רשות ני"ע למוסדיים: ספקו הבהרות לגבי ההנפקות של חברות הנדל"ן האמריקאיות

רשות ני"ע בראשותו של שמואל האוזר מוטרדת מגל הגיוסים של חברות הנדל"ן האמריקאיות בישראל, ומהאופן שבו בוחרים מנהלי קרנות הנאמנות (שתחת פיקוח הרשות) להשתתף בהנפקות אלו. ל"כלכליסט" נודע כי בסוף השבוע פנו נציגי הרשות למנהלי הקרנות, ודרשו מהם להשיב על שורה של שאלות מקיפות בכל הנוגע להשתתפותם (או אי־השתתפותם) בהנפקות של חברות הנדל"ן ברוקלנד וספנסר.

השקעה בהשהיה

הרשות בחרה להתמקד בהנפקות ברוקלנד וספנסר (יוני 2014 וספטמבר 2014, בהתאמה) משום שנעדרו בהן הגופים המוסדיים מהשלב המוסדי, השלב שבו ניתן לקבל הנחות על מתן התחייבות מוקדמת. באותה התקופה נשמעה ביקורת בשוק ההון לגבי השתתפות המוסדיים בהנפקות של חברות אמריקאיות שאינן מוכרות לשוק המקומי, ורשומות באיי הבתולה במבנה משפטי שלא היה מוכר עד כה למנהלי ההשקעות הישראלים. גופים שקנו בהנפקה של ספנסר הם אקסלנס בהיקף של 20 מיליון שקל וקרנות הנאמנות של אי.בי.אי בהיקף של 12 מיליון שקל. שאר הרוכשים היו שחקני נוסטרו. המוסדיים שהשתתפו בהנפקה של ברוקלנד הם מיטב דש שרכשה אג"ח בהיקף 20 מיליון שקל ואקסלנס שרכשה אג"ח בהיקף 4 מיליון שקל. מאז הנפקתה רשמה אג"ח ספנסר עליה של 10% ואג"ח ברוקלנד ירידה של 3%.

יו"ר רשות ני"ע שמואל האוזר צילום: עמית שעל

עם זאת, המוסדיים השתתפו גם השתתפו בשלב הציבורי של ההנפקה, מה שאפשר להם לרכוש את האג"ח מבלי לחשוף את זהותם. כך למשל, ביום המסחר הראשון של אג"ח ספנסר (שגייסה רק 200 מיליון שקל בשלב המוסדי, בעוד השלב הציבורי זכה לביקושים של 91 מיליון שקל, מעבר למה שציפתה) זינקה האג"ח ב־5.1% במחזור חריג של 52 מיליון שקל - המחזור הגבוה ביותר של אג"ח קונצרניות באותו יום. מבט בלוח העסקאות הראה כי לא מדובר ברכישות קטנות של משקיעים פרטיים, אלא בעסקאות בהיקפים של 250 אלף שקל ומעלה, מה שהגביר את הסבירות כי מי שעומד מאחוריהן הם גופים מוסדיים.

גם במקרה של ברוקלנד (שגייסה 120 מיליון שקל - 96 מיליון שקל בשלב המוסדי והיתרה בציבורי. זאת לאחר שזכתה לביקושי יתר) רשמה האג"ח קפיצה של 2.5% ביום המסחר הראשון במחזור מסחר חריג של 20 מיליון שקל. מנתונים שהעביר אתר סטוקר (stocker.co.il) עולה כי היקף האחזקות של המוסדיים באג"ח ספנסר עלה מאז ההנפקה ל־100 מיליון שקל ובברוקלנד עלה ל־48 מיליון שקל. אם אמנם בחרו הגופים המוסדיים לרכוש בשלב הציבורי רק בשל הנראות, הם בעצם חוטאים לתפקידם שכן הם מוותרים על הנחה בגובה 0.8% שיכלו לקבל אם היו משתתפים בשלב המוסדי.

הרשות הפנתה לגופים המוסדיים מקבץ שאלות שחולקו לפי קטגוריות: גופים שהשקיעו בשלב המוסדי; גופים שהשקיעו בשלב הציבורי; וגופים שלא השקיעו כלל. הרשות דרשה פירוט על תהליכים שביצע מנהל קרן הנאמנות לפני שהחליט להשתתף באחת משתי ההנפקות: אם הסתמך על מידע חיצוני לפני קבלת החלטת ההשקעה; אם נפגש עם חתמי ההנפקה ונציגי החברות; או אם ערך סיור בנכסי החברות המנפיקות. מנהלי הקרנות נדרשו לפרט מדוע בחרו להשתתף בהנפקה של ברוקלנד וספנסר, ואם מלכתחילה הגדיר מנהל הקרן מגבלות לחשיפה לאג"ח של חברות מסוג זה.

מעבר לכך דורשת הרשות לדעת אם בחר מנהל הקרן לרכוש את האג"ח רק בשלב הציבורי או לאחר ההנפקה בשוק הסחיר, ואם קודם לרכישה באופן זה ביצע בדיקות מקיפות לצורך קבלת החלטת ההשקעה. אם המנהלים יצהירו כי לא השתתפו בשלב המוסדי של ההנפקה, אך לאחר מכן רכשו את האג"ח בשוק המשני, הם נדרשים להסביר מדוע. לגבי מי שלא רכש כלל את האג"ח של שתי החברות הללו נדרשים המוסדיים לפרט אם בחנו בכלל אפשרות להשתתף בהנפקות אלה, ואת הסיבות שהביאו אותם שלא להשקיע בהן.

עין פקוחה

שאלות הרשות מרמזות על חוסר נחת מהאופן שבו התנהלו מנהלי הקרנות בכל הנוגע להנפקות הללו, וחשש כי שיקולי מוניטין גרמו לחלק ממנהלי הקרנות לחטוא לחובת האמונים שלהם ללקוחות. שאלות הרשות גם מצביעות על רתיעה כללית מהצלחת הגיוסים של החברות האמריקאיות, שייתכן כי זוכות לביקושים גבוהים בעיקר בשל הריבית הנמוכה. בדיקת הרשות במובן זה יכולה להשפיע על הצלחת הגיוסים של שלוש חברות נדל"ן אמריקאיות, שבימים אלו מבצעות סבב רוד שואו לקראת הנפקת אג"ח בהיקף כולל של 2.5-3 מיליארד שקל.

הגיוס הגדול ביותר הוא של חברת וורטון פרופרטיז, חברת הנדל"ן המניב של ג'ף סאטון, שהגיעה לישראל בתיווכם של היועצים רפי ליפא וגל עמית ותנסה לגייס בשבוע הבא עד 2 מיליארד שקל. החברה טרם קיבלה דירוג אשראי. חברה נוספת שתנסה את מזלה היא מויניאן של ג'ו מויניאן שקיבלה דירוג אשראי של Aa3 מחברת הדירוג מידרוג, שהוא דירוג האשראי הטוב ביותר שקיבלה חברת נדל"ן אמריקאית בישראל. חברה קטנה נוספת היא JDS של מייקל שטרן.

עם הזרקור שמפנה הרשות על חלקם של מנהלי הקרנות בהנפקות אלו, יצטרכו בעתיד המנהלים לוודא כי התמחור שהם מציבים להנפקה דומה מגלם את הסיכון הגלום בה - מה שעלול לייקר את הגיוס עבור חברות הללו. מנגד, הדגש שנותנת הרשות להיעדרות מהשלב המוסדי יכול לעודד מנהלים לקחת בו חלק.

רפי ליפא מוויקטורי קונסלטינג מסר בתגובה: "מדובר בשתי חברות מצוינות ובהנפקות שבהן המשקיעים הרוויחו על השקעתם. מיום ההנפקה הראשונית ועד היום החברות נמצאות במגמה חיובית, מאזני החברות גדלו וכן רווחיותן".