פתאל תנסה לגייס 300 מיליון שקל ל-23 בתי מלון באירופה

רשת המלונאות הגדולה ביותר בישראל מגיעה לבורסת תל אביב. חברת פתאל אחזקות, שנמצאת בבעלות משפחת פתאל (81.5%) וחברת הביטוח מגדל (18.5%), תצא היום לרוד שואו לגיוס 300 מיליון שקל בהנפקת אג"ח ראשונית. את ההנפקה של פתאל תוביל איי.בי.איי חיתום.

צמד היועצים רפי ליפא וגל עמית, שאחראים על גל ההנפקות של חברות הנדל"ן האמריקאיות בישראל, משמשים יועצים לפתאל בהנפקה בישראל. פתאל טרם קיבלה דירוג אשראי, אולם על פי ההערכות היא צפויה להיות מדורגת בקבוצת ה־A.

לפתאל כבר יש סדרת אג"ח פרטית אחת שהנפיקה בתל אביב באפריל 2014, בהיקף של כ־150 מיליון שקל ובריבית שקלית של 3.9% על מח"מ של 3.67 שנים. האג"ח הזו נסחרת בין הגופים המוסדיים בתשואה לפדיון של 5.5%. פתאל אינה שוללת כי אם תנאי השוק יאפשרו היא תבצע גם הנפקת מניות ראשונית בתל אביב בהמשך השנה. נכון להיום, התשקיף של החברה אינה מאפשר לה לעשות זאת.

מגייסת אג"ח ללא ביטחונות או שעבודים

פתאל, שנוסדה בשנת 1998 ומונה היום 17 אלף חדרי אירוח ב־95 בתי מלון בישראל ותחת המותג Leonardo באירופה, אינה מנפיקה בישראל את כל הפעילות שלה בעולם, אלא רק את נכסי הנדל"ן באירופה.

הנכסים, שמשמשים אותה לבתי המלון שלה, מרוכזים תחת החברה־הבת (100%) פתאל נכסים אירופה וכוללים 20 נכסים בגרמניה, אחד בספרד, אחד בשוויץ ואחד באיטליה. שווי הנכסים הכולל שהיא מביאה לישראל מסתכם בכ־378.2 מיליון יורו. הנכסים שמביאה פתאל לישראל הם למעשה כל הנכסים שנמצאים בבעלות מלאה שלה באירופה, למעט בית מלון אחד בוינה וחמישה בתי מלון בשוויץ. ההון העצמי של הנכסים שמגיעים לישראל הוא 174.6 מיליון יורו עם שיעור מינוף נמוך של 51.2% (LTV) ויחס חוב נטו ל־FFO של 14.6 שנחשב ליציב. בדומה למרבית חברות הנדל"ן הישראליות, גם פתאל מנפיקה ללא ביטחונות או שעבוד כלשהו עבור המחזיקים. האג"ח יעמדו לפירעון ב־17 תשלומים חצי שנתיים בין השנים 2025-2017.

דוד פתאל צילום: גלעד קוולרצ'יק

פתאל מתכוונת להשתמש בכסף שתגייס בישראל לרכישה של נכסים חדשים ובין היתר להחלפה של חוב בכיר שקיים על הנכסים באירופה. הנכסים נרכשו בשנים 2015-2006 ומחזיקים בשיעור מינוף שנע בין 38% ל־68%. מרבית ההלוואות האלו הן הלוואות נון ריקורס (ללא זכות חזרה ללווה) שניתנו לתקופה של עשר שנים ומעלה בריביות שנעות בין 1.47% ל־5%. לדוד פתאל, שמשמש כיו"ר החברה, ישנה ערבות אישית של 1.5 מיליון יורו להלוואות האלו. הנכסים האלו ייצרו בשלושת הרבעונים הראשונים של 2015 NOI של 16.5 מיליון יורו, עלייה של 3.7% ביחס לתקופה המקבילה. בשורה התחתונה פתאל נכסים אירופה רשמה רווח של 40.3 מיליון יורו, אולם רובו מיוחס לשיערוכים של 33.3 מיליון יורו שרשמה במהלך התקופה, שמהווים 82% מהרווחים שלה. ה־FFO של החברה באותה תקופה עמד על 9.1 מיליון יורו המהווה עלייה של 3.5% ביחס לשנה שעברה.

רק פעילות הנדל"ן מגיעה לישראל

את הפעילות של בתי המלון שמרוכזת תחת חברת הניהול של פתאל (החברה־האחות של החברה המנפיקה בישראל) פתאל משאירה מחוץ לפורטפוליו שהיא מביאה לישראל. כך למעשה, מחזיקי האג"ח ייהנו אך ורק מתזרים המזומנים שיגיע מהשכירות שתקבל פתאל אירופה נכסים מחברת הניהול של פתאל אחזקות, שמפעילה את בתי המלון. השכירות מחושבת בהתאם לתנאי השוק של כל נכס וכאחוז מהפדיון שלו. בשונה מחברות נדל"ן רגילות, שלהן יש מספר שוכרים שפרושים על מספר רב של נכסים, השוכרים של פתאל אירופה נכסים הם למעשה פתאל עצמה בלבד. העובדה הזו מגדילה את הסיכון מכיוון שעוגת השוכרים שלה מרוכזת בסל אחד, מנגד יש לה השפעה חיובית מכיוון שחוזי השכירות מובטחים לאורך טווח.

במאי 2015 ביצעה פתאל עסקה לרכישת חלקם של שני שותפיה בקרן ההשקעות פתאל שהחזיקה 18 בתי מלון באירופה. חלק מהנכסים נמצאים בפורטפוליו שמגיע לישראל. מהתשקיף עולה כי השווי של הקרן הזו במועד העסקה עמד על 67.8 מיליון יורו.

בישראל, פתאל נחשבת לרשת המלונות הגדולה ביותר עם 35 בתי מלון. 15 מתוכם בבעלות חלקית או מלאה, 7 בניהול ו־13 בשכירות.