![מגזין נדל"ן מאי 2016 גג עמוד](https://pic1.calcalist.co.il/PicServer3/2016/05/09/605847/21.jpg "מגזין נדל"ן מאי 2016 גג עמוד")
דאון טאון תל אביב
דקות הליכה בלבד משדרות רוטשילד מצוי שוק נדל"ן שהכללים בו אחרים: שוכרים חסרי ברירות וללא ביטחונות, דירות שמושכרות בשיטת המיטה החמה ומתווכים שהם עצמם הערבות של בעל הדירה. שוק השכירות לעובדים זרים בדרום תל אביב הוא שוק קשוח, אבל הוא משתנה כשהם מקימים משפחות ומחפשים תנאים קצת יותר טובים
המשרד של המתווך מאיר שדה ממוקם מתחת לתחנה המרכזית בתל אביב, שעדיין נקראת "התחנה החדשה" אף שנפתחה לפני יותר מ־20 שנה, וכבר מדברים על הריסתה. במבט ראשון, הוא נראה כמו כל משרד תיווך בעיר, אך קירות הבניין שרועדים לעתים תכופות - בגלל האוטובוסים - וקיר המפתחות העצום, מעידים שהעסקים כאן קצת שונים. מאות מפתחות מסודרים על ווים, כולם שייכים ללקוחותיו של שדה שמשאירים את הנכסים לניהולו. באזור הזה איש כמעט לא מנהל את הדירה שלו לבד, אם מפחד ואם משום שרוכשי הדירות באזור הם משקיעים, שמתעניינים בתשואה בלבד ולא במה שקורה בדירה.
במרכז תל אביב יזמים רודפים אחרי דיירים בתקווה להחתים אותם על הסכם לתמ"א 38, מגדלים צצים בכל פינה ורחובות זוכים לתשתיות חדשות של כבישים ומדרכות. אך כאן, בדרום, מקום מושבם של העובדים הזרים ומבקשי המקלט, הדברים זזים לאט יותר.
האזור שבו מתגוררים העובדים הזרים נמצא בין הרחובות הר ציון במערב, הרכבת בצפון וקיבוץ גלויות בדרום. ממזרח לאיילון מתגוררים הזרים בעיקר בשכונת התקווה. היזמים שמגיעים לכאן מחפשים בעיקר מציאות וחלק מהמגרשים מחליפים ידיים שוב ושוב, בכל פעם במחיר גבוה יותר. "הבעיה היא שהם כבר מוכרים במחירים מופקעים", אומר שדה, ומוסיף: "יש בניין שמכרנו ברחוב הגדוד העברי, 400 מ"ר בנוי עם ארבע דירות וזכויות בנייה לכ־20 דירות. לפני שבע שנים הוא נמכר ב־600 אלף דולר; עברו שנתיים ומכרנו אותו שוב, הפעם ב־5.5 מיליון שקל; לפני שנה הוא נמכר ב־9 מיליון שקל; ולפני חודש נמכר שוב - ב־14 מיליון שקל, והזכויות כאן עדיין נחשבות זולות".
נווה שאנן. “במשך כל השנים שבהן אני עובד בתיווך באזור, היה רק מקרה אחד שברחו בלי לשלם” צילום: עמית שעל
"הם צריכים אותך יותר ממה שאתה צריך אותם"
דרום תל אביב היתה כמעט תמיד החצר האחורית של העיר, אך עם הזמן חלו בה שינויים דמוגרפיים. בעבר הרחוק התגוררו בה בעיקר קשישים ישראלים, מעט משפחות ואנשי שוליים, ובהם נרקומנים, זונות ופושעים. לפי נתוני המכון הישראלי לדמוקרטיה, העובדים הזרים מאסיה, בעיקר פיליפינים ותאילנדים, נעשו דומיננטיים באזור מאמצע שנות התשעים והחלו לדחוק החוצה את בעלי הדירות המבוגרים. הם לא הגיעו לשם במקרה: האזור הציע דיור זול במיוחד, אך גם קרבה למרכזי תעסוקה ונגישות תחבורתית טובה. "זה דאון טאון, יש כאן תחנה מרכזית, סופרמרקטים ונותני שירותים שעם השנים הותאמו אל העובדים הזרים. הם, מבחינתם, חיים במקום הכי טוב בישראל. הם רוצים נגישות", אומר שדה.
ואולם, אורית מרום מארגון א.ס.ף לסיוע לפליטים ומבקשי מקלט, מספרת כי רבים מאותם מבקשי מקלט נמצאים שם מכורח המציאות. "הם אומרים שקשה להם לגור בתנאים האלה, אבל נשארים מאחר שהתשתיות הבודדות שיש עבורם בישראל נמצאות בתל אביב: בתי ספר, שירותי בריאות ומסיל"ה - שירות רווחה ייחודי לילדים שקיים רק בתל אביב - ולכן הם מפחדים לצאת משם", היא אומרת.
השילוב בין הביקוש הרב לדיור מוזל, בקרבה כמעט בלתי נתפסת לאזורים היקרים של מרכז תל אביב, החל למשוך לאזור משקיעים. אחד הראשונים שזיהו את הפוטנציאל, עו"ד משה סטרוגנו, הגיע לדרום תל אביב ב־1997. הוא רכש את הדירות הראשונות שלו כשהתמחה במשרד עורכי דין, ובתוך כמה שנים הפך לאחד המשקיעים הבולטים במתחם, והחזיק עם כמה מבני משפחתו בעשרות דירות. "לבעלים של המשרד שבו התמחיתי היה חזון לגבי האזור הזה. הוא התחיל לרכוש שם דירות ואני הלכתי בעקבותיו. ראיתי את המחירים הנמוכים ואת התשואה, שהיתה גבוהה מאוד", הוא מספר.
לדבריו, "דירה שהושכרה לפיליפינים הניבה באותם ימים 16% תשואה, מספר שאפשר היה רק לחלום עליו במקומות אחרים בישראל, ואפילו בחו"ל. גם השוכרים היו מדהימים: הפיליפינים והרומנים היו נוחים ולא הרסו את הדירות. בעלי הדירות היו משקיעים או אנשים מבוגרים שמשפחתם לחצה עליהם לצאת מהאזור הזה. הנכסים אמנם היו מוזנחים, אבל האזור עצמו לא היה מסוכן באותם ימים. המחירים נעו בין 250 ל־300 אלף שקל לדירה. ורכשתי דירות של 2.5 חדרים בשטח של כ־60 מ"ר. הבנקים באותם ימים היו גמישים מאוד. היית מגיע לבנק, לוקח 90% משכנתא ומקבל מימון".
דירה להשכרה לעובדים זרים. בדירה יש לפעמים גם 19 שוכרים שמשלמים 1,000 שקל לחודש כל אחד צילום: עמית שעל דוגמאות למחירי הנכסים באזור באותה התקופה, ניתן למצוא בנתוני העסקאות של רשות המסים: ברחוב נווה שאנן בוצעו בין השנים 1998 ל־2000 שבע עסקאות במחירים של 188–387 אלף שקל לדירות 1.5–2.5 חדרים; ברחוב הגר"א בוצעו ארבע עסקאות במחירים דומים, של 232–361 אלף שקל, לדירות בסדר גודל זה; וברחוב יסוד המעלה בוצעו עשר עסקאות במחירים של 200–282 אלף שקל לדירות של חדר עד 3 חדרים.
סטרוגנו, שהיה אז בחור צעיר, מספר כי לא חשש להשקיע שם. "הבנתי שהם צריכים אותך יותר מאשר אתה אותם, והיה אפשר לקחת גם דמי שכירות של חודש כבטוחה. העסקאות בוצעו בצורה פשוטה: המתווך שעבדתי איתו מצא לי את הדירות וניהל אותן בהמשך. היינו מגיעים לדירות יחד, ובאותו היום חותמים ורוכשים את הדירה. העסקאות בוצעו בקצב מטורף, כל חודש־חודשיים רכשתי לפחות דירה אחת, ויחד עם בני משפחה רכשנו קרוב ל־80 דירות בתוך כמה שנים", הוא מספר. במקביל החלו עוד ועוד משקיעים להגיע לאזור, כשהשמועה על התשואות החלומיות החלה להתפשט. "אמרתי לכל החברים שלי לקנות, וכולם הודו לי אחר כך", טוען סטרוגנו.
מעצרים, נטישה והתייצבות
נורת האזהרה הראשונה שבה נתקלו המשקיעים הבהבה כבר בתחילת שנות ה־2000, כשממשלת ישראל הודיעה כי החליטה לטפל בבעיית העובדים הזרים. אנשי משטרת ההגירה הסתובבו בדרום תל אביב והחלו במעצרים, שהובילו לנטישה של חלק מהמסתננים שעברו לאזורים אחרים. "פתאום מצאתי את עצמי מחויב לעשרות משכנתאות בחודש, כשחלק מהדירות היו ריקות. ביקשתי מהמתווך שיכניס שוכרים אפילו ב־1,000 שקל לחודש, והצלחנו להשכיר את הדירות במחיר נמוך מאוד. זו היתה תקופה של לחץ. הבנתי למה מתכוונים כשאומרים 'מרבה נכסים מרבה דאגות'", מספר סטרוגנו.
דירה שמוצעת להשכרה לעובדים זרים בשכונת התקווה צילום: עמית שעל בשנים הללו כבר נראה טפטוף של מהגרים מאפריקה לאזור, אך הזרם התחזק סביב 2007. לפני נתוני מרכז המחקר והמידע של הכנסת, בשנה זו נכנסו כ־5,000 מסתננים לישראל, לעומת כ־1,000 בשנה שקדמה לכך, ובהמשך, למעט ירידה נקודתית ב־2009, מספרם גדל מדי שנה. כ־80% מהם מאריתריאה ומסודן. לפי הערכות של ארגוני סיוע, כיום 48 אלף זרים חיים בתל אביב. רוב המגיעים בשלב הראשון היו גברים, אז גם החלו להופיע נתונים על פשיעה ועל מצוקה של האוכלוסייה - הן המקומית והן זו של המסתננים. "יש עבריינים בשכונות, אבל רובם דווקא לא שחורים אלא ישראלים, יהודים וערבים שחיים כאן", אומר שדה. לדברי תושבת המקום, "מאחר שיש רוב גברי בין הפליטים, קשה להגיד לאשה שלא תחשוש ללכת כאן לבד בלילה. אבל כשאני עושה זאת, מי שמטריד אותי הם דווקא ישראלים שבאים לצרוך כאן שירותי זנות".
"כשהתחילו להגיע אפריקאים, התעשייה השתנתה", נזכר סטרוגנו. "לאט לאט גיליתי שהמתווך השכיר להם עוד ועוד דירות. הגעתי לשם וזה נראה לא טוב. מצב הדירות הידרדר, הם הכניסו הרבה אנשים לדירה ולא היתה לנו שליטה על זה. אני חושב שגם המתווך לא ידע בדיוק מה קורה שם. השכרנו את זה לנציג מטעמם והם עשו מה שהם רוצים. לתחושתי זה הפך למסוכן. שמעתי על מקרים של אלימות, כמו מקרה של מתווך שאמר להם לפנות את הדירה וכמעט הרגו אותו. הניהול נהיה בעייתי, אם כי שכר הדירה התייצב".
בעקבות זאת, וגם בשל החשש מהשפעות המשבר העולמי, החליט סטרוגנו ב־2008 למכור חלק מהדירות שברשותו. את יתר הדירות מכר ב־2013 לשני משקיעים, במחיר ממוצע של כ־800 אלף שקל לדירה, וקונים - לא חסרים. אם בתחילת שנות ה־2000 נרכשו ברחוב נווה שאנן שבע דירות בשלוש שנים, הרי שבין 2008 ל־2010 נרכשו באותו רחוב 29 דירות.
חמש מיטות ל־15 איש
סטרוגנו מספר שהמהגרים האפריקאים שהגיעו לדרום תל אביב שכרו יחד דירות, כשנציג מטעמם חתם על חוזה והשכיר הלאה לשוכרי משנה, כך שלא ניתן היה לעקוב אחרי מספר הדיירים האמיתי בכל דירה. לבעלי הדירות היה נוח להעלים עין כל עוד שכר הדירה הגיע בזמן. אם בדירות סטנדרטיות יש "מחיר שוק" לשכר הדירה, כאן המצב שונה. הדירות מתומחרות לא פעם לפי המחיר לחדר, ומקסום התשואה תלוי לא פעם במספר הדיירים בדירה ואף בארץ המוצא שלהם.
הפיליפינים, למשל, נחשבים למאיצי תשואה, מכיוון שמרביתם עובדים בסיעוד ורוב ימות השבוע מתגוררים אצל הקשישים, מלבד יום אחד שעבורו הם שוכרים מיטה. חלקם יוצאים לחופש ביום שישי ואחרים בשבת או ביום ראשון, כך שבדרך כלל הלינה בדירה מתבצעת בשיטת המיטה החמה: אם בדירה יש חמש מיטות, אפשר להשכיר אותה ל־15 איש - שכל אחד מהם משלם כ־400 שקל בחודש, סכום נמוך אפילו עבורם. כך, מגיעים ללא קושי לשכירות חודשית של 6,000 שקל.
נווה שאנן. המתווכים גם מנהלים את הנכסים, מוכרים ציוד משומש ודואגים לשיפוצים צילום: עמית שעל אחד הבניינים החדשים שנבנו ברחוב לוינסקי מושכר כולו לעובדים מהפיליפינים. דירות שלושה חדרים בשטח של 55 מ"ר מכניסות כ־5,000 שקל בחודש לדירה, והפנטהאוזים מושכרים ב־9,000 שקל בחודש. הבניין, שנמצא בבעלות של משקיע בודד, מניב הכנסה חודשית של כ־180 אלף שקל.
דמי השכירות לחדר (לא למיטה) נעים בין 1,700 ל־2,400 שקל בחודש, תלוי בגודל ובמצב החדר. חלק מבעלי הדירות דואגים לשירותים ומקלחת בכל חדר, והמטבח הוא משותף. בצורה זו, דירה של שני חדרי שינה יכולה לשמש שתי משפחות, והתשלום יכול להגיע אפילו ל־3,000 שקל לחדר.
בסמוך, שתי דירות צמודות עם חדר על הגג שנרכשו על ידי משקיע ב־1.8 מיליון שקל, מושכרות בלא פחות מ־19 אלף שקל בחודש, מאחר שמתגוררים בהן 19 עובדים זרים שכל אחד מהם משלם 1,000 שקל בחודש.
הדירות שמושכרות לזרים מניבות תשואה גבוהה, אך היא נמצאת במגמת ירידה מכיוון שהיא תלויה במחיר הרכישה של הדירה, שעולה בהתמדה. אולם עדיין מדובר בתשואות גבוהות יותר מרוב הדירות בארץ. כך למשל, מי שרכש דירת שלושה חדרים בכ־350 אלף שקל לפני כעשור ומשכיר אותה תמורת 6,000 שקל בחודש, זוכה כיום בתשואה אגדית של כ־15%. מי שקנה את הדירה באמצע התקופה, בכ־800–900 אלף שקל, יקבל עבורה כ־7% תשואה.
לפי מדד מדלן, המסכם כ־85 עסקאות באזור נווה שאנן, מחיר דירה ממוצע באזור כיום הוא 1.37 מיליון שקל - המשקפים מחיר של 25 אלף שקל למ"ר. כלומר התשואה על הנייר, בהנחה ששכר הדירה נותר זהה, כבר יורדת ל־4%.
בייבי בום
עם חלוף השנים, אוכלוסיית הזרים בדרום העיר החלה לשנות את אופייה. אלה שהגיעו לכאן כרווקים חסכו כסף, וחלקם הביאו לישראל את משפחותיהם. אחרים מצאו כאן בני או בנות זוג, התחתנו והולידו ילדים: מספר הילדים עד גיל 6 בדרום העיר מתקרב ל־3,900, מתוכם כ־2,700 ילדי מסתננים ומבקשי מקלט.
העלייה במספר המשפחות והתארכות משך השהייה בישראל שינו את אורחות חייהם של הזרים. בני זוג עובדים ומרוויחים יחד סביב 15 אלף שקל לחודש, בעבודות שישראלים לא אוהבים לעשות, כמו שטיפת כלים ועבודה במלונות או בניקיון.
עם היציבות היחסית, התחילו חלקם לחפש תנאי מחיה טובים יותר, ושוכרים דירות בנות שני חדרים. "הם כבר לא עוזבים את הדירות. הם מטפחים אותן ורוצים מזגן, מטבח סביר ומרחב מחיה", אומר שדה.
צילום: עמית שעל
מתווכים, אוספים שכר דירה ומשכירים מזרנים
עם זאת, ואף שכולם מודים שהמצב השתפר, אחת הפעילות החברתיות בקהילה אומרת כי התנאים עדיין קשים. "הבניינים ישנים, ובעלי הדירות לרוב לא מוכנים להשקיע ולטפל בבלאי שנוצר עם השנים”, היא אומרת. “הבעיה היא בעיקר הפיצולים והחלוקה של הדירות.
"הכל צפוף נורא, המטבח והמקלחת ברמה נמוכה שישראלים לא היו מסכימים לה והקירות מתקלפים". פעילה נוספת סיפרה ש"דירות שנכנסנו אליהן היו מזעזעות. פגשנו אשה שאמרה לנו שהיא משלמת 3,000 שקל עבור חדר מתפורר".
נושא פיצול הדירות קיבל התייחסות גם בדו"ח מבקר המדינה מ־2012, שקבע כי יש "פיצול דירות מגורים לדירות קטנות יותר ומגורים של זרים רבים בדירה שתוכננה לפחות נפשות. התנאים הפיזיים בשכונות האלה, הכוללים פיצולי דירות, חיבורים פיראטיים של מתקני גז וחיבורים מסוכנים לרשת החשמל, ומובילים, על פי הגורמים המקצועיים, לסכנות בטיחותיות ולעתים לסכנת חיים ממשית".
אולם, אם במקומות אחרים כל בעיה מגיעה לבעל הבית, השוק כאן מתנהל אחרת. בעלי הדירות משאירים את הנכסים לניהולם של המתווכים המקומיים עבור דמי ניהול של כ־150 שקל בחודש לדירה. בתמורה, המתווכים מוותרים להם על דמי התיווך.
270 הדירות שמנוהלות אצל שדה נחלקות בין כ־80 משקיעים, שניים מהם מחזיקים בכ־40 דירות כל אחד, ועוד כמה בודדים מחזיקים 10–12 דירות. היתר מחזיקים עד שלוש דירות. חברות הניהול של המתווכים מספקות שירותי שיפוץ שמבוצעים על ידי עובדים אריתריאים או סודנים שעוברים בין הדירות, צובעים ומתקנים. החברות גם מרוויחות כסף מהשכרת מזרנים, מקררים, כיריים ופריטים נוספים לבית.
חשיבות המתווכים המנהלים את הנכסים עבור בעל הדירה באה לידי ביטוי גם באיסוף תשלום שכר הדירה החודשי, כשלמשכירים אין שום ערבות שאמנם יקבלו אותו, בזמן או בכלל. הם אמנם חותמים על חוזה עם השוכרים, אך מדובר בעניין סמלי היות שהם לא אזרחי המדינה. במקרה הטוב, אפשר לקבל סכום מסוים במזומן כערבות, אך זה נדיר.
עם זאת, היעלמויות של שוכרים אינן דבר שבשגרה: "בסך הכל, פעם אחת בכל התקופה ברחו לי בלי לשלם. אני יודע שאם הם רוצים להיעלם ולא לשלם אתה לא תמצא אותם", אומר סטרוגנו. גם שדה, מספר על משמעת תשלומים גבוהה.
איך אוכפים את תשלום שכר הדירה ואילו ערבויות מספקים לבעלי הדירה?
"אני הערבות של בעלי הדירות, ונראה את השוכרים לא משלמים".
מה קורה למי שלא משלם?
"הוא משלם, ואם לא, הוא טס מהדירה".
אתה נשמע בטוח. מה עושים למי שלא משלם?
"תקשיב, אני לא אגיד שאין בעיות. יש בעיות, יש כאלה שמאחרים, כאלה שאין להם כסף באותו רגע. צריך לדעת איך להתעסק איתם. מי שלא משלם, מורידים לו את החשמל, מחליפים צילינדר או סוגרים את המים. אני משגע אותם אם צריך, אין אפס, אין הנחות. הכל חייב לתקתק".
הרבה תוכניות, שמתקדמות לאט
ומה בעתיד? האם הדרום המוזנח יהפוך ללהיט נדל"ני? בעיריית תל אביב מקדמים הקמה של מכללה באזור, שאליה תעבור להקת המחול בת שבע. גם בשוק הפרטי יש התעוררות.
כך למשל, קבוצת משולם לוינשטיין וחברת שיכון ובינוי השלימו לקראת סוף 2015 רכישה של קרקע בת 36 דונם במתחם התחנה המרכזית הישנה. בצמוד למתחם עתיד לעבור הקו הירוק של הרכבת הקלה. על פי תוכנית בניין עיר המאושרת של עיריית תל אביב, אפשר לבנות בשטח כ־1,000 דירות ובסך הכל כ־280 אלף מ"ר. הפרויקט צפוי לכלול גם שטחי משרדים ומסחר, מבני תרבות ופנאי.
מנתוני מדלן עולה שכיום יש באזור נווה שאנן כ־19 פרויקטים חדשים. הפופולריות נובעת מכך שעלות הקרקע באזור עדיין נחשבת נמוכה - כ־600 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור.
שלל תוכניות הפיתוח, של היזמים ושל העירייה, מעלות את השאלה האם בעקבות תנופת הבנייה יידחקו העובדים הזרים מהאזור. לבעלי הדירות הישנות אין כיום כל אינטרס בכך, אבל עם התקדמות התוכניות ייתכן שעוד ועוד יזמים ייכנסו לשכונה והמחירים יעלו.
כך או כך, דומה שלשינוי מהותי באזור ייקח זמן להבשיל: למרות הקרבה לאזורים היקרים ביותר בתל אביב, עד כה הפיתוח וההתחדשות מתקדמים בעצלתיים, ואלה שפועלים באזור שנים ארוכות מספרים כי הם מחזיקים כתבות על תוכניות חדשות עוד משנות התשעים.
