"משבר הנפט הפך את הנורבגים מעשירים כקורח לעשירים מאוד"

לפני חמש שנים החליט בעל השליטה בגזית גלוב חיים כצמן לערוך מספר ראיונות עבודה במשרדי החברה בישראל בכדי לאתר מנכ"ל חדש לפעילות הקבוצה בצפון אירופה. הפעילות הזו מרוכזת תחת החברה־הבת סיטיקון (43.4%) שעד 2010 החזיקה נכסים בעיקר בפינלנד. כצמן רצה להפוך את סיטיקון (Citycon) מחברה מקומית לחברה אירופאית שחולשת על כל השוק הנורדי (נורבגיה, שבדיה, פינלנד ודנמרק).

אחד האנשים שהגיע לראיון העבודה היה מרסל קוקיל, משפטן ממוצא הולנדי, שביצע מספר תפקידים בכירים בחברות נדל"ן גלובליות באירופה והחליט לנסות את מזלו כמנכ"ל של חברה ציבורית. מהר מאוד נוצרה כימיה בין השניים וכצמן החליט שקוקיל הוא האיש המתאים להרחבת הפעילות של גזית גלוב בשוק הנורדי. קוקיל מונה למנכ"ל של סיטיקון בינואר 2011 ומאז הוא הצליח להרחיב את הפעילות של סיטיקון ולהפוך אותה לחברת המרכזים המסחריים הגדולה ביותר בשוק הנורדי. אך על ההתרחבות הזו, הוא נאלץ לשלם במחיר של ירידה בשווי החברה. מאז מונה קוקיל למנכ"ל החברה, שוויה של סיטיקון נחתך ב־30% לשווי נוכחי של 2 מיליארד יורו.

רוב הירידה (20%) התרחשה בשנה האחרונה בעיקר עקב חששות המשקיעים מהמצב בנורבגיה, שסובלת ממחיר הנפט הנמוך, ובפינלנד, ששקועה במיתון עמוק בשלוש השנים האחרונות. בעקבות הירידה במניה של סיטיקון (שהביאה גם לירידה חדה של 28% במנית גזית גלוב), החל קוקיל בסבב פגישות עם משקיעי החברה בעולם כדי לשכנע אותם לשוב ולרכוש את המניה. בין היתר הוא הגיע גם לישראל וסיפר בראיון ראשון ל"כלכליסט" איך לדעתו סיטיקון תצליח לחזור לצמיחה בשווי. "הירידה במניה נובעת מתפיסה שגויה של המציאות", אמר קוקיל.

המשקיעים לא צריכים לחשוש מהמצב בנורבגיה?

"זה נכון שנורבגיה תלויה במחירי הנפט. אבל צריך להבין שזה נכון רק לגבי החלק המערבי של נורבגיה, שבו נמצאים רק 20% מתיק הנכסים שלנו. מצד שני, מרבית הנכסים שלנו (80%) הם באזור אוסלו שלא נפגע ממחיר הנפט הנמוך. אוסלו היא עדיין העיר בעלת קצב הצמיחה המהיר ביותר באירופה, עם עלייה בגודל אוכלוסיה של כ־1.5%. זה נכון גם לגבי הייצוא. הייצוא שאינו נפט גדל ב־10%-5% בשנה האחרונה בנורבגיה, הודות לפיחות במחיר הנפט. כלומר יש האטה, אבל הכלכלה הנורבגית לא תיפול. האינפלציה השנתית תהיה ברמה של 2.5%-2% והצמיחה תהיה הרבה יותר מהממוצע באירופה. יתרה מכך, לבנק הנורבגי ולשלטונות יש מספיק יכולות להזרים הון במידת הצורך לכלכלה כדי לתמוך בה ולשמור על האינפלציה סולידית. למדינה הזאת יש 750 טריליון יורו בקופה מנפט והם יכולים להשתמש בהם במידת הצורך, אבל הם אף פעם לא נאלצו לעשות זאת. כלומר הנורבגים הפכו מעשירים כקורח לעשירים מאוד. הם יכולים להוציא כסף, וזה מה שהם עושים במרכזי הקניות, וזה מה שאנו רואים על בסיס יומיומי".

מחיר הנפט הנמוך לא מנע את הכניסה לנורבגיה

כשנכנס קוקיל לסיטיקון, הייתה זו חברה עם היקף נכסים בשווי של 2.5 מיליארד יורו. כיום, שווים קרוב ל־5 מיליארד יורו. ההכנסה מפינלנד שהיוותה אז קרוב ל־70% מהכנסות החברה, מהווה כיום כ־35% בלבד. לחברה היו כבר מספר נכסים בשבדיה, אך קוקיל הוביל להתרחבות בשבדיה וכעת, כ־30% מההכנסות הם ממנה. נורבגיה הייתה החתיכה החסרה בפאזל שהושלמה במאי 2015. אז כצמן וקוקיל החליטו להמר בגדול על נורבגיה ורכשו את חברת סקטור הנורבגית ב־1.5 מיליארד יורו. בשוק נשמעה ביקורת על כך שכצמן החליט להכנס להשקעה כה גדולה דווקא במדינה שחשופה למחיר הנפט, בשעה שהמחיר שלו קורס בעולם. לאחר מכן הפכה סיטיקון לחברה נורדית עם שליש פינלנד, שליש שבדיה ושליש נורבגיה. בנוסף היא מחזיקה שני מרכזי קניות גדולים באסטוניה, שקרובה להלסינקי ומרכז בודד בדנמרק, באזור קופנהאגן.

אתה עדיין חושב שהרכישה של סקטור הייתה עסקה טובה?

"לא עסקה טובה, אלא טובה מאוד".

מה דעתך על מניית ג'י סיטי:

•  
•  
•  
•  
•  

קנייה חזקה

קנייה

המתן

מכירה

מכירה חזקה

והמחיר? אולי אם הייתם קונים אותה היום הייתם משלמים פחות, לא?

"אני חושב שהיינו משלמים אותו דבר או יותר, והסיבה לכך היא פשוטה. שיעורי הריבית ירדו שוב, מה שאומר שהפער בין שיעורי הריבית ומחירי הנדל"ן התרחב. מעבר לכך, אנו רואים צמיחה בהזדמנויות לנכסים מושכרים, הודות לסינרגיות ולשיתוף ידע בפינלנד ובשבדיה עם החברה הנורבגית. זה משהו שאנו כבר עושים ואנו נראה את הצעד החיובי של זה ככל שנתקדם וגם את המספרים החיוביים".

אין סיבה לדאגה מפינלנד שנמצאת במיתון מתמשך?

"פינלנד נמצאת במיתון כבר שנתיים וחצי. עם זאת, הצלחנו לשמור על ההכנסות והרווחים שלנו ברמה טובה יחסית. מדד הצמיחה במכירות (Like for Like growth – א"פ) היה חיובי אבל בשנה שעברה רשמנו מספר שלילי במדד הצמיחה במכירות בפינלנד, כתוצאה מהכלכלה. זה גם קרה כתוצאה מזה שאנו משקיעים בסדר גודל עצום בכמה ממנועי הצמיחה שלנו בפינלנד. יש לנו שני מרכזי קניות בהלסינקי והוצאנו את הנכסים הללו מפעילות כדי לשפר ולהרחיב אותם, ולמעשה אנו כרגע מפתחים את המרכז הגדול ביותר והטוב ביותר בפינלנד, שיחזרו לפעילות כבר השנה".

עם זאת, המניה שלכם רק יורדת בשנתיים האחרונות.

"אנו נמצאים בשלב מעבר. זה אומר שהפכנו את החברה שלנו לגדולה ולחזקה יותר. איפה היינו היום אם היינו ממשיכים לפעול רק בפינלנד?"

אבל אם אתם גדלים, זה אומר בהכרח שאתם צריכים לאבד ערך?

"לפעמים תהליך של צמיחה והתחזקות מוביל לירידת ערך".

אולי זה קשור למחיר הנפט ולחשש המשקיעים מפינלנד ונורבגיה?

"הירידות של חצי השנה האחרונה בהחלט קשורות לזה. אך בוא נספר את הסיפור מהתחלה. אנו הפכנו את החברה שלנו לחזקה יותר, והירידה ביחס המינוף של החברה באה עם מחיר כואב. אך זה דבר שבעלי המניות שלנו מעריכים כי יש לחברה מאזן חזק יותר והיא פחות פגיעה. זה מהלך הכרחי, אך גם כואב".

על השקעה בנדל"ן: "הייתי ממליץ לקנות בית בכל אחת מהמדינות הנורדיות. בהלסינקי, באוסלו ובשטוקהולם הדרישה לדירות כה גדולה שלא קיימת בועה כלל" צילום: יריב כץ

האם הצרכנים בפינלד קונים עכשיו פחות במרכזי הקניות?

"הם קונים פחות מכיוון שהביטחון של הצרכן הוא שלילי. כשהמיתון החל בפינלנד, היא נתקלה גם בחרם האירופי על רוסיה. לא הייתה אף מדינה שהיו לה יחסי ייצוא קרובים כל כך עם רוסיה, כמו פינלנד. 15% מהייצוא שלה היה לרוסיה והיא איבדה את זה בין לילה בגלל החרם. זו אחת הסיבות למיתון. פינלנד גם איבדה תיירים בין לילה. 50% מהתיירים שהגיעו אליה היו מרוסיה. ואז הייתה גם נפילתה של נוקיה. הדברים הללו קרו באותו זמן, וזו הסיבה שפינלנד נפגעה קשה יותר ממדינות אחרות. כש־35% מההכנסות עדיין מגיעים מפינלנד, קשה לנו מאוד להראות צמיחה שם".

אולי להרחיב את העסקים שם זו טעות והגיע הזמן למכור?

"אנחנו מוכרים את הנכסים שנמצאים בתחתית הפורטפוליו שלנו בפינלנד. הנכסים שאנו לא רואים להם עתיד או שלא מתאימים לאסטרטגיה שלנו כדי למחזר את ההון ולהשקיע בנכסים טובים יותר. אנו נמצאים בעסק לטווח ארוך. החלק הטוב בלהיות בעלים של חברה עם נכסים מגוונים במדינות הנורדיות, הוא העמידות שמפתחות לתהפוכות הכלכליות הללו. עכשיו פינלנד לא במצב טוב מבחינה כלכלית. שבדיה נהדרת, הכלכלה מראה צמיחה של 4% בתוצר לאומי גולמי, ואנו רשמנו 6.4% במדד המכירות בתיק הנכסים שלנו. נורבגיה הופכת את תזרים המזומנים ליציב יותר ואמיד לתהפוכות. יגיע יום, אולי בעוד שנתיים־שלוש, שפינלנד תתאושש ואז נשמח שנפרדנו מהנכסים שבתחתית והשקענו בחלק הטוב של הנכסים באזור הלסינקי. ישנם סימנים לכך שהכלכלה הפינית עברה כבר את השלב הגרוע ביותר. אין לכך ערבות, אך בדצמבר ראינו צמיחה במכירות הקמעונאיות שלנו בתיק הנכסים הפיני. זה היה הסימן הראשון עבורנו שהכלכלה צומחת וזה אושר על ידי מספר רשמי מהרשויות. ב־2015, נרשמה צמיחה של 0.4% בתוצר הלאומי גולמי. לא מאוד גדול, אך לפחות זו צמיחה".

התמקדות בערי בירה ומרכזיים מסחריים

איך אתם מתכוונים להוציא את סיטיקון מהדשדוש?

"אנו מתמקדים באזורים מרכזיים בערי בירה, קודם כל ולפני הכל. הכוונה היא לשטוקהולם, הלסינקי, אוסלו. לפני חמש שנים, עדיין היו לנו כל מיני נכסים פיניים פזורים ברחבי המדינה. מכרנו נכסים שלא היו בערי בירה או כאלה שהיו קטנים מדי בשווי של כמעט 250 מיליון יורו וההון הושקע בנכסים חדשים, היכן שיש פוטנציאל לצמיחה. האסטרטגיה של סיטיקון היא להיות הבעלים, המנהלים והמפתחים המובילים של מרכזי הקניות. אנו לא מוציאים למיקור חוץ או חכירה ואין כל אלמנט אחר הקשור לשליטה בנכסים ותזרים המזומנים. אנו גם מפתחים. לא כפעילות ליבה של העסק שלנו, אבל בנוסף לפעילות השוטפת. למעשה, 5% מבסיס הנכסים שלנו במונחים שנתיים מורכב מנכסים שאנו רוצים לפתח. אנו מפתחים נכסים קיימים בלבד ולא מקימים מאפס".

בדומה לאסטרטגיה של גזית גלוב כולה גם בסיטיקון העוגן הוא נכסים עירוניים. "יש ללכת למקומות בהם מתרחשת צמיחה וישנה צמיחה באוכלוסייה, שזה אחד המרכיבים להעלאת הערך", אמר קוקיל. "שטוקהולם ואוסלו הן הערים שקצב הצמיחה שלהן הוא המהיר ביותר באירופה. קופנהאגן במקום השלישי, לונדון במקום הרביעי, הלסינקי במקום החמישי. תהליך העיור הגיע מאוחר למדינות הנורדיות והוא יימשך. הכלכלה במרבית ערי הבירה במצב מעולה, כששטוקהולם ואוסלו מובילות במובן הזה".

העוגן השני של סיטיקון הוא קניות יומיומיות. "הסיסמה שלנו היא שכל יום הוא היום הכי חשוב", מסביר קוקיל, "וזה בהחלט סוג מרכזי הקניות שאנו מאמינים בו. לא מרכזים ביעדים מרוחקים, שצריך להגיע רק עם רכב, ואז מגיעים אליהם פעם בשבוע. מבקרים במרכזי הקניות שלנו באים כל יום בזכות הסופרמרקטים והתחבורה הציבורית. כל המרכזים שלנו מחוברים לקווי מטרו, קווי אוטובוס ותחנות רכבת. זה אלמנט משמעותי באסטרטגיית הצמיחה שלנו ובבחירת הנכסים. אנשים צריכים לקנות מוצרי מכולת, ובין אם הכלכלה מאטה או מאיצה, הם עדיין צריכים לקנות את המוצרים שלהם".

אולם לצד ההתמקדות בסופרמרקטים, סיטיקון עדיין נאלצת להתמודד עם מספר דל יחסית של מותגים בינלאומיים. "חדירת המותגים במדינות הנורדיות עומדת על 35%, פחות מהממוצע באירופה", מספר קוקיל. "זה אתגר, אך זה גם אומר שיש שם מכרה זהב שממנו אנו יכולים להרוויח. השאיפה שלנו היא להפוך לשער כניסה לאזור הנורדי, שם מתגוררים 25 מיליון איש עם כסף בכיסים. יש לנו 20 מיליון מבקרים במרכזים מדי שנה, ואין עוד חברה באזור שיכולה להציג מספר כזה".

אתם רוצים להיכנס לעוד מדינות?

"לא, אנו רוצים לדבוק במה שאנו עושים. המשקיעים יודעים שאם הם משקיעים בסיטיקון, הם משקיעים בקמעונאות במדינות נורדיות עם פריסה טובה, והם משקיעים בנכסים שנמצאים בערי בירה, מכיוון ש־85% מהנכסים שלנו ממוקמים בערי בירה".

"לא תראה נפילה במחירי הדירות בפינלנד ובשבדיה"

ישראל אינה זרה לקוקיל. הוא הגיע לכאן בפעם הראשונה לפני כחמש שנים לראיון הסופי עם הנהלת גזית גלוב. אחרי שמונה לתפקיד, הוא העתיק את מקום מגוריו מהולנד לפינלנד, שם הוא חי כיום עם אשתו. מאז הספיק לבקר בישראל חמש פעמים. הוא מגדיר עצמו כ"חיית קמעונאות". השכלתו היא במשפטים, אולם בתוך זמן קצר הצטרף ל־Ahold, מרשתות הקמעונאות הגדולות בעולם, שבסיסה בהולנד. שם הוא עבד 17 שנה בתחום הנדל"ן. הוא היה אחראי על התרחבותה ופיתוחה, בעיקר באירופה. לאחר מכן הוא שימש כיו"ר בנק במשך שנתיים ואז עבר לחברה שהתמחתה בתוכניות פיתוח עירוני גדולות לקמעונאים ב־17 מדינות ברחבי אירופה.

איך זה לחיות במדינת רווחה כמו פינלנד?

"המדינות הנורדיות הן בעלות חוש אחריות קהילתית שאין באף אזור אחר באירופה. משלמים המון מיסים, אך שירותי הבריאות הם ממעלה ראשונה, וזוכים לתמיכה רבה של השלטונות. ההשכלה היא בסטנדרטים הגבוהים ביותר באירופה, וגם החדשנות ברמה גבוהה מאוד ומונעת רבות על ידי כספי ציבור. זה אזור נחמד לחיות בו".

היית ממליץ לקנות בית באחת מהמדינות הללו?

"אני חושב שהייתי ממליץ לך לקנות בית בכל עיר בירה במדינות הנורדיות. בהלסינקי, באוסלו ובשטוקהולם, הדרישה לדירות היא כה גדולה, שלא קיימת בועה כלל. מחירי הדירות בוודאי עולים עדיין, אבל לא ברמה שרואים בשנתיים האחרונות, עכשיו אתה יכול לראות סוג של יציבות. אני לא חושב שתראה נפילה במחירי הדירות בהלסינקי ובשאר פינלנד, בשטוקהולם ובשאר שבדיה. אם אתה הולך למקומות שיש בהם צמיחה דמוגרפית, זו תמיד תהיה השקעה סולידית בבתים בערי בירה. אבל אל תאמין רק לי. קרא את הסטטיסטיקות ותראה שתחזית התוצר לאומי גולמי ל־2017-2016 קרובה ל־2% בנורבגיה, וזה הממוצע".

"הובלת חברה ציבורית היתה משהו חדש עבורי"

מי הציע לך להצטרף לסיטיקון?

"יום אחד קיבלתי טלפון מצייד ראשים ששאל אותי אם אהיה מעוניין להוביל חברה ציבורית בתחום, מה שהיווה משהו חדש עבורי. זו הייתה מועצת המנהלים, שיוצגה על ידי כצמן בזמנו שהזמינה אותי לראיון. היתה התאמה טובה מהפעם הראשונה, גם מבחינה אישית וגם מקצועית, ואף פעם לא התחרטתי על כך שהצטרפתי".

אתה מתכוון להישאר בחברה?

"אין סיבה שאשקול לעבור כל עוד המשקיעים רוצים שאנהל את החברה ואני לגמרי מבין שהכל מונע מביצועים, לא רק הנאה. אני אוהב את העבודה שלי, אני רואה הזדמנויות רבות לצמיחה באזור הנורדי עבור סיטיקון כך שמנקודת מבטי, העבודה שלי טרם הסתיימה".

כצמן מעורב הרבה בעסק?

"גזית היא בעלת שליטה מאוד תומכת ובלעדיה, החברה לא הייתה מגיעה למקום שבו היא נמצאת היום. הם מאמינים באסטרטגיה ובאזור הנורדי והם לא מכרו אף מניה עד היום, מה שמראה את המחויבות שלהם לחברה. לגזית יש שלושה מקומות במועצת המנהלים של סיטיקון והיו"ר הוא כצמן. אני בקשר אתו, כמו כל מנכ"ל עם היו"ר שלו, אנחנו מדברים פעם בעשרה ימים. אני מעדכן אותו לגבי מה שקורה, הוא נותן לי משוב ובדרך כלל, עקב הידע שלו, זה משוב שמסייע לי ולחברה".

מה למדת ממנו?

"למדתי להיות נחוש ולהתאזר בסבלנות. אנחנו בעסק לטווח ארוך, במיוחד בנדל"ן, ואני חושב שהוא חושב לטווח ארוך ושהוא רואה את התהפוכות. הוא היה בסרט הזה, ומחיר המניה של היום הוא לא מחיר המניה של מחר".