לקראת ההנפקה: אקסטל הציגה רווח נקי של 206 מיליון דולר

ענקית הנדל"ן האמריקאית אקסטל (Exctell) שבבעלות גארי בארנט מכינה עצמה לקראת סבב גיוס נוסף של 100 מיליון דולר בישראל. החברה קיבלה אשרור לדירוג אשראי של A2 ממידרוג, אולם תוצאות פושרות שהציגה לשנת 2014 יקשו עליה בהנפקת האג"ח שצפויה לצאת לפועל בשבועות הקרובים.

בתחום הנדל"ן להשקעה, תחום הפעילות המרכזי של החברה, אקסטל סיימה את שנת 2014 עם ירידה של 65% בהכנסות התפעוליות הנקיות (NOI) לסכום של 79 מיליון דולר.

חלק מהירידה מיוחסת למספר נכסים שמכרה אקסטל במהלך השנה שהקטינו את ההכנסות שלה מדמי שכירות, אולם גם אם מסתכלים על ההכנסות מנכסים זהים (Noi same properties) נרשמה ירידה של 43% לסכום של 33.4 מיליון דולר. יחד עם זאת, ההון העצמי שלה צמח בשנת 2014 לכ– 894 מיליון דולר - גידול של 40% לעומת השנה שעברה.

הרווח הנקי של אקסטל בשנת 2014 הסתכם בכ-206 מיליון דולר, ירידה של 6.7% לעומת השנה שעברה, כך שהעלייה בהון העצמי מיוחסת בעיקר להעברת זכויות בשני נכסים במנהטן בשווי של 135 מיליון דולר, שהיו בשליטת ברנט והועברו לידי אקסטל ללא תמורה.

בדו"ח הדירוג של מידרוג כתבו הכלכלנים שהכסף מההנפקה מיועד לפיתוח הקרקעות של החברה והפרויקטים הקיימים במנהטן ולרכישת נכסים חדשים. הכלכלנים של מידרוג ציינו לחיוב את היקף ההון עצמי המשמעותי ורמות מינוף נמוכות של החברה.

במדרוג ציינו לשלילה את החשיפה לסיכונים הקשורים לענף ייזום הנדל"ן במנהטן ולתחום האולטרה יוקרה הפוגעים בעמידות התיק לעתות משבר ועשויים לחשוף את תוצאות החברה לתנודתיות. בנוסף ציינו במידרוג, בדומה למה שהם מיינים לכל חברות הנדל"ן האמריקאיות, כי קיימת תלות בבעל שליטה אשר הינו בעל ערך משמעותי לפעילות החברה.

גארי בארנט צילום: בלומברג

חברת הניהול של גארי בארנט גבתה דמי ניהול של 11.5 מיליון דולר בשנת 2014. החברה אינה מציינת לכמה עובדים מיועדת התשלום הזה וכמה מתוכו מיועד לבארנט, אולם היא מפרטת כי מדובר בהסכם ניהול שכולל שירוי הנהלה בכירה, הנהלת חשבונות, מחלקת משפט, מחלקת ארכיטקטורה ועיצוב, מחלקת השכרות ושיווק ומספר מחלקות נוספות. דמי הניהול נקבעים כ-1% מהשווי הנכסי הנקי (NAV) שנגזר מהערכת שווי חיצונית ולא יותר מסכום של 25 מיליון דולר בשנה.

אקסטל, אחת מחברות הנדל"ן הגדולות בניו יורק עם היקף נכסים של 2 מיליארד דולר, עוסקת הן בייזום והן באחזקה של נכסים מניבים בעיקר דירות למגורים, מלונות ובנייני משרדים וכן בהקמה של פרויקטים לדירות שמיועדות למכירה.

החברה נכנסה לראשונה לישראל ביוני 2014 כאשר גייסה 1.05 מיליארד שקל בריבית של 4.65%, הנמוכה ביותר שחברת נדל"ן אמריקאית גייסה בישראל. מאז ועד היום רשמו האג"ח שלה ירידות שערים של 2.12% והיא נסחרת היום בתשואה לפדיון של 5.5%, בין היתר בעקבות ההיצע של החברות האמריקאיות בישראל, שגדל נכון להיום לתשע חברות.