"ההאטה במכירת דירות היוקרה בניו יורק זמנית"

המיליארדר האמריקאי גארי בארנט וודאי ירצה לשכוח את הפגישה שלו עם המוסדיים הישראלים בשבוע שעבר בבורסה בתל אביב. הבעלים של ענקית הנדל"ן הניו יורקית אקסטל הגיע לישראל כדי להרגיע את הרוחות לאחר ששתי סדרות האג"ח שגייס בישראל בשנים 2014-2015 בהיקף עצום של 1.65 מיליארד שקל, הגיעו כבר לתשואות מדאיגות של 8% – כמעט פי 2 בהשוואה לריבית שבהן גויסו. 

המוסדיים הישראלים קראו את הדיווחים בעיתונות האמריקאית בדבר האטה בשוק דירות היוקרה בניו יורק ובדבר החקירה שפתח ה־FBI האמריקאי בערים ניו יורק ומיאמי נגד אנשי קש שמלבינים כספים באמצעות רכישת דירות יוקרה במזומן. בארנט ניסה להרגיע את הרוחות ולייצר תמונה ורודה לגבי שוק הדירות בניו יורק. את המוסדיים הוא לא שכנע ויצא נפסד מהפגישה.

המשקיעים התקשו להבין את ההסבר של בארנט על השוק בניו יורק ולא אהבו את העובדה שבעסקה האחרונה שלו הוא לקח הלוואה על שלושה נכסים שלו בריבית של 10% עם שעבוד על הנכס. "אני מקבל אג"ח בתשואה של 7% ללא שעבוד והוא מעניק הלוואה בריבית של 10% עם שעבוד אז למה לי להחזיק באג"ח", אמר אחד המוסדיים הגדולים ל"כלכליסט". המוסדיים גם לא אהבו את העובדה שהחברה חילקה מאז ההנפקה בישראל דיבידנד בהיקף של 90 מיליון דולר בזמן שהשוק שבו היא עובדת נמצא בעלטה.

מייד לאחר הפגישה של בארנט עם המוסדיים האג"ח שלו רשמו ירידות חדות של 2%-3% והתשואות כבר נשקו לרמות דו ספרתיות.

אג"ח מסדרה א' של אקסטל השלימה צניחה של 8% ברבעון האחרון והיא נסחרת כעת בתשואה לפדיון של 8.3%. אג"ח מסדרה ב' של אקסטל השלימה ירידה של 9.7% והיא נסחרת בתשואה לפדיון של 9.3%.

גארי בארנט צילום: בלומברג

שלושה פרויקטים בתחום היוקרה הם שליש מהנכסים

אקסטל היא יזמית נדל"ן מהגדולות בניו יורק ובארה"ב. החברה בונה מגדלי משרדים ומגורים בניו יורק כשהשווי הנכסי הנקי של הנכסים שלה עומד על 2 מיליארד דולר. לחברה יש שלושה פרויקטים בתחום דירות היוקרה שמהווים שליש מהנכסים שלה. הפרויקט הגדול והמפורסם ביותר הוא מגדל One57. נכון לדו"חות הרבעון השלישי של 2015 החברה מכרה כמעט את כל הדירות בפרויקט למעט 25 דירות (מתוך 94 דירות ו־38 יחדות להשכרה או למכירה עתידית).

פרויקט יוקרה נוסף של החברה הוא Carlton House, שבו נותרו נכון לסוף הרבעון השלישי כ־14 דירות למכירה. הבעיה של אקסטל הוא בפרויקט Central Park Tower שמכיל 179 דירות וטרם שיווק דירה אחת. יתר הנכסים של אקסטל הם דירות למכירה בטווח מחירים בינוני וכן נכסים מניבים. בראיון ל"כלכליסט" בארנט דוחה את התזה של האטה בשוק דירות היוקרה בניו יורק.

האם למשקיעים יש סיבה לדאגה משוק דירות היוקרה בניו יורק?

"אני לא מזהה סיכון בשוק. מדובר בהאטה בלבד, ואני בדעה כי כמו שהיה בעבר, האטה זו תהיה זמנית בלבד. נדמה לי שמי מסתכל ועוקב אחר פעילותה של אקסטל לאורך שנים מזהה התקדמות ועמידה ביעדי המכירות שהצבנו לעצמנו בשוק היוקרה, במכירת דירות ובמיזמי נדל"ן מניב אחרים. בשניים מתוך שלושת פרויקטי היוקרה היחידים בפורטפוליו הנכסים של החברה, אנו בשלב מתקדם מאוד של מכירת הדירות שלנו. ברמת הביקושים שאני מזהה בשוק, אני לא רואה בעיה עבור אקסטל בהמשך מימוש תוכנית העבודה. בהתחשב בעלויות הנמוכות שהושקעו מצד החברה בפרויקטים האלו, אין לי ספק בנוגע לפוטנציאל הרווחיות שלנו".

תצליחו למכור את כל הדירות שלכם בפרויקטים שנשארו לכם?

"מהניסיון שלי כיזם נדל"ן, אני לא יכול שלא להיזכר שכשהתחלתי לבנות את פרויקט ONE 57 כולם צחקו ואמרו שאין סיכוי לשווק את הדירות. עכשיו הם מבינים שטעו. נשארו לנו כמה דירות אחרונות למכור בו ומבחינתנו זו הצלחה גדולה. בפרויקט Central Park Tower המצב נמצא בשלבים פחות מתקדמים אבל אני לא רואה בעיה".

החקירה של ה־FBI בשוק דירות היוקרה בניו יורק משפיעה עליכם?

"אני לא מודע לדיווחים כאלו".

אז למה האג"ח של החברה יורדות?

"ההאטה בשוק דירות האולטרא יוקרה ידועה לכל, היא מוזכרת בעיתונים ומייצרת לחץ מסוים בקרב המשקיעים. מדובר בהאטה זמנית, אך אני בדעה כי הכלכלה במצב טוב ולאור הביקושים שאני נחשף אליהם אני לא רואה מצב לדאגה. לדעתי מדובר בתיקון קל בשוק דירות היוקרה בניו יורק ולא מעבר לכך".

היו טענות לגבי הדיבידנד שחילקתם מאז ההנפקה. אולי זה מה שפגע באג"ח?

"מרבית הנכסים שלנו הוכנסו לאקסטל לימיטד ולכן אנו מחלקים דיבידנד, בעיקר כדי לכסות את חבות המס, מאחר שהחברה לא משלמת מסים".

הקשר עם המוסדיים בישראל חשוב לך?

"הוא חשוב לי מאוד, ולראיה הגעתי לישראל בשבוע שעבר. אני בהחלט רואה קשר זה לטווח ארוך והיה חשוב לי להיפגש עם המשקיעים ולסקור את הפעילות בפניהם. כרגע אין לי שום כוונה לגייס אג"ח נוסף אבל תיאורטית זה משהו שאני בהחלט רואה לנכון לעשות בעתיד ולכן חשוב לי לשמור על קשר טוב עם המוסדיים".

RXR תקבל תשואה של 10% על ההלוואה לאקסטל

בשבוע שעבר אקסטל דיווחה על עסקה מורכבת שהפחידה את המוסדיים הישראליים. בארנט החליט להעביר נכס אחד שבבעלותו הפרטית (500 East 14st Street) ושני נכסים שבבעלות אקסטל (41st/10Av ו־250 Street South) לתוך חברה חדשה שבה אקסטל תחזיק 85% ובארנט יחזיק 15%. בכדי לפתח את הנכסים האלו בארנט התקשר בעסקה עם RXR Realty האמריקאית, כדי שזו תעמיד הלוואה של כ־463.2 מיליון דולר לחברה המשותפת. כספי ההלוואה יחולקו כ־85% לאקסטל (394 מיליון דולר) וכ־15% לברנט (69 מיליון דולר).

ההלוואה שהעניקה RXR היא מיוחדת. לא רק שהיא מקנה לה החזר קרן וריבית בשיעור של 6% וריבית של 1% שתשולם בסוף התקופה (חמש שנים), היא גם מקנה לה זכויות מהרווחים העתידיים של הפרויקטים.

הצדדים החליטו על מנגון לפיו הרווחים מהפרויקטים ישמשו קודם כל להחזר ההלוואה ל־RXR ולאחר מכן יתחלקו בין אקסטל, בארנט, ו־RXR . כלומר, כל הכספים שיגיעו לאחר פירעון מלא של ההלוואה ועד לסכום של 711 מיליון דולר (גובה ההשקעה של אקסטל ובארנט בנכסים) יחולקו כך שאקסטל תהיה זכאית ל־90% מהרווחים שנובעים משני הפרויקטים של אקסל ובארנט יהיה זכאי ל־90% מהנכס שלו. RXR תהיה זכאית ל־10% מהרווחים משלושת הפרויקטים. לאחר החזר מלוא ההשקעה (711 מיליון דולר) של אקסטל וברנט, יהיו החלוקות בין בארנט, ואקסטל ל־RXR ביחס של 50% ו־50%. כך למעשה יוצא ש־RXR תקבל על הלוואה הזו תשואה של 10% בהתחשב בריבית שתקבל על ההלוואה וברווחים מהפרויקטים. בנוסף היא תקבל שעבוד על הנכסים האלו. המוסדיים הישראלים הרגישו נחותים ביחס ל־RXR. מה שעשוי לעודד אותם, הוא ש־140 מיליון דולר מכספי ההלוואה שתקבל החברה המשותפת עולים למעלה לחברת אקסטל ויהווו כרית מזומנים לבעלי האג"ח. עובדה זו לא צויינה בדיווח למשקיעים.