4 תשובות דחופות שההנהלה של דורי צריכה לספק

ביום חמישי האחרון התגלו ממדי הפורענות בחברת הנדל"ן דורי בניהמקבוצת גזית גלוב. היקף הסטיות באומדני העלויות של הפרויקטים שלה מגיע לסכום עתק של 445 מיליון שקל, הרבה מעבר לטווח העליון של 250–350 מיליון שקל, שסיפקה ההנהלה החדשה רק לפני חודש, עת פצח המנכ"ל החדש אסף מור בניקוי האורוות בחברה.

משנת 2007, אז החלה דורי בניה לדווח על תוצאותיה, הציגה החברה בדו"חותיה רווח נקי מצטבר של 139 מיליון שקל. לפיכך, הסטיות שהתגלו לאחרונה הן פי 3.1 מכל הרווח שדיווחה דורי בניה בשבע השנים האחרונות, והן מהוות 6.3% מסך כל ההכנסות של דורי בניה באותן שנים.

כתוצאה מהסטיות תיאלץ דורי בניה לבצע תיקון לאחור של הדו"חות שלה עד אלה של הרבעון הרביעי לשנת 2012. משמעות ההודעה הזאת, מעבר לדאגה שהיא מעוררת לגבי מצבה העסקי של דורי בניה, היא שבמשך שנה וחצי החברה דיווחה למשקיעים שלה בתל אביב נתונים שגויים לחלוטין. מסוף הרבעון הרביעי של 2012 ועד היום הציגה דורי בניה הפסד מצטבר של 6.1 מיליון שקל בספריה. ההפסד בפועל, כך מתברר כעת, מסתכם ב־319 מיליון שקל - פי 52 ממה שדווח.

לזה מתווספות סטיות בהיקף 132 מיליון שקל שבוצעו ממש לאחרונה, ברבעון השני של 2014, וצפויות להיכלל בדו"חות שיפורסמו בקרוב.

בהסתמך על אותם רווחים שגויים, לקחו מנהלי דורי בניה בשנה וחצי הללו בונוסים של מיליוני שקלים. בנוסף חילקה החברה דיבידנדים בהיקף 9.8 מיליון שקל לבעלי המניות, שסביר שלא היו מחולקים אילו ההנהלה היתה מודעת להיקף ההפסדים.

חודש לאחר התגלות הפרשה, הנהלת דורי בניה עדיין מתקשה לספק תשובות. איך מתרחשת טעות כה דרמטית באומדנים שלה, מי האחראי לטעות המבישה הזאת ואיך היא מתכוננת להבטיח שזה לא יקרה בשנית? הנה כמה שאלות שמופנות להנהלת חברת הבנייה.

1 מי האחראים לטעויות שרשמה דורי בניה?

אסף מור מונה למנכ"ל דורי בניה בחודש יולי 2014, אבל הכיר היטב את החברה עוד מימיו כמנכ"ל של החברה־הבת רום גבס, בשנים 2011-1997. מור אף ישב בעבר על כס המנכ"ל של דורי בניה, בשנים 2011-2008, ועזב אותה לטובת קריירה עצמאית - ייעוץ לחברת הביטוח הראל וחברת הנדל"ן תדהר. ייאמר לזכותו כי כלל הטעויות באומדני החברה נעשו בתקופות שבהן מור היה מחוץ לה.

במרבית תקופת הדיווחים הכוזבים כיהן כמנכ"ל דורי בניה אריאל וילנסקי, מנהל הפעילות של החברה־האם קבוצת א.דורי בסלובקיה. לתפקיד מנכ"ל דורי בניה הוא קודם בחודש מרץ 2013. בתקופת כהונתו כמנכ"ל פספס וילנסקי באופן בלתי נתפס סטיות עצומות בהיקף 363 מיליון שקל באומדני העלויות של הפרויקטים שלו. כך למשל, בשנת 2013 רשמה דורי בניה תחת ניהולו רווח נקי של 17.4 מיליון שקל. בפועל היה עליה לדווח על הפסד נקי של 166 מיליון שקל.

כיצד מנכ"ל של חברה מחמיץ טעויות כה גדולות הנוגעות לפעילות שלה? האם ידע וילנסקי על הטעויות טרם עזיבתו את החברה, ואם לא ידע - מדוע עזב את החברה אחרי שנה ושלושה חודשים בלבד?

וילנסקי הוא לא המנכ"ל היחיד שעזב כלעומת שבא. גם קודמו לתפקיד, יהודה בר און, עזב את כס המנכ"ל במפתיע בחודש דצמבר 2012 לאחר כהונה קצרה של שנה ושלושה חודשים. גם במהלך כהונתו של בראון כמנכ"ל נרשמו סטיות באומדנים בהיקף של 53 מיליון שקל, אולם ייאמר לזכותו כי מי שהיה חתום על הדוחות האלו הוא ממלא מקומו ומנכ"לה לעתיד של דורי בניה, אריאל וילנסקי.

מעל לכל המנכ"לים עומד האיש החזק ביותר בקבוצת דורי - רונן אשכנזי, מנכ"ל קבוצת דורי והבעלים (17.5%) של גזית גלוב ישראל, שדרכה שולטים אשכנזי וגזית גלוב של כצמן וסגל בקבוצת א.דורי.

גורמים מקורבים לחברה מספרים כי אשכנזי הוא זה שהוציא לפועל את הרכישה של דורי בניה בשנת 2007. האם אשכנזי היה מדוע לסטיות שבוצעו? ואם לא היה מודע, כיצד נוצר פער עצום בין הנעשה בשטח לבין המפורסם בדו"חות מבלי ששם לב?

2 טעות בתום לב או מישהו גזר קופון אישי?

חודש ימים חלף מאז שדיווחה הנהלת דורי בניה על סטייה מהותית באומדני העלויות לפרויקטים שלה. ההנהלה החדשה עדיין מתקשה להסביר כיצד נעלמו מהאומדנים 445 מיליון שקל.

המעט שחשפה ההנהלה הוא שלא מדובר בטעות אחת גדולה, אלא בטעויות קטנות ורוחביות שבוצעו בכל הפרויקטים שלה במשך השנה וחצי האחרונות. נתון מדאיג, שכן הוא מעיד כי לא מדובר בטעות אנוש טכנית וחד־פעמית, אלא בשיטה שגויה מן היסוד. גם הטענה כי "עד כה עסקנו בלגלות כמה ועכשיו נעבור לאיך" אינה מספקת, שכן בין אם מדובר בסטיות של 300 מיליון שקל או 400 מיליון שקל - אין זה משנה את העובדה שנעשה פה מחדל רציני, שדורש תשובות מהירות. כיצד בדיוק נעלמו 445 מיליון שקל מהאומדנים האלו, מה היה שגוי בשיטת המדידה של העלויות ומה מבטיח שזה לא יקרה שוב?

מעל כל אלה מתנוססת השאלה, נוכח היקף הטעויות החריג, האם אכן מדובר בטעות בתום לב, או בפרשה שבה מישהו מצא פירצה בתוך המערכת שמאפשרת לו לנצל את חולשתה.

3 האם רואי החשבון נרדמו בשמירה?

על מצב הביש בדורי חתומה לא רק ההנהלה, כי אם כמה גורמים נוטספים. משרד רואי החשבון ארנסט אנד יאנג (קוסט פורר גבאי את קסירר), הוא המשרד המבקר את הדו"חות הכספיים של דורי בניה. נוסף לו ישנם ארבעת הדירקטורים החיצוניים בדורי בניה - העיתונאית והפרשנית נחמה דואק, איריס ציבולסקי־חביליו, לשעבר עובדת במחלקת התאגידים של רשות ני"ע וכיום עו"ד במשרד אגמון ושות' רוזנברג הכהן ושות', יו"ר קרן הנדל"ן סלע קפיטל שמואל סלבין ויחזקאל ברקוביץ', מהנדס העיר תל־אביב־יפו.

מנכ"ל דורי בניה הנכנס אסף מור

את השאלות צריך להפנות כמובן לאותם גורמים, אבל לא רק. גם רשות ני"ע נדרשת לעשות בדק בית מעמיק ורציני: כיצד במשך שנה וחצי חברה מציגה דו"חות שגויים מן היסוד, ולא זאת בלבד - היא אף מושכת דיבידנדים - מבלי שאף אחד מהרגולטורים לא שם לב שמשהו לא כשורה?

4 האם יוחזרו הבונוסים שחולקו לבכירים?

במהלך 2013 חילקו דורי בניה וקבוצת א.דורי בונוסים בהיקף מצטבר של 1.7 מיליון שקל לעובדיהן הבכירים. בראש המקבלים עומד וילנסקי, המנכ"ל הקודם של דורי בניה, שלקח הביתה מענק של 873 אלף שקל בהתבסס על ההנחה שרווחי דורי בניה הסתכמו ב־17.4 מיליון שקל, אלא שבפועל היא הפסידה 166 מיליון שקל באותה שנה. עלות שכרו הכוללת של וילנסקי ב־2013 הסתכמה בכ־3 מיליון שקל.

בונוסים נוספים חולקו בשנת 2013 לאריאל ליברמן, לשעבר סמנכ"ל הכספים של דורי בניה, שזכה למענק של 150 אלף שקל ועזב באוגוסט 2013; ולשניר שרון, סמנכ"ל הכספים של דורי קבוצה, קיבל מענק של 135 אלף שקל. האם המנהלים שקיבלו את הבונוסים על בסיס הרווחים השגויים של 2013 יחזירו את המענקים שקיבלו?

במהלך השנה וחצי השנויות במחלוקת חילקה החברה גם דיבידנדים בהיקף 9.8 מיליון שקל. לפני שבוע הגיש בעל מניות של דורי בניה בקשה לאישור תביעה נגזרת למחלקה הכלכלית בבית המשפט המחוזי בתל אביב. זה דרש מקבוצת א.דורי להשיב 13.8 מיליון שקל שקיבלה כדיבידנדים בשנים 2012־2013.

החברה־הסבתא, גזית גלוב, כבר הזרימה 250 מיליון שקל לדורי בניה עם התגלות הפרשה, והודיעה על כוונה להזרים 200 מיליון שקל נוספים.

עד שאלה יוזרמו, ביצעה קבוצת א.דורי צעד נוסף - הגדלת מסגרות האשראי לסכום של עד 110 מיליון שקל כהלוואת גישור. הקבוצה הגיעה להבנות עם הבנקים המממנים לגבי ויתור על אמות מידה פיננסיות של יחס הון עצמי למאזן עד לסוף שנת 2014.

אין להתייחס בביטול לתמיכה של חיים כצמן ודורי סגל בדורי בניה, באמצעות הזרמות של גזית גלוב בהיקף של 450 מיליון שקל. עם זאת, התמיכה הזו עדיין לא משנה את העובדה, שהסיפור של דורי בניה הוא תעודת עניות לשוק ההון הישראלי.

מדורי בניה וקבוצה נמסר: "כפי שהחברה דיווחה, הליך בדיקה מקיף ומעמיק לבירור מקור הסטייה באומדנים נמצא בעיצומו. עם תום ההליך החברה תפרסם את מסקנותיה לציבור".