ניצחון קטן ליועמ"ש: יוטל היטל השבחה במיזמי תמ"א 38

אך זהו לא הפסד מלא ליועץ המשפטי לממשלה, שלפני חודשיים הציע פרשנות המצמצמת את הבנייה בפרויקטים: המועצה קבעה כי לראשונה יוטלו היטלי השבחה על פרויקטי תמ"א 38.

הגדרת תוכנית תמ"א 38, שנועדה לעודד קבלנים לחזק בניינים מפני רעידות אדמה, מאפשרת להם להוסיף 2.5 קומות לבניין, שיוכלו למכור בשוק החופשי. עוד יכול הקבלן להרחיב כל דירה ב־13 מ"ר. עד כה לא הוטלו על הרחבות אלו היטל השבחה - מס לעירייה בגובה 50% מערך ההשבחה.  

תמ"א 38 בראשון לציון (ארכיון) צילום: עמית שעל

כעת קבעה המועצה כי יש לגבות היטלי השבחה, אך סייגה את בחירתה בכך שהמס ייגבה רק מההרחבות בקומות שהתווספו לבניין מתוקף מימוש פוטנציאל המגרש, ולא מהקומות שאפשר להוסיף במסגרת הגדרת תמ"א 38.

בכך הצטמצמה למעשה הכדאיות הכלכלית של פרויקטי תמ"א 38 בבניינים קטנים, שניצלו פחות את התוכנית המקורית של המגרש, ולכן יתווספו אליהם יותר קומות. במצב כזה, היטל ההשבחה שהקבלן צריך לשלם לעירייה גבוה יותר. לעת עתה, קשה לאמוד את השפעת הצעד הזה על הבנייה בפועל.

מנהל התיכנון דבק במדיניות זו משני טעמים: להערכתם העלויות הכרוכות במשא ומתן עם מעט הדיירים בבניין קטן אינן מצדיקות כל כך הרבה זכויות, וכן הסכנה מפני רעידות אדמה נמוכה יותר בבתים פרטיים לעומת בתי קומות.

על פי החלטת המועצה, מינהל התכנון יגיש תוך חודש תיקון לחוק התכנון והבנייה הנוכחי ועמו ההוראות המפורטות לגבית ההיטל. העימות בין הצדדים יצר אי ודאות בשוק הבניה ועיכב פיתוח פרויקטים חדשים של תמ"א 38, למשל ברמת גן ובגבעתיים.

בתחילת השבוע נחשפה ב"כלכליסט" טיוטה מוקדמת של ההוראות החדשות, בה הוצע כי החישוב המרחיב של האוצר יכול רק על מגרשים בהם קיימים בניינים עם מעל ארבע דירות, והחישוב המצומצם של היועמ"ש יכול רק על מגרשים בהם נבנו שלוש דירות או פחות. בכדי לפשט את ההליכים, הוחלט אתמול לקבוע כלל אחיד וגורף לכל הפרויקטים.

החלטת המועצה התקבלה בשל עמדתו של היועמ"ש שסתרה מדיניות רווחת בשנים האחרונות לבניה מרובה ככל האפשר בכדי להתמודד עם משבר הדיור. היועמ"ש העדיף מצידו בנייה מצומצמת עבור ראשי העיריות שהתלוננו על זינוק בכמות הדירות שנבנות בעוד שקופת העירייה לא גדלה בצורה הולמת כדי לספק את התשתיות לתושבים החדשים. זאת משום שפרויקטים של תמ"א מכילים בהם הנחות שונות בנוגע למסים לעירייה, ובפרט בנוגע להיטלי השבחה. את דעת האוצר המרחיבה ייצג היו"ר הקודם של ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז מרכז, עו"ד מיכה גדרון.

עד שהחלטת המועצה תקבל תוקף צפויים לחלוף עוד כמה שבועות, ואולי אף חודשים.

בשבועות הקרובים רשאי הציבור להגיש התנגדויות. במידה והציבור אכן יגיש את תלונותיו, ימונה חוקר לבדיקת ההתנגדויות, רק לאחר שהחוקר יפרסם את המלצותיו, ואם הן יתמכו בהחלטת המועצה, ההוראות החדשות יכנסו לתוקף. לאור זאת קיים חשש כי בתקופת הביניים קיימת אי־וודאות, ופרויקטים ייעצרו.

אתמול חשף "כלכליסט" כי היועמ"ש מתנגד לפרסם "הוראת מעבר" לתקופת ביניים שעל פיהן על מוסדות התכנון לנהוג לפי ההוראות החדשות בטרם כניסתן לתוקף. בהתרסה, הנחתה היום המועצה הארצית למוסדות התכנון לנהוג על פי ההנחיות שהתקבלו היום וסותרות את עמדת היועמ"ש. עם זאת, להנחייתה אין תוקף משפטי מחייב.