בנק אמריקאי מעכב את גיוס החוב שמתכננת וורטון בת"א

הנפקת האג"ח של חברת הנדל"ן האמריקאית וורטון פרופרטיז נדחתה בפעם השלישית. ל"כלכליסט" נודע כי סיבת הדחייה היא עיכוב באישור של אחד הבנקים האמריקאיים, המחזיק בחוב בכיר של 300 מיליון דולר עבור בניין 717 בשדרה החמישית בניו יורק. מדובר בנכס המרכזי בפורטפוליו שמביאה וורטון לישראל, המושכר לסניפים המרכזיים של חברות האופנה דולצ'ה גבאנה וג'ורג'יו ארמני. שוויו של הבניין בספרי החברה הוא 1.6 מיליארד דולר.

לוורטון, אחת מחברות הנדל"ן הגדולות בניו יורק, שמצויה בבעלות מלאה של המיליארדר היהודי ג'ף סאטון, נותרו 38 יום להוצאת ההנפקה לפועל על בסיס דו"חות הרבעון הראשון של 2015. וורטון מבקשת לגייס בישראל עד 2 מיליארד שקל באג"ח המדורגות AA, דירוג האשראי הראשוני הגבוה ביותר שניתן לחברת נדל"ן בישראל. מטרת הגיוס בישראל היא מיחזור ארבע הלוואות מזנין קיימות שנלקחו בארה"ב בריבית של עד 9% על שלושה נכסים של החברה, העיקרית שבהן של 314 מיליון דולר על בניין 717.

הבנק האמריקאי שהעניק את ההלוואה אינו ממהר להעניק את האישור הדרוש לנוכח המורכבות של ההנפקה. הוא מסרב להעניק את האישור לביצוע ההנפקה, מכיוון שהחוק האמריקאי אינו מאפשר החלפה של הלוואת מזנין לחברה שאינה רשומה בארה"ב, והחברה שמבקש סאטון להנפיק בישראל רשומה באיי הבתולה (BVI). סאטון שוקל בימים אלה לוותר על רכיב ההחלפה של הלוואות המזנין בהנפקה ולבצע אותה במתכונת רגילה, כמו שאר חברות הנדל"ן האמריקאיות. סאטון, שמחזיק בזכויות לנכס באופן אישי (89%), מתכוון להעניק 14%-21% מהן (תלוי בהיקף ההנפקה) לחברה המנפיקה בישראל ואת השאר לשמור אצלו.

כך הוא למעשה מכניס את מחזיקי האג"ח הישראליים לנעלי הבנק המלווה ומייצר להם שתי הכנסות: אחת משכירות על הנכס ואחת מהריבית (9%) שתשלם החברה המחזיקה בו בגין הלוואת המזנין לחברה המנפיקה בישראל. בתמורה הוא יעניק למחזיקים שעבוד שני על כל המניות של הנכס, גם על אלה שהוא מחזיק באופן אישי. מבדיקה שערך "כלכליסט" עולה כי המוסדיים הישראליים אוהבים את מבנה ההנפקה הנוכחי שמציע סאטון ואת פורטפוליו הנכסים שהוא מביא לישראל. אם ישנה את מבנה ההנפקה ויוותר על החלפת המזנין בזמן שנותר לו, נראה כי שכנוע המוסדיים להשתתף בהנפקה לא יהיה משימה קשה.