"אין יזם נדל"ן בניו יורק שלא מדבר על גיוסי החוב בישראל"

בתחילת חודש מאי, קצת אחרי שתם גל הנפקות של חברות אמריקאיות בתל אביב, שלחה רשות ני"ע מכתב לא שגרתי למנהלי ההשקעות בגופים המוסדיים. במחלקת ההשקעות ברשות, שבניהול דודו לביא, הבינו שאי אפשר להתעלם עוד מתופעת גיוסי החוב של חברות הנדל"ן האמריקאיות בתל אביב. אלא שמנהלי ההשקעות דווקא כן התעלמו והדירו רגליהם מהם. ברשות ניסו לפענח למה.

לביא בחר להתמקד בשתי הנפקות של חברות אמריקאיות. הראשונה, ספנסר שבבעלות ג'ואל גלאק, גייסה בתל אביב 290 מיליון שקל. השנייה, ברוקלנד אפריל, היא מיזם משותף של חברת ברוקלנד (51%) שבבעלות בועז גלעד ואסף (אסי) פיטוסי ושל חברת אפריל השקעות (49%) שבבעלות דדי גולדברגר ואייל יגב. ברוקלנד אפריל היתה החברה האמריקאית השלישית שגייסה בישראל אחרי דה זרסאי ודה לסר, והיא גייסה 120 מיליון שקל. משום שקיבלה דירוג אשראי נמוך יחסית של +BBB, היא היתה היחידה מבין האמריקאיות שגייסה אג"ח עם ביטחונות.

ההנפקות של ספנסר וברוקלנד אפריל תפסו את תשומת לבו של לביא כיוון שבשתיהן השתתפות הגופים המוסדיים בשלב המוסדי של ההנפקה היתה מועטה מאוד, אמנם ביקושי יתר נרשמו בשלב הציבורי, אך בשלב המוסדי בהנפקת האג"ח של ברוקלנד אפריל היה שיעור המוסדיים 20% בלבד, ובספנסר הוא הסתכם בכ־11%. לביא רצה לבדוק אם המוסדיים נמנעו מהשתתפות בהנפקות מחשש מביקורת ציבורית, או שהם פשוט חשבו שזו לא השקעה טובה.

בועז גלעד

נכנסים בדלת האחורית

שלושה חודשים אחרי, אין צורך לחכות למסקנות הרשות כדי לענות על השאלה הזו. מבדיקה שערך אתר סטוקר עבור "כלכליסט" עולה כי שיעורי האחזקה של מוסדיים באג"ח של ברוקלנד אפריל וספנסר עומדים היום על 45% ועל 40% בהתאמה — פי שניים ופי ארבעה מההיקף בהנפקה. הגופים המוסדיים שהשתתפו בהנפקות בזמנו כללו רק את אקסלנס, אי.בי.אי ומיטב דש, ואילו היום גם פסגות, מנורה ואנליסט קפצו על העגלה.

אלה רצו לקחת חלק בעלייה לא שגרתית של 11% שרשמו האג"ח של החברות הללו מתחילת השנה. אחרי הנסיקה הזו, ונוכח שיעור השתתפות מוסדיים שהגיע כבר ל־40% בגיוסי החוב של חברות אמריקאיות אחרות כמו אקסטל ורילייטד — ברוקלנד אפריל מנהלת בימים אלה מגעים לקראת גיוס החוב הבא שלה בתל אביב, כך נודע ל"כלכליסט".

"מדובר במוצר חדש והגיוני שהרשות תבדוק אותו", אומר בועז גלעד, מנכ"ל ושותף מייסד (50%) בברוקלנד, בראיון ל"כלכליסט". "זה בסדר להיות זהירים, אבל אם משווים תפוחים לתפוחים, רואים שהביטחונות וההון שלנו גבוהים לאין שיעור לעומת אלה של חברות אחרות בישראל. לפסול אותנו מראש זה לא מקצועי".

החשש הגדול של המוסדיים הוא מהמבנה המשפטי המורכב של החברות האמריקאיות. אלה רשומות וכפופות לדיני המשפט באיי הבתולה, פועלות בארה"ב ומגייסות כסף בישראל. "היה עליהום בעיתונות בגלל מבנה החברה שלנו, אבל המהלך היה הכרחי בגלל שברוקלנד היא חברת LLC", אומר גלעד. חברת LLC הנה גוף משפטי שאינו בר־מיסוי בארה"ב, והבורסה בתל אביב אינה מאפשרת את הנפקתה. "הגיוני שהמוסדיים הכבדים לא משתתפים בהנפקות, בגלל פחד מיחסי ציבור שליליים. לרוב הם נכנסים בשקט בדלת האחורית", מסביר גלעד.

"אנחנו בקשר הדוק עם המוסדיים בישראל, ובאנו למהלך ארוך טווח פה", הוא מוסיף. השוק התבגר ואני חושב שהוא יבין שיש פה פוטנציאל השקעה טובה".

גלעד פעיל בשוק הנדל"ן בניו יורק קרוב ל־20 שנה ומכיר היטב את האמריקאיות שגייסו בישראל. "מייקל שטרן, הבעלים של JDS, הוא כוכב עולה בניו יורק. רילייטד היא הרולס רויס של חברות הנדל"ן בעולם, ואנשים כמו סטפן רוס, הבעלים שלה, וג'ף סאטון, הבעלים של וורטון פרופרטיז, לא ירשו לעצמם לעשות דיפולט. הם ירשמו צ'ק במידת הצורך, גם אני אשים צ'ק אם אצטרך אבל לא רואה סיבה שזה יקרה", אומר גלעד.

לדבריו, הגל רק התחיל. "אין יזם בניו יורק שלא מדבר היום על הגיוסים בישראל, וכך גם חברות ענק. אם השוק ימשיך להיות חיובי — התופעה תתרחב מאוד".

"המשבר היה בית ספר טוב"

גלעד (44) בעצמו כבר נאלץ להכניס את היד לכיס בעבר. לאחר שסיים בשנות התשעים לימודי משחק בתלמה ילין, והחליט לנסות את מזלו בתפוח הגדול. הוא נרשם לבית הספר היוקרתי למשחק סטלה אדלר, עבד כמלצר וחיכה לפריצה הגדולה. באותה עת הכיר את אשתו ויחד החליטו להקים בית בניו יורק. לדבריו "היה אז קל יותר לקבל משכנתה בארה"ב מלקנות גלידה, והמימון היה 95% מעלות הבנייה".

אחרי כמה שנים גלעד החליט לפתח הכנסה צדדית בדמות בית להשכרה. "בשנתיים הראשונות קניתי 18 בתים באותו אזור בברוקלין והשקעתי את כולי בנדל"ן. עברנו לברוקלין כי לא יכולנו להרשות לעצמנו שכירות במנהטן ולמעשה התחלנו את גל ההיפסטרים באזור".

ב־2008 היכה משבר הנדל"ן בגלעד. הבנקים השתלטו על מרבית נכסיו ובדם יזע ודמעות הוא הצליח להיחלץ ללא פשיטת רגל. "יצאתי מהמשבר בשן ועין", הוא מספר. "הפסדתי כמעט הכל, מכרתי את הבית שלי. אבל המשבר היה בית הספר הכי טוב שיכול היה להיות לי".

הקשר עם פיטוסי, שותפו בברוקלנד, נוצר ב־2013. השניים הכירו בחדר הלידה כשנשותיהם ילדו זו לצד זו. גם פיטוסי חווה משבר בעקבות צניחת מחירי הבתים בארה"ב. "אני ילד טוב ירושלים ואסי הוא מרמלה. השילוב של החוצפה הישראלית שלו עם היצירתיות שלי מעולם המשחק, עובד טוב בנדל"ן בארה"ב", מעיד גלעד.

השניים הקימו את ברוקלנד והחלו לרכוש דירות למגורים אך ורק בברוקלין. לימים החברה הפכה ליזמית, ובונה היום 41 פרויקטים יזמים עם 408 יח"ד בשווי מוערך של 380 מיליון דולר. היא מחזיקה ארבעה בנייני מגורים להשכרה ובכוונתה להגדיל את מצבת הנכסים המניבים.

"היום יש לנו 20 דירות מושכרות, שרשמו ברבעון הראשון הכנסות של 111 אלף דולר. נחזק את הפן הזה בשנים הקרובות", הוא אומר. ברבעון הראשון של 2015 מסרה החברה 10 דירות ורשמה עליהן הכנסות של 6.7 מיליון דולר ורווח נקי של 760 אלף דולר בלבד. אולם, לפי דו"ח המכירות שלה התמונה עומדת להשתנות. ברבעון הראשון חתמו פיטוסי וגלעד על 40 חוזי מכירות של דירות חדשות בשווי 24 מיליון דולר — יותר מ־31 הדירות שנמכרו בשלושת הרבעונים הקודמים יחד. אם החברה תכיר במרבית ההכנסות על הדירות הללו, צפויה עלייה ניכרת בהכנסותיה ברבעון השני.

בדירוג מעלות שפורסם ביוני צויין לטובה הביקוש בברוקלין לצד המינוף הנמוך של החברה (60%). כן צויין ההון העצמי הגבוה של ברוקלנד - 20 מיליון דולר (יחס חוב להון עצמי נמוך של 60%) ומדיניות השארת כרית מזומנים של 10 מיליון דולר כשנה לפני מועד תשלום האג"ח. מנגד הזהירו במעלות כי האטרקטיביות של ברוקלין עלולה להביא לייקור הקרקעות ולירידה ברווחיות של ברוקלנד.

תפקיד: מנכ"ל ושותף מייסד בברוקלנד אפריל

השכלה: לימודי משחק בניו יורק

עוד משהו: הכיר את שותפו בחברה בחדר לידה

פעילות: ייזום נדל"ן למגורים והשכרת דירות בברוקלין

דירוג אשראי: +BBB

הון עצמי: 20 מיליון דולר

הכנסות ינו'־־מרץ 2015:

6.8 מיליון דולר

רווח נקי ינו'־־מרץ 2015:

700 אלף דולר

מספר פרויקטים בבנייה: 41

מספר יח"ד בבנייה: 408