"מי שעושה פינוי-בינוי מציל נפשות, אבל כשפרויקטים נגררים זה הורג אותך"

סמי מצלאוי (68) רגיל לעומס עבודה. במסגרת תפקידו כמנכ"ל ובעל השליטה בחברת היזמות והקבלנות הנושאת את שמו, ומתמחה בעיקר בפרויקטי פינוי־בינוי, הוא מבקר בכל הפרויקטים של החברה, פועל מול הבירוקרטיה הענפה שמלווה את התחום ומחפש הזדמנויות חדשות לחברה. מתחילת השנה התווספו לתוך לו"ז הפגישות שלו גם פגישות הרגעה עם המשקיעים המוסדיים שהשקיעו באג"ח של החברה.

שנת 2015 לא תיזכר אצל מצלאוי כאחת השנים הטובות, לפחות בכל הקשור ביחסים עם שוק ההון. החברה, שהוקמה ב־1977, הונפקה בשנת 2007 ולה אג"ח בהיקף של כ־200 מיליון שקל. ההתמחות בפינוי־בינוי היא גם עקב אכילס של החברה, ואי־הוודאות הגלומה בה בגלל התמשכות ההליכים הכניסה את החברה למשבר.

בחודש פברואר חתכה חברת מדרוג את הדירוג של מצלאוי עקב שחיקה בהון העצמי ועיכוב בפרויקטים. במדרוג חששו מבעיות נזילות של החברה, לאור לוח הפירעונות הצפוי של האג”ח. תשואות האג"ח של החברה קפצו לערכים דו־ספרתיים ונהפכו לאג"ח זבל. כלומר, המשקיעים בהן חששו מיכולת פירעון החוב של מצלאוי. כיום, כעשרה חודשים אחרי, מצלאוי אומר באופן נחרץ: "זה מאחורינו".

מה זאת אומרת מאחורינו?

"היינו צריכים להחזיר חוב בסוף יולי והחזרנו אותו. כל מי שהיה צריך לקבל כסף קיבל".

כן, אבל בשביל להחזיר את הכסף הייתם צריכים לקחת הלוואה, לא זולה.

"הלוואה בפריים פלוס 1.5% בלי ביטחונות זו הלוואה בתנאים טובים".

ראינו בעבר בשוק ההון הרבה חברות שהתחילו ככה, לקחו הלוואה כדי לכסות את התשלום הקרוב של האג"ח. אף אחת מהן לא הגיעה למקום טוב.

"האג"ח שולמו כמו שעון עד היום וגם בעתיד. כל דבר שולם בזמנו באהבה מלאה".

יש לך מספיק כסף נזיל?

"לכל תשלום יהיה לנו מספיק כסף באותה עת. יש ארגז, ונפתח אותו כשיהיה צורך. בפינוי־בינוי זה ככה. זו הפעילות. זה נורא. אתה הולך לוועדה, ישיבות וישיבות וישיבות, ואחרי שנים של ישיבות מחזירים אותך להתחלה".

אולי זה מפני שאתה לא יודע להתנהל נכון.

"אם יש אחד שיודע לנהל פרויקטים של פינוי־בינוי זה מצלאוי. אין אחד במדינת ישראל שיודע להכין, לתכנן ולבצע פרויקטים של פינוי־בינוי כמו החברה שלנו, איך אומרים - כל הבעיות התבררו על הגב של מצלאוי. בכל הבעיות והתלאות - כולם התגלחו על הזקן של מצלאוי. בכל פרויקט שעשיתי, אנשים באו לפה להגיד תודה. זו היתה כמו עלייה לרגל".

אם פרויקטים שלך נמרחים ונגררים, איך אפשר לשרת תשלומי אג"ח?

"יש דברים אחרים שאנחנו מייעדים לתשלומי האג"ח. יש לנו גם מגרשים שלנו; יש מגרש בכורזין בגבעתיים שהשווי שלו הוא הרבה מאוד כסף, והוא הולך להימכר בעזרת השם עד סוף השנה, ויכסה לנו את כל 2016".

למה לא מכרת אותו כדי לשלם את החוב בקיץ?

"כורזין הוא שטח טוב שצריך להימכר במחיר טוב, ויהיו גם אנשים שיקנו אותו במחיר טוב".

גם את זה ראינו בעבר בשוק ההון. חברות שלא רצו למכור במחירים נמוכים, קרסו בסוף בגלל בעיית נזילות. כשאתה בצרה, הרוכשים יודעים את זה, ואם מחכים עם מכירה בשביל מחיר טוב, נתקעים. אתה לא חושש מזה?

"לעולם לא נתקע. כבר מכרנו בניין ב־12% פחות משוויו חודש לפני תאריך תשלום האג"ח ביולי. לא נגיע לדקה ה־90 בתשלום חובות, נכין את עצמנו בזמן. יש לנו היום מקורות לשלם אג"ח שגייסנו עד 2019".

איך היתה ההתנהלות מול המוסדיים?

"הלכנו משקיע־משקיע, לא היה אחד שלא הגענו אליו. הצגנו לכולם את הפעילות, ואפילו פסגות - שכולם פוחדים מהם בשוק - אמרו לנו: ‘יאללה תמשיכו’".

המצב פחות אופטימי ממה שאתה מתאר. תשואות האג"ח עדיין גבוהות, ואפילו דו־ספרתיות.

"יש לנו פרויקט בקריית אונו שלמעשה הסתיים. הוא נמכר ונמסר, אבל היתה בעיית רישום דיירים, אז עדיין לא הכרנו בו. הוא יכסה גם את ההלוואה שלקחנו עכשיו וגם את תשלומי האג"ח של השנה, ואפילו יישארו עודפים. חוץ מזה אם נסתכל על שנת 2013, מכרנו רק 85 יחידות. ב־2014 מכרנו 91 יחידות. עכשיו מכרנו 106 יחידות בתשעה חודשים. הרווחים האלו יוכרו בעתיד".

ואז יצליחו התוכניות של כחלון והמחירים יירדו, ושוב לא יהיה מספיק כסף להחזרת חובות.

"המחירים יירדו? אם המחירים יירדו כמו שמבטיחים, אני אחזור בתשובה. הוא לא יוריד מחירים, אי אפשר. בכל אזור המרכז יש חוזים במחירים שאי אפשר לגעת בהם יותר. אם יזם כבר קנה קרקע ב־700 אלף שקל, והמדינה תבוא ותמכור באותו אזור ב־300 אלף שקל, זה אומר שהיזם יפשוט רגל ובג"ץ יעצור את זה. דברים לא ישתנו על ידי הורדת מחירי הקרקע, אלא רק על ידי פתרונות מסוג של ניצול זכויות בנייה והרצת פרויקטים של פינוי־בינוי".

אז התוכניות של כחלון לא ישנו כלום?

"איחוד כל הפונקציות השונות זו התחלה נכונה. אבל לא מספיק רק השינוי מלמעלה; צריך לראות שהשטח, כלומר היזמים, הקבלנים, ראשי הערים ומהנדסי העיר, איתו. הם צריכים לקבל את זה ולדעת לחיות עם הדברים החדשים. זה ייקח הרבה זמן. אביגדור יצחקי, ראש מטה הדיור, הוא איש ראוי, אבל אין לו צבר של דברים שהוא צריך להמשיך ולקדם. לא שהיה תהליך שנמשך והוא נכנס לתוכו. אין כאן כלום, זו התחלה. לעשות פרויקט פה, פרויקט שם - זה לא העניין".

"מה יגידו כשייפלו פה בניינים ברעידת אדמה?"

מצלאוי מנסה להיות מדוד ובשליטה. מול שולחן העבודה שלו ניצב מסך טלוויזיה מפוצל ל־20 חלונות, שדרכו הוא צופה בשידור חי באתרי הבנייה של החברה. כשהוא מבקש כוס קפה, הוא מבקש רק חצי כדי להקפיד על הבריאות. על הניהול השוטף שלו מקפידה קלרה אשתו, שמסתובבת במשרד, בודקת עמידה בזמנים, "מודדת דופק" מבחינת האווירה בפגישות ובעיקר בודקת שסמי בטוב.

על השולחן במשרדיו באור יהודה שפע של סמבוסק; עם תמרים, עם גבינה ועם שקדים וסוכר. "היה בחור שלמד עם הבן שלי ועשה פיתות עיראקיות על תנור באולם האירועים חאן הדקל, עד שזרקו אותו החוצה. אמרתי לו: 'קח מקום, אני אממן לך, תחזיר לי אחר כך מהרווחים שלך'. היום יש לו שני סניפים באור יהודה ושני סניפים ברמת גן. קוראים לו 'העיראקי' ותמיד עומדים אצלו בתור”. אבל למרות הניסיון להיות מדוד ובשליטה, מי שידע לזהות טרנדים בענף הבנייה והסמבוסק טרם זמנם, והיה “הקבלן של אור יהודה”, ”מלך הפינוי־בינוי” ומחלוצי התחום בארץ, הסתבך בשנים האחרונות בפרויקטים שהולכים ומתארכים.

מצלאוי במשרד שלו באור יהודה. "כל הבעיות בתחום התבררו על הגב של מצלאוי. כולם התגלחו על הזקן שלי" צילום: עמית שעל

למצלאוי יש בטן מלאה על התנהלות המדינה בתחום: "היום, לפי איך שהמדינה מתנהלת, אסור לאף אחד להיכנס לפינוי־בינוי. 20 שנה אני עוסק בתחום, אבל אני קורא לזה 'ההתחדשות של מדינת ישראל'. המדינה בנתה דירות בשנות החמישים על פי קריטריונים, יכולות וחומרים שהיו אז. היום אנחנו יודעים על הבעיות שיש בבנייה הזו, ואותה צריך לחסל. היא תופסת שטחים מאוד יקרים, אבל הכל רק נגרר ונגרר".

למה בעצם זה לא מתרומם?

"את זה גם אני שואל משנת 1994, כשנכנסתי לפינוי־בינוי ביהוד. המדינה הוציאה מכרזי פינוי־בינוי (מכרזים מותנים בהסכמת בעלי הקרקע - דב"נ) וזכיתי בהם. ראיתי בזה פוטנציאל אדיר. נכנסנו לפרויקט הגדול ביותר בישראל, של קריית אונו. זו היתה שכונה מאוד קשה. הרגשתי שאני הולך לגאול אדמה ואת האנשים מהבתים שקיבלו בשנות החמישים. חשבתי שהמדינה תראה את הפוטנציאל בזה, ותרצה ליישם את הפתרון מיידית. מבחינה הגיונית, חשבתי לעצמי: 'איזו בעיה יכולה להיות? אנחנו תמיד מותקפים בטילים ובבתים אין ממ"דים. ויותר מזה, אם תהיה פה רעידת אדמה, עשרות אלפי דירות ישכבו על הרצפה. מדינה מתוקנת צריכה להביא פתרון לציבור. למה לחכות לבעיה שתגיע?'. מי שיעשה פינוי־בינוי, יש לו זכות בשמים. הוא מציל נפשות. בגלל זה הלכתי לשם ובגלל זה אני שם מעל 20 שנה".

נראה שהמדינה דווקא כן רוצה בהתחדשות. מאז היא פשוט עברה לתוכניות תמ"א 38.

"אבל התוצאות לא טובות. תמ"א 38 זו בכייה לדורות. זו תוכנית שפוגעת במדינה. אם זה היה עובד, לא היו עושים תמ"א 38 ב' ועכשיו תמ"א 38 ג'. אז בונים עוד חדר לבניין, אבל מבפנים הוא רוקד כולו. מישהו בדק אם התוספת תחזיק את הבניין הישן בזמן רעידת האדמה? החיזוק עוטף את הבניין למקרה שיתנדנד. אבל רעידת אדמה לא מנדנדת, אלא טוחנת את הבניין בסיבובים.

"תקן הבנייה השתנה ב־1973, ואחר כך עודכן בשנות השמונים. היום בונים שלד עם כמות ברזל ובטון גדולה פי 100 מאשר בשנות החמישים, ועם עוצמת חדירה עמוקה יותר לאדמה, כדי שבניין יחזיק את עצמו. אז מוסיפים חדר ושמים פלסטר, אבל התשתיות לא עובדות. איך יכול להיות שהמדינה יודעת את זה ושום דבר לא קרה? אם מחר יש רעידת אדמה, 5,000 דירות נופלות ונהרגים אנשים. מה יגידו? 'חבל שלא לקחנו את זה בחשבון בתקציב?'".

"במקום להוריד בניין פה, בניין שם, צריך להרוס שכונות שלמות"

עולם הקבלנים סוער כעת סביב פרשנות חדשה של ועדת ערר המצמצמת את הזכויות שניתנות לקבלנים בפרויקטי תמ"א 38 ב', מסוג הריסה ובנייה מחדש. מצלאוי סבור כי זו הבעיה הקטנה ביותר של התוכנית, ולמעשה יש לשנות את כל החשיבה סביב תמ"א 38. "התכנון צריך להיות לא רק להיום, אלא לעוד 100 שנה. הייתי עכשיו בלונדון, הסתכלתי על רחובות שנבנו ב־1896. כבר אז חשבו קדימה מה יהיה ב־2015, איך יחיו ויעברו אנשים במקום הזה. אצלנו כל שנה חושבים על משהו אחר. אין פרויקטים מתוכננים עם תוכנית אב נכונה לטווח של עשרות שנים.

מגדל עלית ברמת גן. פרויקט יזמות שבמסגרתו נבנו 169 דירות וחנויות

"זה המצב גם בתמ"א; מורידים בניין, שמים בניין. או בתמ"א א', שם תופסים קרקע מאוד יקרה ובונים מעליה רק את מה שאפשר על אותו בניין. ברגע שבנית עוד שתי קומות במסגרת על בניינים בני 4-5 קומות, קיבעת את המקום. אי אפשר יהיה לבנות על הקרקע הזו לעולם, והכבישים בין הבניינים נראים כמו סמטאות. צריך לעשות תכנון כולל של המקום, לשנות את דרכי התחבורה, לחדש את התשתיות, להתאים את האזור לצרכים המודרניים: שטח ירוק, מוסדות ציבור ומסחר. פינוי־בינוי צריך לעשות במסגרת תוכנית אב לשכונות שלמות. אלו המכרזים שהמדינה צריכה להוציא".

מה עשית בשביל לקדם את הרעיון הזה?

"העליתי את הדברים בכל פורום אפשרי. אין שר במדינת ישראל מאז אריאל שרון שלא ישבתי איתו ולא שיבח את הרעיון של פינוי־בינוי. הבעיה היא ששר שיכון לבד לא יכול לעשות כלום. בהתחלה, כשאנשים ראו מה מקבלים כאן, הוצפנו בפניות מאנשים שרצו גם. עשינו הסכמים עם 12 מתחמים לפינוי־בינוי - התחלנו לעבוד ומוסדות המדינה לא נתנו אישורים בזמן. אני לא מדבר על שנתיים־שלוש - תשע שנים אני לא מצליח לעשות כלום".

"כחלון לא יוריד את מחירי הדיור. אי אפשר. כל אזור המרכז כבר סגור במחירים. אם יזם קנה קרקע ב־700 אלף שקל והמדינה עכשיו תמכור ב־300 אלף שקל, היזם יפשוט רגל" צילום: עומר מסינגר

תן דוגמה לדברים שתקעו אותך.

"כשאני בא לוועדה מקומית לאשר פרויקט, לוקח לי שנה וחצי עד שאני מכין אותו על פי כל הדרישות שלהם. אחרי זה יש עוד עשרות מטלות להשלמת האישור. משם הולכים להפקדה ולדיון בוועדה מחוזית. אחר כך שוב פעם תחבורה, איכות סביבה, דיונים, וזה נמרח ונמשך. יש לי התחייבות חתומה מול הדיירים שאני עושה להם את הפרויקט. זו אחריות גדולה מאוד להוציא אדם מהדירה ולמצוא לו בית. זה הרבה יותר קשה מלקנות מגרש ולבנות עליו. בזמן הפרויקט אני לא יכול לקחת יותר מדי התחייבויות אחרות, כי לפני שאני הורס דירות של אנשים אני נותן להם ערבות לפי השווי של הבית החדש. כשהדברים מתארכים, יש לי תשלום שכירות גדול יותר עבורם, ההוצאות יותר גדולות וגם התקנות והדרישות משתנות".

"לחכות 13 שנה בשביל לעבוד? איפה נשמע דבר כזה?"

לתחום הפינוי־בינוי נכנס מצלאוי בגלל ההיסטוריה האישית: "אני הייתי מפונה כילד קטן. אמרו לאמא שלי: 'במקום הצריף ניתן לך בית מאבן'. לקחו שטח של דונם וחצי ונתנו לה דירת 2 חדרים של 54 מטר רשומה על שם עמידר. אם היום אני מפנה אחד כזה - הוא לא יוצא ממני עם פחות מארבע דירות.

"אמא חתמה עם האצבע כי לא ידעה לקרוא ולכתוב, וחשבנו שנקבל מי יודע מה. בסוף היה צפוף, ולפעמים ישנו שני אחים באותה מיטה. אמא הרגישה אשמה ואכלה את עצמה מבפנים בלי לדבר, אבל ידענו שקשה לה. כשבניתי לי בית בנווה מונוסון בניתי לאמא יחידה לידי, אבל היא מעולם לא הסכימה לעזוב את הדירה ההיא, עד מותה. היא אמרה: 'אני לא עוברת מכאן כי התרגלתי', אבל ידעתי שזה יותר מזה, שיש לה חשבון פתוח עם עצמה בקשר לדירה".

אתה מתחרט שנכנסת לזה?

"אני מתחרט מאוד שנכנסתי לזה. תמ"א 38 זה בכלל חבל על הזמן. היו לי שישה פרויקטים חתומים על ידי דיירים מתוך 12 - בכפר סבא, קריית אונו, יהוד ורעננה - שביטלתי אחרי שהתחייבתי שאבנה בתוך 2–4 שנים. השנים עברו, אישורים לא הגיעו וירדתי מזה. באתי, שרפתי זמן, כסף, הכנתי תוכניות, הדמיות, שילמתי לאנשי מקצוע על בדיקות - אבל כשאתה מגיע לוועדה, אתה נשאר כמה שנים טובות באותו המקום. נשארנו עם שישה פרויקטים ביהוד. המצב הזה דפק אותנו בחברה. לא לקחנו פרויקטים פרטיים, לא קנינו קרקעות פרטיות. לא יכולתי להרשות לעצמי להתחייב על בניית עוד דירות, כי אם פתאום הפרויקטים האלה יאושרו? נצטרך להביא עוד הון עצמי וערבויות כדי לעמוד בכל ההתחייבויות. אבל כשפרויקטים נמרחים ונגררים - זה הורג אותך".

"אביגדור יצחקי, ראש מטה הדיור, הוא איש ראוי, אבל שינוי ייקח זמן. זה לא תהליך שהוא נכנס לתוכו וצריך רק לקדם. אין כאן כלום, זו התחלה. לעשות פרויקט פה, פרויקט שם, זה לא העניין" צילום: עמית שעל

אולי פשוט עשית טעות עסקית שלא חישבת נכון איך צריך להתנהל פרויקט מהסוג הזה?

"אולי. אבל כשראיתי שאני מצליח להמיר ישן בחדש, לערבב בין דיירים ותיקים לרוכשים חדשים, לא עשיתי טובה לאף אחד, אבל עשיתי שינוי בחיים של אנשים וזה נתן לי מוטיבציה וכוח לרוץ קדימה. היום, במקום צבר פרויקטים שהיה יכול להעסיק אותי למשך 20 שנה, אני עם 6–7 פרויקטים בתוך הוועדה. לא סביר לחכות כל כך הרבה שנים כדי לקבל תשובות. המדינה צריכה ליצור מסלול מהיר לאישור פרויקטים כאלו. זה עושה טוב לכולם כשלוקחים בניינים ראויים להריסה ומחדשים אותם. המדינה צריכה לעודד קבלנים לעשות פינוי־בינוי".

אולי לקחת על עצמך יותר מדי בבת אחת?

"שום דבר לא לקחתי יותר מדי. זו לא הכמות, אלו הפרויקטים הנכונים. בקריית אונו התחלנו בשנת 2000 פרויקט של 5,000 דירות, ורק ב־2013 קיבלתי אישור לחצי השני של הפרויקט. איפה אנחנו חיים? איפה נשמע ש־13 שנה מחכים בשביל לעבוד? יש לנו חברה, עובדים, ציוד. 13 שנה נחכה? למה להתעסק בזה? יש במדינת ישראל מגרשים שהמדינה מוכרת - נלך לעבוד בתחום הזה ונרוץ קדימה. למה לא?".

אונו הירוקה. קריית אונו. פרויקט פינוי-בינוי שהחל בשנת 2000 ובמסגרתו נבנו 513 דירות צילום: עמית שעל

אז למה הכנסת את רוב הביצים לסל הפינוי־בינוי?

"זה היה הימור על הסוס הלא נכון. אם הייתי הולך לקרקעות חדשות ובונה, הייתי עושה את זה לא פחות טוב מהקבלנים הכי טובים בישראל והייתי היום במקום אחר לגמרי".

מתי הרגשת הידרדרות ביחס של המדינה?

"אחרי שעשיתי את ארבעת הפרויקטים הראשונים בפינוי־בינוי, מהנדסי ערים מכל המדינה באו לראות אותם. כולם שיבחו. חשבתי: 'הנה, המדינה באה לקדם'. ב־2008 הייתי עם 12 אלף דירות בפרויקטים של פינוי־בינוי, ופתאום הרגשתי שאני משלם לאנשים מאות אלפי שקלים וכלום לא קורה. את רואה את התוכנית הזו שנראית כמו נייר עם כתמים (התוכנית האדריכלית של מתחם עלית שתלויה בחברה — דב"נ)? זה 400 אלף שקל ששילמתי לאדריכל, לתכנון איכות סביבה, לתכנון תחבורה. ב־2008 כתבו שהייתי מלך הפינוי־בינוי, זה היה מיותר. חשבתי שהמדינה תדחף קדימה, אבל לא ראיתי שום דבר".

"כשיזם לוקח על עצמו פרויקט, הוא צריך להיות חזק"

דיירים סחטנים הם מכשול משמעותי?

"דיירים מתפללים שיבנו להם את הבית. הם מכפילים ומשלשים את ערך הנכס שלהם. אחרי שהם גרו בדירה מתפוררת, זה משנה את החיים שלהם מן הקצה אל הקצה. יש דיירים שחושבים שאם הם יתווכחו הם יוציאו עוד כמה מטרים, עוד חניה, או עוד כסף. אבל מניסיון, כשיזם לוקח על עצמו פרויקט כזה, הוא צריך להיות חזק ולא לשנות עם אף אחד שום הסכם. להיות אחיד עם כולם ואז הוא יצליח".

אם החזרת עכשיו שישה פרויקטים של פינוי־בינוי, ממה בעצם תמשיכו את הצמיחה העסקית?

"אנחנו בודקים עכשיו מכרזים של מחיר למשתכן, בראשון לציון למשל. אנחנו גם חברה מבצעת ואנחנו יכולים לעשות יותר בזול את הביצוע לעצמנו".

אבל לא יהיה לך קבלן להאשים כשיהיו ליקויים.

"אנחנו מקפידים על הבנייה. זו הסיבה לכך שאני מחזיק צוות של אנשים שעובדים אצלי מעל עשור. אני יוצא בכל יום בבוקר לאתרים ובודק כל דבר אישית, ומלווה את התהליך יום ולילה. את כל הפרויקטים אפשר לראות אצלי מהחדר בשידור חי. האסטרטגיה שלי היא לא לבנות במקומות מרוחקים מהמשרדים של החברה, כדי שאוכל להגיע לכל פרויקטים בעצמי ולראות את ההתקדמות".

מה עם חריש?

"לא הלכנו. המקום לא תפור עד הסוף מבחינת פיתוח".

"בשביל לקבל הזדמנות, אתה קודם כל צריך להראות שאתה מסוגל"

סמי (סמיר), נשוי ואב לארבעה ילדים, נולד בבגדד, הבן האמצעי מתוך שבעה. בגיל שנתיים הוא הגיע עם משפחתו לישראל, למעברה בנהריה, ומשם לאוהל באור יהודה. אביו יעקב, סוחר, החל לעבוד בארץ בשיפוצים, ובמקביל פתח מכולת משפחתית עם אמו של סמי. בגיל 13 החל סמי לעבוד כ”עוזר טפסן” (עוזר למכין תבניות ליציקת בטון - דב"נ), "הבנתי שבתחום הזה ארוויח הכי הרבה", הוא מספר. בגיל 20 קיבל הצעה להקים בסיני מקלטים ובונקרים כקבלן עצמאי. ב־1973 פגש את היזם והקבלן משה אביב, וזכה להזדמנות עסקית ולקפיצה דרמטית בהיקף העבודה שביצע כקבלן.

"משה אביב בנה על קרקעות באזור התעשייה של אור יהודה. אמרתי לעצמי שאבוא לשם ואנסה לקבל עבודה. ניגשתי אליו, הצעתי את עצמי והוא אמר לי 'קח שני בניינים לניסיון, אם תצליח, תקבל את ההמשך'. סיימתי שני בניינים שנתתי בהם את כל מה שאני יכול ויודע. הראיתי לו שאני בונה לא פחות טוב מ’סולל בונה’, וככה קיבלתי ממנו עוד 30 בניינים".

משם עבר מצלאוי לבנות ביישוב רעות: "בניתי 80 יחידות עבור מינהלת חיל האוויר לפי אותו עיקרון: תתחיל, אם תהיה בסדר, תקבל יותר. בניתי בסוף 400 יחידות דיור, בתי ספר, אזורי מסחר. עבדנו שם כמעט חמש שנים.

"משם עברנו למודיעין עילית. פרויקט משך פרויקט. ליזם ממש הפכתי לקראת אמצע שנות התשעים. הפרויקט הראשון שלי כיזם היה ברמלה, של 460 יחידות דיור שעשיתי עם שותפים".

MY יהוד. פרויקט פינוי-בינוי בשוק אשכנזי בעיר, שבמסגרתו ייבנו 170 דירות וחנויות

אתה מגדיר את משה אביב “מורי ורבי”. מה למדת ממנו בעיקר?

"בשביל לקבל הזדמנות, אתה צריך קודם כל להראות שאתה מסוגל. הפכנו לידידים מאוד קרובים, וגם המשפחות. המוות שלו היה טרגדיה מאוד גדולה (אביב נהרג כשנפל מסוס בעת רכיבה - דב"נ), קשה לי להסביר מה עשתה לי הטרגדיה הזו. זה מסוג הדברים אתה שומע ואומר לעצמך: 'לא יכול להיות'".

גם אביך נפטר בפתאומיות מדום לב במהלך יום עבודה. איך חיים לאור התובנה שהחיים שבריריים כל כך?

"אי אפשר לחיות מהיום למחר. חשוב לי שהעסק יהיה כזה שאפשר יהיה לעבור איתו כל תקופה, שיש גלגל שיכול להמשיך להסתובב".

לא רוצה להשאיר צרות לילדים?

"גם. חס וחלילה".

התחלת להכניס את הילדים לעסק?

"עמית התחיל לפני שנה ניהול עבודה בשטח, ומירב מנהלת עם אמא שלה את מערכת הכספים, הצ'קים והמשכורות. זה לא פשוט. לא תמיד אמא ובת מסתדרות, אבל עד שמגיעים הביתה הכל נעלם.

"יעקב (יקי) מהתחלה לא רצה להיכנס לעסק, והוא עוסק בטיפולים אלטרנטיביים. דנה מסיימת לימודי הוראה, עם התמחות בטיפול באמצעות חיות. דנה התלבטה אם להיכנס לעסק או לא. בסוף היא החליטה שלא. היא פחדה לאבד את הקשר שיש לה עם אמא שלה בגלל העבודה".

זה סיכון לעבוד עם בן משפחה.

"קלרה, אשתי, איתי בעסק יד ביד מיום שקמה החברה. אני מאחל לכל אחד קשר כזה במשפחה. לי אין סנטימנטים בעבודה. אין. עבודה זה עבודה. אני מרים את הקול כשצריך, יש גם כעסים וצעקות, אבל אנחנו תמיד יודעים לשמור על הפרופורציה הנכונה בקשר הנפשי בינינו".

אתה מזוהה עם יהוד ואור יהודה. זה יימשך?

"השקעתי בהן המון בפיתוח, בקשרים עם הרשות המקומית, אבל היום אין לי העדפה לעיר מסוימת, רק לאזור המרכז. אולי מחר אהיה בגבעת שמואל או בפתח תקווה - אלו אזורים שמעניינים אותי".