השקיע בנדל"ן בארה"ב והפסיד: האם מדובר בקורבן להונאה?

קרוב משפחה מציע לכם התעשרות מהירה עם תשואה של 18% לשנה, תלכו על זה? כך קרה לבחור בן 24, כשקרוב משפחה הציע לו להשקיע בנדל"ן אמריקאי. קרוב המשפחה הציג את עצמו ואת שותפיו כאנשי עסקים בעלי ניסיון עשיר והצלחה משגשגת בתחום, שמטרתם לדאוג להשקעות בטוחות עבור לקוחותיהם, במיוחד לזוגות צעירים בתחילת דרכם.

הצעיר לקח את ההצעה בשתי ידיו, ובמרץ 2005 חתם על הסכם לרכישת שתי יחידות דיור בתמורה ל-40 אלף דולר.

במשך שנתיים הוא נהנה מדמי שכירות חודשיים בסך 600 דולר, אך ביוני 2007 נשלח אליו מכתב לפיו יש בעיות חמורות עם הנכסים ולכן דמי השכירות לא יכנסו לחשבונו בחודשים הקרובים. לאחר שפניותיו אל אנשי העסקים לא נענו, הבין המשקיע שמשהו לא טוב קרה.

לאחר בירור, גילה המשקיע שרוב הנכסים שאנשי העסקים הציעו למכירה ריקים, הרוסים וממוקמים במקומות נטושים ומסוכנים. עוד התברר שעלות כל יחידת דיור בשוק היא כ-1,000 דולר בלבד, דבר שחיזק את חשש המשקיע לגורלה של ההשקעה שלו.

ב-2012 הגיש המשקיע תביעה לבית משפט השלום בירושלים ובמסגרתה תבע החזר כספי על הסכום שהשקי - כ-175 אלף שקל (40 אלף דולר) ועוד סכום של כ-150 אלף שקל על השנים בהן לא הועברו אליו דמי שכירות כפי שנקבע בהסכם. לטענת התובע הוא קורבן של נוכלים שניצלו את תמימותו וחוסר הבנתו בנדל"ן, רימו אותו, הפרו את ההסכם עמו ונטלו את הכסף לכיסם .

הנתבעים טענו שהמשקיע ידע שזוהי עסקה שנושאת סיכון והעובדה שהסיכון התממש היא לא סיבה מספקת לתביעה. לטענתם, המיזם שלהם היה אמיתי, הדירות כן נקנו ונוהלו, וכספי ההשקעה נוצלו בהתאם. אלא שבשלב כלשהו היה צורך לבצע שיפוצים מאסיביים לפי דרישת החוק האמריקאי ומנהל הנכסים גם הסתבך בגירושים והפסיק לשתף עמם פעולה – כל אלה הביאו להתמוטטות המיזם. לטענתם, ה"בירור" שהציג התובע נועד ליצור סיבה מלאכותית לתביעה כשבפועל הוא לא באמת חשב שמישהו הונה אותו.

צילום: שאטרסטוק

הצעה שנצבעה ב"צבעים ורודים"

לדעת השופטת אנה שניידר, אמנם התובע היה חסר ניסיון בנדל"ן בתקופה המדוברת אך לא ניתן לומר כי עשקו או רימו אותו. השופטת קבעה שהנתבעים אכן ביצעו רכישות אמיתיות של נדל"ן בארה"ב ושלא היתה בפעולותיהם כוונה לקחת כספים לכיסם.

עם זאת, אין זה אומר שהמשקיע לא הוטעה. המסקנה אליה הגיעה השופטת שניידר היא שמדובר בהטעיה, מאחר שלא נאמר בשום מקום בהסכם שמדובר בהשקעה שטומנת בחובה גם סיכון, בניגוד לטענת הנתבעים. הנתבעים הציגו לתובע הצעה "שנצבעה בצבעים ורודים", המבטיחה לתובע דמי שכירות בסכום ממוצע של 600 דולר לחודש, ומשזה בפועל לא קרה, רשאי התובע לבטל את החוזה ולקבל חזרה את הכספים שהשקיע.

לפיכך השופטת קיבלה את התביעה באופן חלקי ופסקה שהתובע יזכה להשבת ההפרש בין הסכום שהשקיע לסכום שקיבל מדמי השכירות, וכן לפיצוי בגין עוגמת נפש שנגרמה לו בעקבות הטעייתו.

כך נקבע כי סכום הפיצוי הוא 50,400 דולר שלו יתווספו הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך של 20 אלף שקל.

המאמר באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין

• שמות ב"כ הצדדים לא צויינו בפסק הדין. לפסק הדין

* עו"ד עמרי ארז עוסק בדיני חוזים ומסחר

** הכותב לא ייצג בתיק.

*** המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.