החוק שיגן על חברי קבוצת רכישה: צעד חשוב, אבל איפה השיניים?

השבוע, כשלוש שנים לאחר קריסת קבוצת החברות בבעלות ענבל אור, אישרה ועדת שרים לענייני חקיקה את הצעת החוק שגיבשה שרת המשפטים איילת שקד, במטרה להגן על חברי קבוצות רכישה.

הצעת החוק, שעוד צריכה לעבור הליך חקיקה מלא בכנסת, נועדה להגן על מי שמצטרף לקבוצות רכישה, לאחר קריסות מהדהדות דוגמת מקרה אור. היא תחול על קבוצות רכישה המונות עשרה משתתפים לכל הפחות, שיתארגנו החל מיום לאחר אישור החוק.

בין עיקריה, אוסרת ההצעה לארגן, לשווק או לפרסם קבוצת רכישה לגבי מקרקעין, שאין להם תוכנית מפורטת, וכן מאפשרת לבטל הסכם הצטרפות לקבוצה, שנכרת לפני אישור תוכנית מפורט. זאת במטרה למנוע מקרים בהם רוכשים נתקעים משך שנים עם מקרקעין בבעלות משותפת, שלא ניתן לעשות בהם דבר.

מטעמה של השרה נמסר כי "ברצונה של השרה לעצור את הכשלים הצרכניים והמשפטיים ולהגן על הרוכשים מפני קבלת מידע שגוי או חלקי. בנוסף מטרת השרה להביא לסיום הסכמים מקפחים וחד צדדים אשר פועלים לרעת חברי קבוצת הרכישה, ומעניקים יתרון למארגן, תוך פגיעה באינטרסים של הרוכשים".

ענבל אור על רקע הנכס ברמת גן שבמרכז הפרשה שלה צילום: עמית שעל, נמרוד גליקמן

הצעת החוק היא בהחלט צעד חשוב ורצוי, גם אם מאוחר מדי, שנועד להסדיר את התחום הפרוץ הזה. נראה גם כי מטרותיה, כפי שבאו לידי ביטוי בהודעת השרה, ראויות. יחד עם זאת נראה שנותרו עדיין מספר פרצות בחוק המוצע.

כך למשל, נקבע שלכל קבוצת רכישה יוקם חשבון נאמנות נפרד, שינוהל על ידי נאמן שלא יהיה מקורב למארגן הקבוצה. לא ברור מהי הגדרת "מקורב" ולא ברור כיצד ייאכף סעיף חוק כזה.

כך למשל, מוצע בחוק להסמיך את שרת המשפטים לקבוע מקרים בהם לא תחול חובה להפקיד את כספי חברי הקבוצה בחשבון נאמנות, במידה שמצאה כי אינטרס ניהול כספי הקבוצה באופן שישמשו לקידום ענייניה נשמר בדרך אחרת. מדובר בפתח למניפולציות מסוכנות.

לא ברור למשל, אם הסמכות תחול גם מקום שבו התקשרה הקבוצה עם קרן הלוואות, או חברת ביטוח, ולא עם בנק.

גם הסעיף המוצע שיאפשר לרוכשים להחליף את היזם ברוב של 70% יוצר חסם משמעותי ביותר. היה נכון להפחית את הרף הנדרש לאישור החלפת יזם, נוכח "בעיית הפעולה המשותפת" האופיינית כל כך לקבוצות רכישה.

לבסוף, אם רוצה משרד המשפטים לעצור את הכשלים הצרכניים הגלומים בסוג כזה של התקשרות, היה מקום להטמיע, בנוסף למנגנונים הללו, סנקציות פליליות - עונשיות, לרבות קנסות כספיים כבדים, שיהיה בהם אלמנט הרתעתי משמעותי על מארגני קבוצות רכישה ו"יזמים" למיניהם.

חוק כזה, עם "שיניים", אולי, יפחית את תופעות "ענבל אור" שחזינו בהן בשנים האחרונות.

הכותב הוא שותף במשרד שיפמן, ספיר, שטורם, המתמחה בדיני מקרקעין, התחדשות עירונית ומשפט מסחרי