הרגל מגונה: עזבו כבר את השורה התחתונה

אם בגלל המורכבות של הדו"חות הכספיים ואם בגלל "תרבות האינסטנט" שפשתה בנו, ציבור המשקיעים מחפש קיצורי דרך בחיפוש אחר "מבחן התוצאה". כך, באופן טבעי, השורה התחתונה בדו"חות הכספיים מרכזת את מרב תשומת הלב של המשקיעים, של האנליסטים וגם של התקשורת.

אלא שיש אמת באמרה "אין קיצורי דרך לשום מקום שכדאי להגיע אליו". אמנם הרווח הנקי הוא פרמטר בעל משמעות - בעיקר על ההון העצמי ויתרת הרווחים הראויים לחלוקה - אולם את מי שרוצה ללמוד על תוצאותיה העסקיות של חברה כלשהי בתקופת פעילות מסוימת, הרווח הנקי עלול להוביל למסקנות מוטעות.

דברים אלו יפים שבעתיים לחברות נדל"ן בעקבות המעבר לדיווח לפי שיטת ה־IFRS, שיטה שמעוותת את הרווח הנקי בכמה דרכים:

1. שיערוך נכסים: החל משנת 2007, רוב החברות הציבוריות משערכות את הנכסים שלהן, כשהשינוי בשווי בא לידי ביטוי בדו"ח הרווח וההפסד. עלייה בשווי הנכסים מגדילה את הרווח הנקי, וירידה בשווי מקטינה אותו, גם אם לא חל כל שינוי בפעילות העסקית של החברה. בשנים האחרונות נשמעת ביקורת הולכת וגוברת נגד דירקטוריונים שאישרו חלוקת דיבידנדים המבוססים על רווחי שיערוך. אין סיבה שגם המשקיעים יעשו את אותה טעות ויתייחסו לרווח הנקי הכולל את רווחי השיערוך, שהם "רווחים על הנייר" ותו לא.

אילוסטרציה צילום: ענר גרין

2. הכרה בהכנסות: חברות העוסקות בתחום הנדל"ן למגורים רשאיות להכיר בהכנסות ממכירת דירות רק בעת מסירתן ללקוח, ולא בעת מכירתן. החשבונאות מגדירה כמה כללים מצטברים קשיחים להכרה בהכנסות, לרבות העברת הסיכונים וההטבות הנובעים מהבעלות על הדירות לקונה. כך נוצר מצב שבו הרווח הנקי לא מבטא את ההכנסות והרווחים מדירות שנמכרו במהלך תקופת הדו"ח. מנגד, ברבעון שבו נמסרות הדירות, הרווח הנקי "קופץ" ועלול ליצור רושם מוטעה של שיפור בפעילות החברה.

3. מסים נדחים: כשחברות נדל"ן משערכות את שווי הנכסים שלהן כלפי מעלה, הן נדרשות להפריש למסים נדחים. סעיף מסים נדחים מבטא את היקף המס שהחברה תשלם אם תמכור את נכסיה. באופן טבעי, שינוי בשיעור המס גורר אחריו שינוי במסים הנדחים ובהתאם, שינוי ברווח הנקי. העלאת שיעור המס ל־26.5% בשנת 2014 אחראית לירידה ברווח של רוב חברות הנדל"ן. כפי שזה לא מוצדק להתייחס לרווח שהושג הודות לשיערוך נכסים, כך יהיה זה שגוי להתייחס להפסד שנגרם כתוצאה מהפרשה למסים נדחים.