מסמנכ"ל כספים לבעלים שחולש על חברה בשווי 1.3 מיליארד שקל

השם זוהר לוי עדיין לא מוכר בישראל כמו לב לבייב, נוחי דנקנר ואליעזר פישמן. התמונה הזו תשתנה בקרוב. לפני יומיים ביצע לוי עסקה משמעותית, כשרכש 16.6% ממניותיה של כלכלית ירושלים, אחת מחברות הנדל"ן הגדולות בשוק הישראלי. המהלך יהפוך אותו לשחקן מהשורה הראשונה בזירת העסקים הישראלית. 

כלכלית ירושלים, שהיתה לא מזמן תחת שליטתו של אליעזר פישמן, מוכרת בישראל תחת השם "מבנה". הלוגו שלה מתנוסס בלא מעט מרכזים מסחריים וקניונים ברחבי הארץ. לוי רכש את מניותיה באמצעות סאמיט, אחת מחברות הנדל"ן הגדולות שנסחרות היום בבורסה בתל אביב, וזאת בשווי של 1.3 מיליארד שקל. לסאמיט 100 נכסים מניבים בגרמניה ו־20 נוספים בישראל בשווי 3.6 מיליארד שקל. למרות שלוי הוא בעל השליטה (41%) בה, הוא עדיין לא מוכר לציבור הרחב בישראל, כיוון שאינו מרבה להתרועע עם בעלי הון ישראליים ומקפיד לשמור עצמו הרחק מאור הזרקורים.

לוי הוא איש של אנשים ומספרים. בקיא בכל פרט בדו"חות הכספיים שלו, ויודע לענות על כל שאלה שקשורה לאחד הנכסים בפורטפוליו שלו ומכיר אישית כל אחד במטה שלו. מקורביו מספרים כי הוא איש צנוע שאינו מרבה להתרברב בעושר שלו. הוא נוסע במכונית לא יוקרתית, מחזיק דירה צנועה בחיפה ומהלבוש שלו לא ניתן לשער שהוא שווה יותר מחצי מיליארד שקל.

עוד מספרים המקורבים כי לוי הוא איש פרקטי. אדם השומר על טון דיבור רגוע ולא פועל לפי תחושות בטן, אלא תמיד בודק את העובדות לעומקן לפני ביצוע עסקה.

זוהר לוי

המפרקים מצאו קונה

לוי (49), רואה חשבון בהשכלתו, נולד וגדל בחיפה ומתגורר שם עד היום. הוא התחיל את דרכו כסמנכ"ל כספים בחברת הנדל"ן אנגל, כשזו הייתה עוד בשליטת איש העסקים יעקב אנגל. שם הוא הכיר את בתו של אנגל, שלימים הפכה לאשתו. בשנת 2003, שלוש שנים לפני שמכר אנגל את הנכסים שלו לחברת אזורים שהייתה אז בשליטת הרשי פרידמן, החליט לוי לנסות את מזלו כשחקן עצמאי.

באותן זמן הסתובבו בשוק שלמה נס וחיים קמיל, שהיו המפרקים של קבוצת פלד־גבעוני שקרסה אז תחת עול חובות. השניים חיפשו למי למכור את הנכסים שלה. לוי החליט לרכוש את חברת הנדל"ן חייל אחזקות, שהיתה אז חלק מקבוצת פלד־גבעוני והחזיקה נכסים באירופה בשווי 200 מיליון שקל. מנגד היו לה חובות של 370 מיליון שקל. לימים חייל אחזקות הפכה לסאמיט, שנחשבת לאחת החברות המוצלחות בבורסת תל אביב לאחר שרשמה עליית ערך של 260% בשלוש השנים האחרונות. שווי האחזקות (41%) של לוי מסתכם היום בכ־554 מיליון שקל.

מיד לאחר רכישת חייל אחזקות ביצע לוי הסדר נושים מוצלח בחברה והצליח להפחית את שיעור המינוף שלה. הוא סימן לעצמו כיעד את שוק הנדל"ן הגרמני, ובשנת 2004 החל לרכוש נכסים מניבים בגרמניה. הכסף הגיע מהנפקות הון שביצע בבורסת לונדון. הוא הנפיק אז חברה־בת בשם סאמיט גרמניה לפי שווי של 300 מיליון יורו. היום החברה הזו נסחרת בשווי 450 מיליון שקל — עלייה של 50%.

גרמניה משכה למטה

ב־2005–2007 ביצעה סאמיט רכישות של נכסים בגרמניה בהיקף כ־3 מיליארד שקל בהתבסס על כספי הגיוס מלונדון. באותה תקופה השוק הגרמני נחשב יציב ואטקרקטיבי, ולא מעט משקיעים ישראליים נכנסו אליו. גם המניה של סאמיט החלה לטפס. אלא שהמשבר הגדול של 2008 לא פסח על גרמניה. לוי מצא עצמו עם חברה ממונפת שבבעלותה נכסים בשוק נפיץ. שוויה של סאמיט התכווץ בשנת 2008 בשני שליש. לוי ראה בירידות הללו הזדמנות קנייה והחליט לרכוש 10% נוספים מסאמיט גרמניה. אחזקתו (באמצעות סאמיט) הגיעה ל־30%.

ב־2009 לוי ביצע הצעת רכש מלאה ומחק אותה לחלוטין מהמסחר. למרות הצניחה במניה, סאמיט עמדה בכל התחייבויותיה לנושים וצלחה את המשבר בשן ועין. כששוק הנדל"ן הגרמני התאושש, לוי שב לרכוש נכסים. וכדי להמשיך לממן את הרכישות, לוי חזר לשוק ההון. החברה שנמחקה ב־2009 בשווי של 58 מיליון יורו הונפקה שוב בלונדון ב־2014 לפי שווי של 185 מיליון יורו. מאז ממשיכה סאמיט להגדיל את הפורטפוליו שלה. רק לפני שבועיים דיווחה החברה על רכישת שני בנייני משרדים בפרנקפורט ב־112 מיליון שקל.

בינואר־ספטמבר 2015 הגדילה סאמיט את ההכנסות משכירות (NOI) ב־2 מיליון שקל בלבד ל־167 מיליון שקל לעומת תקופה המקבילה. אולם, בשורה התחתונה היא הצליחה לייצר עלייה של 180% ברווח הנקי ל־60 מיליון שקל לעומת התקופה המקבילה. נתון זה הושג בעיקר בזכות ירידה של 50% בהוצאות המימון, עקב גיוסים מוצלחים שהקטינו את הריבית שהחברה משלמת על החוב.

נוכח תפוסה של 88% בנכסיה, לסאמיט יש לאן לצמוח. היא פועלת כמעט בכל ענפי הנדל"ן בגרמניה וכ־79% מהכנסותיה מגיעות מחברות ממשלתיות, שנחשבות לשוכרים איכותיים. שיעור המינוף של החברה סביר, 53%.

האח קיבל העלאה

"לא צריך כל כך הרבה מנהלים, רכבים, פלאפונים ומהנדסים בחברה שמתמקדת בנדל"ן מניב", אמר לוי בעבר לעיתונות הכלכלית. "גיליתי שניתן לעשות את הכול בפחות כסף ואיפה שניתן היה לקצץ, חתכנו בהוצאות". ואכן, ההנהלה של סאמיט רזה בהתאם.

ההצלחה של סאמיט הגדילה את הרעב של לוי ושל שורת ההנהלה שלו לשכר גבוה. לוי עמד בראש טבלת מקבלי השכר הגבוה בשנת 2010 עם עלות שכר יוצאת מגדר הרגיל של 38 מיליון שקל. מאז ועד היום הוא שומר על מקום מכובד ברשימה. עלות השכר שלו בשנת 2014 עמדה על 7.2 מיליון שקל, ולפני חודש וחצי הוא החליט להקפיץ את עלות השכר של ההנהלה הבכירה שלו בתוספת של עד 30% (עלות השכר שלו נשארה על כנה).

מי שיזכה להטבה זו הם כל בכירי סאמיט, ובכללם המנכ"ל אמיר שגיא וסמנכ"ל הכספים תומר טפר. עוד ייהנו מההטבה הזו שלומי לוי, אחיו של זוהר, שמכהן כמנהל הנכסים של החברה בישראל. שכרו החודשי של לוי האח יעלה מ־23 אלף שקל ל־28.75 אלף שקל. כמו כן הוא יזכה ל־12 אלף כתבי אופציות בשווי כ־109 אלף שקל בשנה. בכך עלות שכרו השנתית הכוללת של שלומי לוי תזנק מ־410 אלף שקל בשנת 2015 ל־610 אלף שקל ב־2016.

שכרו של המנכ"ל שגיא יעלה מ־46 אלף שקל בחודש ל־60 אלף שקל בחודש. גם לו יוקצו כתבי אופציות בשווי של 164 אלף שקל בשנה, וכך עלות שכרו השנתית הכוללת תעלה מ־629 אלף שקל ב־2015 ל־965 אלף שקל ב־2016.