מייסד מגוריט: "החילונים לא אוהבים חרדים. אני חושש שזה משפיע על השווי שלנו"

עד לפני שנתיים היה ארז רוזנבוך (45) עורך דין אנונימי בעל משרד קטן ברמת גן. לפני שנתיים הוא הפך ליזם נדל"ן ומצא עצמו עומד בראש קרן הריט למגורים הראשונה בישראל, מגוריט. רוזנבוך לא מודה בכך, אבל משהו בהבעת פניו מסגיר צער מסוים על המעבר הזה. 

מאז הונפקה מגוריט בבורסת תל אביב, בספטמבר 2016, ספגו הוא והקרן קיתונות של ביקורת. חלק ניכר מהגיוס של הקרן הגיע מכספי קופות צדקה של חרדים, שנועדו לממן רכישת דירות עבור יתומים בעולם החרדי. הביקורת התמקדה בכך שהקרן והעומדים בראשה גוזרים דמי ניהול של 1% (כולל מע"מ), ומנגד מציעים למגזר החרדי תשואות על דיור להשכרה, שנחשבות נמוכות לעומת תשואות אחרות המקובלות בענף הנדל"ן.

ארז רוזנבוך צילום: שאול גולן

הביקורת הגיעה גם לביצועי מניית מגוריט. מגוריט הונפקה לפי שווי של 240 מיליון שקל, והיום היא נסחרת בשווי של 183 מיליון שקל - כ־20% מתחת לשווי ההנפקה, וכבר הגיעה בעבר לשפל של 30% מתחת להנפקה.

שבוע ימים לאחר ששני בכירי מגוריט, היו"ר אייל גבאי ויו"ר ועדת האסטרטגיה יעל אנדורן - דמויות מוכרות ומוערכות בשוק ההון - החליטו לפרוש מהקרן במפתיע וטלטלו את צמרת החברה, החליט רוזנבוך לקחת את המושכות לידיים ומינה עצמו ליו"ר.

בתפקיד זה הרבה יותר קל לו לתקוף את מבקריו בחזרה: "קל לפסול משהו על הסף. זו תכונה ישראלית להיות חכם יותר מכולם", הוא אומר ל"כלכליסט" בראיון ראשון לתקשורת. "אבל החיים נראים אחרת. גוגל לא היתה יכולה לקום בארץ -- היו קוטלים אותה", הוא אומר.

איך נולד הרעיון להקמת מגוריט?

"השותף שלי חיים וייספיש הוא שהציע את הרעיון. הוא היה לקוח שלי דרך חברה ציבורית בשם נץ, וייצגתי אותו לפני כמה שנים בעסקה שבמסגרתה מכר את השליטה בחברה. גלגלנו כמה רעיונות של דברים שנוכל לעשות יחד, והחלטנו להתרכז בנדל"ן למגורים לטווח הארוך. וייספיש סיפר על המודל המדהים של קופת ערֵבִים בעולם החרדי, וכך נולד הרעיון להקים את מגוריט.

"בניגוד לחילונים, ששמים כסף בצד לביטוח חיים, אצל החרדים יש מודל שמוודא כי ליתומים יהיה מספיק הון לרכישת דירה. כל הקהילה מפרישה כסף רק כשאדם הולך לעולמו, ומבטיחה בכך סיוע ליתום לרכוש דירה כשהוא מגיע לגיל בגרות. והחבר'ה האלה חיפשו מקום להצמיד את הכסף שלהם למחירי הדירות לטווח ארוך".

ממשיכים בשלהם הגמ"ח הפסיד מיליונים על מגוריט, אבל התרומות זורמות אף שהפסדי הגופים החרדיים במגוריט כבר הגיעו השנה ל־20 מיליון שקל, ראשי מוסד הצדקה קופת העיר לא מתרגשים מהקריסה במניה. בכל זאת, יש להם גיבוי מהרב חיים קנייבסקי, שאמר ש"כל התורם לקופת העיר זוכה לראות נסים גלויים" שחר אילן לכתבה המלאה 

מי מנהל את זה? מי החליט להשקיע את הכסף של החרדים במגוריט?

"מנחם שפרינצלס. הוא צדיק שקם בבוקר וכל יומו עסוק בנתינה. הוא מנהל את 'קופת העיר' - קופת הצדקה הגדולה בעולם, שמדמה ביטוח לאומי אצל החרדים. כל מי שצריך עזרה בא אליו. זה גוף על־מפלגתי חוצה מגזרים: אשכנזים, ליטאים, חרדים. הוא נחשב סמן ימני של יושר והגינות. איש מדהים, שמרגש אותי כל פעם מחדש, כשאני נמצא איתו בחדר.

"הם הסתובבו בבתי השקעות בארץ וחיפשו איפה להשקיע, אבל לא מצאו מענה לדבר הזה. מדובר בכסף הכי סולידי שיש. כשבאנו עם המודל של מגוריט הם פתאום הרגישו שמצאו פתרון. זה התחליף הכי קרוב להצמדה למחירי הנדל"ן בישראל, והוא שבה את לבם. כך החל כל הרעיון הזה, יחד עם חוק הריטים שעבר באותו זמן, והכל התיישב טוב ביחד. פנינו לכמה גופים נוספים שייכנסו — הפניקס, קרן הפנסיה של חברה קדישא וקרן קיימת לישראל. עשינו הנפקה לציבור וגייסנו 60 מיליון שקל נוספים".

כל הכסף של החרדים הגיע באמצעות וייספיש?

"כן. הוא הכיר לי את שפרינצלס. את כל שאר המשקיעים אני הבאתי. בעולם החרדי 'קופת העיר' נחשב להכי סולידי וישר והגון שיש".

איפה הושקע הכסף שלהם לפני מגוריט?

"הוא שכב בעו"ש הרבה שנים, וזה כסף שהלך ונשחק. המסקנה היתה שנכון יהיה להצמיד את הכסף לטווח ארוך למחירי הדירות בישראל".

אייל גבאי. "הכרתי אותו בהסדר החוב של אי.די.בי, שבו ייצגתי את קרן ברוש" צילום: עמית שעל

"הצלחנו בעסקאות, ובכל זאת המניה ירדה"

רוזנבוך, שהחל את הקריירה שלו כעורך דין שכיר, פתח ב־2012 משרד עצמאי משלו, שמייצג היום, בין השאר, את החברות אספן, סקופ, איתי פיננסים ואופל בלאנס. בספטמבר 2015 הוא הקים קרן להשקעות בשם אתו (ראשי תיבות שמו ושם השותף שלו תומר חפץ), שמנהלת עשרות מיליוני שקלים.

עד ההנפקה הכל הלך כמו שצריך. אחר כך המניה החלה לקרוס, ושני מנהלים בכירים פרשו מהחברה ללא הסבר. האם פנו אליך ואיימו עליך מהמגזר החרדי?

"קשקוש. אף פעם לא פנו אליי. שפרינצלס פוגש אותי כל שבוע, ואנחנו בקשר הדוק. הוא עדיין מאמין במודל של מגוריט".

מישהו אחר מהעולם החרדי?

"לא. אף אחד לא יצר איתי קשר ואף אחד לא התלונן. כל הקשר הוא דרך שפרינצלס, והוא עדיין מאמין במודל. הוא איש חכם. אצלנו, החילונים, יש סטיגמה של חוסר הערכה לעולם החרדי, ואין דבר הפוך מזה. הם אנשים חכמים, מוכשרים ומנוסים. אף אחד לא אוהב לראות את המניה שלו יורדת ב־30% כשאין לכך הסבר רציונלי. עשינו גיוס מוצלח, ואחר כך גיוס חוב מוצלח.

"הצלחנו לעשות עסקאות, ובכל זאת המניה ירדה. כשרואים שכל מה שקשור לחברה עובד נכון מאוד, אז אין כעס. אף אחד לא צעק ולא כעס. להפך, הם מאוד מגבים אותי. היו דיונים שניסו להבין למה המניה יורדת, אבל לא לכל דבר בשוק ההון יש לי הסבר, למרות שאני שחקן של המון שנים".

אתה לא רואה בעיה בכך שלקחת כסף של אלמנות ויתומים והשקעת אותו במיזם חדש ובתולי? הם ידעו בכלל לאן הכסף שלהם הולך?

"אני לא מסכים עם המונח 'לקחת כסף'. אני מסתכל על המודל של קרנות הריט ורואה הצלחה, ואין סיבה שזה לא יצליח בארץ, במיוחד על רקע נתונים שיש לי. ובסופו של דבר, זו גם לא החלטה שלי אם להשקיע או לא - זו החלטה שלהם. ואני אומר לך שהם מאוד מאמינים במודל לאורך זמן. הם לא מצפים שזה יקרה בזמן קצר. גם הכסף של אקסלנס וחברה קדישא הוא בראייה לטווח ארוך. מדברים שאני שומע, אז כשהם מסתכלים על העסקאות שעשינו, כולם מאוד שבעי רצון. הם מסתכלים על העסק האמיתי ולא על העיתון".

שפרינצלס מבין נדל"ן? יש לו רקע בהשקעות?

"הוא איש חכם, וזה שילוב של שני דברים: של הבנה ושל העובדה שהוא סמך עליי. הוא הקים את הקופה הזו לבד. קשה להגיע למעמדו בלי להיות איש חכם".

אתה בעצמך מושקע בחברה?

"כן. יש לי 4 מיליון שקל בחברה. קניתי בהנפקה ומאז זה אותו סכום".

יעל אנדורן. "הבנות שלנו היו באותו גן. הצעתי לה להיכנס, והיא הסכימה" צילום: עומר מסינגר

"בורבא איש מרשים עם רקורד של עשייה"

לפני שבועיים הודיעו גבאי ואנדורן על פרישתם מהחברה. הם הסבירו את הפרישה ברצון ההנהלה למנות לדח"צ את יצחק בורבא, יו"ר איגוד התאגידים הארגוניים ברשויות המקומיות, שחשוד בפרשת השחיתות במפלגת ישראל ביתנו.

בורבא נעצר בסוף 2014 עם איש העסקים ציון זוארץ, במסגרת הפרשה שהובילה באחרונה להגשת כתבי אישום, בין השאר, נגד סגנית השר לשעבר פאינה קירשנבאום.

עלות שכרו השנתית של גבאי כיו"ר הדירקטוריון עמדה על 360 אלף שקל בעבור 20% משרה, ועלות שכרה של אנדורן כיו"ר ועדת האסטרטגיה עמדה על 300 אלף שקל בשנה - גם היא ב־20% משרה.

מי הביא את גבאי ואנדורן לעבודה במגוריט?

"אני. את אייל הכרתי בהסדר החוב של אי.די.בי, שבו ייצגתי את קרן ברוש. את יעל הכרתי בנסיבות חברתיות — הבנות שלנו היו באותו גן. הצעתי לה להיכנס, והיא הסכימה".

מה קרה? למה הם עזבו? השמועה אומרת שבגלל המינוי השנוי במחלוקת של בורבא.

"לא. אבל קודם אני חייב להגיד שאייל ויעל מוכשרים מאוד. הם היו שותפים מלאים להקמת הקרן ולגיוסים, אבל בחיים כמו בחיים - שותפים לא תמיד רואים הכל עין בעין. נשארנו חברים ולא רבנו. העיתונים עשו מזה משהו שלא היה שם. אני מקווה שנעשה איתם עוד עסקאות בעתיד, ואני מאמין שזה יקרה".

בכל זאת, שני בכירים שפורשים יחד?

"זו לא היתה פרידה קשה, ולא היו חילוקי דעות מהותיים. לא הסכמנו על דברים שקשורים לניהול החברה, לכיוון שאליו היא צריכה ללכת ואיך היא צריכה להיראות".

אולי הם רק חיכו למינוי של בורבא כדי לצאת?

"לא היתה אמירה כמו 'אתה מינית אותו, אז אני קם והולך'. זה לא מתאים לצורת ההתנהגות שלהם ולא לשלי. עשינו את זה יחד. לא בוויכוחים, אלא בדיונים. להבנתי, זה בעיקר בגלל דברים תפעוליים וטכניים, ולא דרמות. אני נורא רגיש במה שאני אומר, כי אני עורך דין, ואם יש משהו שצריך לצאת אני מיד מדווח ומוציא החוצה. כאן זה לא המקרה. פשוט חילוקי דעות בסיסיים שלא התאימו. לא הייתי אומר לך את זה על אנשים שהיה לי ריב איתם".

רוזנבוך אינו מוותר גם על שלל כובעים נוספים, ובאמצעות קרן אתו שבניהולו יצא למאבק נגד שכר המנהלים בחברות צרפתי ובניו וטכנופלס.

אפרופו עורך דין, אתה לא רואה בעיה עם זה שאתה גם עורך הדין וגם היזם של אותה חברה, ובמקביל מנהל קרן השקעות פעילה בשוק ההון? האם אין פה ניגוד עניינים?

"דווקא בגלל שאני עורך דין, ואני מתנהל כמו בית מרקחת, לא אקח סיכון משפטי שחברות ציבוריות מוכנות לקחת. ובוודאי לא בחברה שאני מעורב בה. לכן אני לא רואה פה בעיה".

של מי הרעיון למנות את בורבא?

"שלי. מי שהכיר בינינו היה אברהם מנלה מחברה קדישא. ישבתי עם האיש, והוא עשה עליי רושם מצוין. איש מרשים עם רקורד של עשייה ויכולות, ולכן החלטתי שהוא ראוי להיות דח"צ. וזהו".

אבל יש רק עניין אחד קטן, שהוא חשוד בפרשת השחיתות של ישראל ביתנו. למה דווקא אותו - ועוד כדח"צ?

"פה אני נזהר לא להתרגז. אנחנו חיים במדינה שבה שופטים אנשים בכיכר העיר. צולבים אותם עוד לפני שעשו משהו רע. מי שרק נחקר, ועוד לא מואשם, הוא פסול ומחוק. זה לא נורמלי. בורבא בסך הכל נחקר. חוקרים פה במדינה עשרות אלפי אנשים, ולמה שלא יהיו דח"צים? זה שהוא נחקר לא פוסל אותו. אם אתה, כעיתונאי, היית נחקר, לא הייתי מתראיין אצלך? עוד לא הוגש כתב אישום, הערעור עוד לא נכתב, אז למה לפסול על הסף?".

אתה איש חכם, ולגבי מגוריט יש סנטימנט שלילי. אז למה להביא דח"צ שקשור ברמה הציבורית לפרשת שחיתות? זה לא נראה לך מטופש? הרי ייתכן שיימצאו דברים.

"אתה יודע מה יפה במינוי הזה? מי שמחליט למנות אותו הם בעלי המניות".

אבל אתה זה שממליץ.

"נכון, אבל בעלי המניות מחליטים. ירצו יקבלו, לא ירצו לא יקבלו. אני מתרעם על כך שבעיתונות שפכו את דמו. האיש סופר־ראוי, בעיניי, עם ניסיון ענף. להגיד שרק בגלל שהוא נחקר הוא לא יכול לשמש כדח"צ? זה עצוב לי שכך שופטים אנשים בכיכר העיר. לפסול אדם כזה מלעבוד זה לא נורמלי. יש מערכת צדק מסודרת".

מי יחליף את גבאי ואנדורן?

"אני החלפתי את אייל כיו"ר. כבר בגיל שבע חלמתי להיות עורך דין בשוק ההון. לא חלמתי להיות יו"ר מגוריט, אבל בינתיים אני נשאר בתפקיד. אם אמצא מישהו טוב ממני להוביל את מגוריט, ודאי שאפנה את הכיסא. יעל ואייל הם ברמה הכי גבוהה שיש, ולכן לא אקח אנשים ברמה נמוכה".

מנכ"ל מגוריט מתי דב אמר שהוא חושש ממי שיגיע, וכי גם הוא שוקל לעזוב.

"אני מחפש מחליף ליעל, ומי שלא אביא, הם יהיו מהטופ שיש. יומיים לאחר פרישתם קיבלתי עשרות - ואולי אפילו מאה פניות - מאנשים שרוצים את התפקיד, מבלי להיכנס לשמות. התפקיד של יעל חשוב מאוד בעיניי והיא עשתה אותו מצוין".

מיעל אנדורן נמסר בתגובה: "לאור הבדלי גישות בין הדרך שבה אני ראיתי את הדברים לבין הדרך שבה יזמי החברה ראו את הדברים, ביקשתי לסיים בהסכמה את כהונתי כדירקטורית במגוריט, ולהתמקד בפעילויות אחרות שאני עוסקת בהן. אני מאחלת לחברה הצלחה רבה בהמשך הדרך״. מאייל גבאי לא נמסרה תגובה.

יצחק בורבא. נחקר בפרשת ישראל ביתנו צילום: בן לם

הטבות מס ואפשרות לשיעור מינוף גבוה

המודל של מגוריט מתבסס על ארבעה אלמנטים. הראשון הוא הטבה מהמדינה של מס רכישה מופחת בשיעור של 0.5% במקום 8%, השני הוא אפשרות לרכוש דירות בשיעור מינוף של עד 80% בניגוד למשקיע פרטי המוגבל ב־50% ברכישת דירות להשקעה. האלמנט השלישי הוא כוח קנייה שמאפשר הנחות של עד 20% ברכישת דירות, ולבסוף יכולת גיוס חוב בריבית נמוכה, תוך שעבוד הנכסים.

למה אתה מאמין במודל הזה?

"בחתכים של עשרים שנה, העלייה השנתית הריאלית במחירי הנדל"ן בתקופה הנמוכה היא 2.9% ובגבוהה 4.4%. בעולם התשואות שאנחנו נמצאים בו זה כשלעצמו נחשב תשואה יפה. חוכמת ההמונים הבינה שזה נותן תשואה נאה, ותוסיף לכך את תשואת שכר דירה שנעה סביב 2.5%–3%. ואל תשכח את ארבעת היתרונות שיש לנו.

"למשל, קנינו דירות בפרויקט מידטאון בתל אביב ב־2.1 מיליון שקל לעומת מחיר שוק של 2.5 - 2.7 מיליון שקל. כלומר 15%–20% הנחה. את המנוף בשיעור של עשינו בריבית של 1.6% צמודה, בעוד אדם פרטי לוקח משכנתא בריבית צמודה של 3.5%. ארבעת האלמנטים הללו מניבים תשואה יפה למשקיעים".

לאיזו תשואה אתה מגיע בדירה?

"אני עורך דין, ולא רוצה לחשוף נתונים. זו טעות נפוצה להסתכל על התשואה של הפרויקט, ולא על התשואה על ההון. נכון שהתשואה על שכירות בישראל היא נמוכה יחסית, אבל בהתחשב בארבעת האלמנטים של מגוריט, התשואה על ההון גבוהה יותר, ואלה דברים שאדם פרטי לא יכול להגיע אליהם. שכל אחד ייחשב בעצמו לאיזו תשואה הוא מגיע על בסיס הנתונים שלנו. הם הרי ציבוריים ומפורסמים לכל".

אז איפה הפער? אם התשואה כל כך טובה, למה לא נכנסים מוסדיים? למה המניה יורדת?

"בעשרת הימים האחרונים נכנסתי לעובי הקורה של השאלה הזו. ממוסדיים שדיברתי איתם הבנתי שיש בעיית סחירות. יש לנו אחזקות ציבור נמוכות של 50 מיליון שקל, אין סחירות במניה, וזה מרחיק משקיעים. לכן הקרן שלנו, כמו קרנות ריט אחרות, תגדל עקב בצד אגודל, ולאט לאט ייכנסו יותר משקיעים.

"גוף מוסדי, שרוצה להשקיע היום 50 מיליון שקל לא יכול. אפשר לפתור את זה בעתיד בהנפקות הון, אבל היום אנחנו רוצים לעשות אופטימיזציה של התשואה. אנחנו יכולים להגיע לשיעור מינוף של 80%. בעתיד נוכל לגדול ולהגדיל אחזקות ציבור. כיוון שזו קרן שרק התחילה את דרכה, זה הפער. זה מכשיר חדש, והשוק לומד אותו. אני מאמין מאוד שבטווחים של עשר שנים קדימה יסתכלו על זה אחרת".

הופתעת מהעליהום עליכם בתקשורת?

"הופתעתי מהשנאה לחרדים. כתבו תמיד שהחרדים הפסידו, ואף אחד לא כתב שהפניקס או קק"ל הפסידו. תמיד התייחסו לחרדים".

זה דווקא נובע מדאגה לחרדים, ולא להיפך.

"בעולם החילוני, לצערי, לא אוהבים את החרדים, ואני חושש שזה משפיע על השווי שלנו".

היו יודעי דבר שתקפו את המודל שלכם, בטענה שהוא לא יכול לעבוד בישראל.

"הם לא יודעי דבר. מי שדיבר על תשואה של 3% משכר הדירה פחות 1% דמי ניהול לא מבין את המודל. זה אומר שהוא לא קרא את התשקיף ולא למד את שוק הדיור בישראל ואת ההטבות שיש לנו כקרן ריט".

איפה אתה רואה את מגוריט בעוד עשר שנים?

"החזון שלי הוא ללמוד מקרנות הריט האמריקאיות, שמחזיקות נכסים לטווח ארוך. מדובר במכשיר חברתי מעניין, ואני רוצה לאפשר לאנשים בארץ לשכור דירות לתקופה ממושכת. התרבות הזו קיימת בכל העולם, אז למה לא כאן? המדינה צדקה כשהגתה את המודל הזה, אבל אני לא יודע כמה זה יעזור למחירי הדיור. אנחנו עדיין קטנים, אבל אם יהיו עשר או עשרים קרנות כמונו, תהיה לכך משמעות. לפחות היום יש לאנשים יכולת".

יש לכם כוונה להעלות את דמי הניהול?

"לא. יש אולי אפילו כוונה להפחית אותם. לא בגלל הביקורת, אלא בגלל הגודל. אם מגוריט תגדל לסדר גודל של נכסים שווי 100 מיליארד שקל, אני לא אקח 1% מזה. זה המון. גם שתי קרנות הריט האחרות התחילו בדמי ניהול גבוהים יותר והפחיתו בהדרגה. הם לוקחים שם עשרות מיליוני שקלים בשנה דמי ניהול. הם באמת עושים עבודה יפה".