הדירה יקפצו. מתווכי דירות שיודע על המחסור יבקשו דמי תיווך גבוהים יותר מהשוכר. השוכרים החדשים עלולים להידרש לשלם "דמי פינוי" לשוכרים הקיימים כדי שאלה יסכימו לפנות את הדירה. כל העלויות הללו יפגעו קודם כל בשוכרים עניים יותר. הדירות המושכרות עם שכר דירה "מוגן" יתחילו לעבור בין חברים או בתוך משפחה במקום להיות מוצעת בשוק החופשי.

שכר דירה מוגן יגרום לחוסר יעילות בחלוקת שטחי הדיור, כפי שקורה במדינות רבות בהן יש מגבלה על שכר דירה. נניח שבני זוג מתגרשים ואחד מהם נישאר בדירה גדולה שהוא אינו זקוק לה, אך בגלל שכר דירה מוגן הוא ממשיך לחיות בה במקום לעבור לדירה קטנה יותר ולפנות דירה למשפחה שדווקא זקוקה לדירה גדולה יותר.

חסרון נוסף של הטלת מגבלות על שכר דירה תהיה יצירת מנגנון ממשלתי יקר שיצטרך לפקח על שוק השכירות שעלותו תוטל בסופו של דבר על משלמי המסים. בנוסף, עצם הרעיון להטיל עלויות הפתרון של מחסור בשוק הדיור על כתפי האוכלוסייה משכירי הדירות לא הוגן חברתית (גילוי נאות –אין לכותב הכתבה דירה שהוא משכיר).

להטלת מגבלות על גובה שכר דירה, למרות שנראית על פניו הגיונית והוגנת בתנאים הנוכחיים, יהיו הרבה יותר חסרונות מיתרונות. ככל שהמגבלה תימשך זמן רב יותר, העיוותים בשוק יעמיקו ויפגעו הן בשוכרים והן במשכירי הדירות. תיקון הנזקים ימשך זמן רב ויעלה הרבה כסף. הניסיון במדינות רבות מוכיח זאת. הדרך הטובה לטפל בעליית המחירים זאת הגדלת ההיצע. אם רוצים לסייע לנזקקים עדיף להעניק להם עזרה ישירות ולא דרך יצירת עיוותים בשוק השכירות בו תלויים שליש ממשקי הבית בישראל.

הכותב הוא כלכלן ראשי במיטב דש השקעות.