המרוץ של ביתן למזומנים עובר במימוש נדל"ן

החלטה אסטרטגית לצמצם החזקות בנדל"ן כדי להתמקד בקמעונאות או צורך במזומנים שמחייב מימוש נכסים? ל”כלכליסט” נודע כי נחום ביתן, הבעלים של יינות ביתן ומגה, מכר בשבועות האחרונים מגרשים ריקים באשקלון, בחולון ובטבריה בכ־30 מיליון שקל ביחד, ומצוי במשא ומתן למכירת מגרש נוסף באשקלון. בנוסף, בכיר בענף הקמעונאות טוען כי מתווך הציע לו לקנות שמונה נכסים של ביתן המושכרים ליינות ביתן, ושוויים הכולל מוערך ב־100 מיליון שקל.

בסביבת ביתן טוענים כי הנכסים הללו לא מוצעים למכירה, וכי המגרשים נמכרו מרצון להתמקד בפעילות הקמעונאית ולצאת מתחום הנדל”ן. אולם הסבר זה אינו עולה בקנה אחד עם מהלך שמוביל הבן יוסי ביתן, המכהן כמשנה למנכ”ל יינות ביתן, להיכנס כשותף באולם האירועים חצר נצר בנצר סירני לפי שווי של 18 מיליון שקל, הגם שמדובר במהלך שהוא מקדם באופן פרטי, ללא קשר לרשת המזון.

לידי “כלכליסט” הגיע דו”ח מצבת הנכסים של יינות ביתן, המפרט את ההכנסות מהשכרת אותם שמונה נכסים ואת פוטנציאל הבנייה העתידי בכל נכס, שעשוי לעניין כל רוכש אפשרי. דו”ח הנכסים הזה מאפשר הצצה לנבכי החברה הפרטית של איש העסקים מאשקלון, שצמח בחמש השנים האחרונות מהחזקה של רשת מרכולים אזורית בת 27 סניפים לקבוצת קמעונאות המזון השנייה בגודלה בישראל עם כ־188 סניפים ברחבי הארץ שהיקף מכירותיהם מוערך ב־5.5 מיליארד שקל בשנה. מהדו"ח עולה כי שמונה מסניפי יינות ביתן פועלים בנכסים של ביתן ומשלמים לו דמי שכירות שנתיים בהיקף של 9.8 מיליון שקל.

מאותת לרוכשים ולספקים

אף שבסביבת ביתן טוענים כי נכסים אלו לא מוצעים למכירה, נראה כי ההערות שציינה החברה ליד כל נכס, בעיקר בנוגע לפוטנציאל הבנייה, מיועדות לרוכשים אפשריים. גם אם נכסים אלו לא יימכרו בטווח הקרוב, יש במידע זה לאותת לספקים שיש בידי ביתן היכולת לעמוד בהתחייבויותיו. מדובר במידע חיוני על רקע הערכות על קושי פיננסי האופפות את ביתן מיום רכישת מגה לפני שנה וחצי ב־455 מיליון שקל - ארבע שנים בלבד לאחר שקנה את רשת כמעט חינם בכ־350 מיליון שקל.

הספקים, החוששים כי לביתן יכולת פירעון נמוכה, נוהגים להתאים את היקפי האספקה לרשתות שלו לגובה ביטוח האשראי. לפני כחצי שנה חדלה נטו, חברת המזון החמישית בגודלה בישראל, לספק לביתן סחורה בטענה כי היא מודאגת מיכולתו לשלם על הסחורה לאורך זמן. בחודש שעבר חזרו הצדדים לעבוד יחד, ובענף טוענים שהדבר קרה רק בכפוף לרכישת ביטוח אשראי.

נחום ביתן ובנו יוסי צילומים: גדי קבלו, מיקי נועם אלון

עם הסניפים ששוכרת רשת יינות ביתן מחברת ב. ביתן נמנה הסניף ברחוב הפנינים באשקלון, שיחד עם שוכרים אחרים בנכס משלם לביתן דמי שכירות של 278 אלף שקל בחודש, המסתכמים ב־3.3 מיליון שקל בשנה. מדובר בחלקה בת 20 דונם, מתוכם 6,738 מ"ר בנוי, כשבדו”ח מצבת הנכסים של ביתן מצוין כי בשטח זה ניתן לתכנן תב"ע נקודתית.

1.5 מיליון שקל בשנה משלם סניף יינות ביתן במעלה אדומים, המשתרע על 938 מ"ר בנוי בבניין שהוא חלק ממרכז מסחרי. גם שני הסניפים בירושלים מניבים לביתן הכנסות נאות של 1.5 מיליון שקל בשנה. באזור התעשייה בחולון הנכס משתרע על 1,826 מ"ר, והסניף בו משלם דמי שכירות של כ־99 אלף שקל בחודש. בהערות ציינה החברה כי מדובר ב"בניין די עצמאי — מעניין מאוד לתב"ע נקודתית". סניף יינות ביתן בנתניה משלם לביתן דמי שכירות של 58.1 אלף שקל בחודש, והחברה ציינה בהערות כי לנכס הצמדות של מעבר למרתף בשטח 102 מ"ר ומרתף חניה בשטח 287.3 מ"ר. כמו כן קיים גג פתוח בשטח 215 מ"ר.

דמי השכירות הנמוכים ביותר נגבים מהסניף ברעננה, כ־19 אלף שקל בחודש, והוא מתפרס על מגרש בשטח 1,256 מ"ר לאחר הפקעה. בהערות ציינה החברה כי ניתן לתכנן תב"ע נקודתית. הנכס בראשון לציון מניב לביתן כ־58 אלף שקל בחודש.

חובות, קנסות ומחלוקות מס

חששות הספקים התעצמו בחודשים האחרונים, לאחר שנחשף כי 100 מיליון שקל הועברו בשנה החולפת ממגה ליינות ביתן בנימוק שמדובר בחלקה של מגה בשיפוץ המרכז הלוגיסטי של ביתן בתימורים. ב"כלכליסט" נחשף עוד כי מאז רכש ביתן ביוני את רשת מגה, שנקלעה להקפאת הליכים, הוא שילם לנאמני הרשת כ־200 מיליון שקל מתוך 455 מיליון השקלים שנפרסו לארבע שנים, זאת בזמן שקיבל מרכישת מגה כ־230 מיליון שקל: אותה העברה של 100 מיליון שקל והמלאי שהיה למגה בעת רכישתה שהוערך ב־130 מיליון שקל.

מלבד חובות של 250 מיליון שקל על רכישת מגה, לביתן התחייבויות עבר על רכישת רשת כמעט חינם ב־2012 מהאחים רני ועדי צים. בעת רכישתה של כמעט חינם, שמוזגה ב־33 סניפי יינות ביתן, העמידה חברת הביטוח הראל הלוואה של 400 מיליון שקל לביתן. לאחרונה פרע ביתן את החוב להראל, אך הוא מיחזר את יתרת ההלוואה, 350 מיליון שקל, לבנקים מזרחי טפחות והפועלים שהעמידו לו אשראי. מיחזור ההלוואה העלה בקרב ספקים את השאלה כיצד רשת המזון, המוכרת לציבור במזומן, לא הצליחה במשך חמש שנים להחזיר חלק גדול יותר מההלוואה הזו.

בנוסף לחובות על רכישת כמעט חינם ומגה, קיימת מחלוקת בין רשויות המס ובין רשת יינות ביתן בעניין המיסוי על מענקים בהיקף של כ־100 מיליון שקל שהיא קיבלה מספקיה על רכישת רשת כמעט חינם לפני כחמש שנים. מדובר במענקים שרשתות המזון היו דורשות מהספקים בעת פתיחת סניפים חדשים או בעת רכישת רשת - לפני כניסתו לתוקף של חוק המזון, שאסר על פעולות כאלה. בדו”חותיה הכספיים רשמה יינות ביתן את המענק הזה כפטור ממס, אולם עמדת רשות המסים היא שיש לשלם מס על המענק הזה. רשות המסים פנתה לספקי רשת ביתן, ולאחר שביררה את הנושא הזה הגיעה למסקנה שהרישום בדו”חות של ביתן שגוי, ועליה לשלם מס עבור המענק. בעוד הספקים רשמו את המענק בספרים כהוצאה שוטפת, יינות ביתן לא רשמה את המענק כהכנסה חייבת במס, אלא הפחיתה את סכום המענקים מסכום ההשקעה הרשום בספריה.

איום כלכלי נוסף מרחף מעל ביתן, והפעם מצד רשות ההגבלים העסקיים. לפני שנה הודיעה רשות ההגבלים כי בכוונתה להטיל על רשת יינות ביתן קנס כספי בהיקף 25 מיליון שקל ועל נחום ביתן קנס של 700 אלף שקל בעקבות הפרת תנאי המיזוג בין יינות ביתן ומגה, בכפוף לשימוע שכבר התקיים. ברקע הדברים, אי־עמידה לכאורה של ביתן בתנאי האישור שניתן לו לרכישת מגה, שנגעו למכירת סניפים באזורים שבהם יש לביתן חנויות המקנות לו שליטה אזורית. ברשות ההגבלים רואים בכך שביתן לא פעל למכירת אותם סניפים במועד שנקבע לו, ניסיון לשמר כוח שוק עודף ביחס לצרכנים באותם אזורים.

ניסיון לשקם את הרווחיות

לאחרונה החלה יינות ביתן לפעול בשלושה פורמטים ברמות תמחור שונות, ובעקבות כך כשליש מסניפי הרשת הוסבו לפורמט עירוני יקר יותר שנקרא "יינות ביתן בסיטי".

במסגרת המהלך 67 סניפי הרשת חולקו ל־23 סניפים שכונתיים, 26 סניפי דיסקאונט הממשיכים להיקרא "יינות ביתן" ו־18 סניפים הפונים למגזר החרדי תחת השם "שוק מהדרין". המחירים בתת־הרשת העירונית גבוהים יותר בכ־12% מהמחירים בחנויות הדיסקאונט ובחנויות המיועדות למגזר החרדי.

פורמט עירוני שכזה צפוי לשפר את רווחיות יינות ביתן, אשר על פי הערכות נשחקה. זאת לאחר שבשנה שעברה עמדה רשת יינות ביתן במרכזו של תחקיר שהציג חתולים משוטטים במקררי הגבינות ונוגסים במזון. לטענת ספקים, לאחר התחקיר ירדו מכירות יינות ביתן והרשת נאלצה לצאת במבצעי הנחות מתמשכים בניסיון לשקם את תדמיתה.