"מחירי השכירות של המשרדים בישראל הגיעו לפסגת ההר"

החזרה לעידן הריביות האפסיות הזניקה את מניות חברות הנדל"ן בעשרות אחוזים מתחילת השנה. המניה של חברת אלוני חץ, שמתמקדת בנדל"ן מניב - בעיקר בתחום המשרדים - חתמה את המסחר ביום חמישי בעלייה של 2.16%, לאחר שהחברה דיווחה על זינוק של 26% ברווח הנקי המתואם (FFO) ל־159 מיליון שקל ברבעון השני. ההון העצמי של החברה עומד על 5.76 מיליארד שקל, אך השוק סבור ששווי החברה גבוה ממנו ביותר מ־3 מיליארד שקל. שווי השוק של אלוני חץ עומד על 8.8 מיליארד שקל, ובהתאם למגמה בתחום עלתה המניה מתחילת ינואר ב־49.8%.

"מגייסים חוב במח"מ ארוך"

אלוני חץ מחזיקה כיום ב־56.4% מחברת הנדל"ן המשרדי אמות וב־60.3% מחברת האנרגיה הירוקה אנרג'יקס. יש לה גם אחזקות בפעילויות נדל"ן פרטיות בארה"ב באמצעות Carr ו־Ah Boston, אחזקה של 95.3% בקרן פרטית של נדל"ן משרדים בלונדון בשם ברוקטון אוורלסט, ו־9% בחברת המשרדים השוויצרית PSP.

מה דעתך על מניית אלוני חץ:

•  
•  
•  
•  
•  

קנייה חזקה

קנייה

המתן

מכירה

מכירה חזקה

נתן חץ, מנכ"ל אלוני חץ ובעל המניות הגדול בה (14.57%), מסביר ל"כלכליסט" את הסיבות לזינוקים במניות הנדל"ן. "ברבעון האחרון של 2018 היתה אווירה של עליית ריביות בעולם, שנגמרה תקופת העדנה של הריביות הנמוכות. באותה תקופה הריבית החזויה בארה"ב עלתה מ־2% ל־3.25%, ודיברו על כך שהיא תעלה לכ־4% ב־2019. ואז בהפתעה התברר שהשוק צופה שהריבית תרד ל־1.6%".

כלומר, הסיפור הוא הריבית?

"ענף הנדל"ן בעולם כולו מושפע מהתהליך בארה"ב, ויש הפנמה שהריבית הנמוכה לטווח הבינוני והארוך כאן כדי להישאר. אם זה ישתנה, אז כנראה כלפי למטה. אבל תמיד יכולה להיות איזו מלחמה גדולה - אירוע מאקרו שגדול על כולנו. העולם הרי יכול להתהפך מציוץ אחד של טראמפ או ממהלך של פוטין. מה שאנחנו עושים בכל החברות שבהן אנחנו משקיעים זה לגייס חוב במח"מ ארוך מאוד של 6–8 שנים, כך שגם אם הריבית תשנה כיוון, נהיה יותר ערוכים.

"חברת PSP השוויצרית, למשל, גייסה באחרונה אג"ח ל־11 שנה - ובניגוד למה שקורה בישראל, היא תשלם את הקרן רק בעוד 11 שנה. האג"ח הללו גויסו בלי לשלם ריבית כלשהי ובמחיר קרוב מאוד לערכן (מחיר ה'פארי'). PSP בעצם גייסה במרווח של 55 נקודות בסיס מעל ממשלת שוויץ לאותה שנה. רק כדי להבין, ממשלת שוויץ גייסה במצב שבו רוכשי האג"ח שילמו 110 פרנק שוויצרי, ויקבלו בחזרה בעוד 11 שנה 100פרנק שוויצרי. בשנתיים האחרונות PSP גייסה בריביות של 0%–0.2%".

למה זה קורה?

"כל העולם נמצא בתקופה של חוסר ודאות, והריבית פשוט ממשיכה לרדת - באירופה, בארה"ב וגם בארץ. אני לא כלכלן, אבל יש לי ותק של 40 שנה בתחום. אני חושב שאין לאיש תשובה על הכיוון שאליו הולכת הריבית. בכל השווקים שציינתי יש תעסוקה מלאה, ותמיד ידענו שבמצב כזה מתחילים לחצים אינפלציוניים - אבל זה לא קורה. יכול להיות שהמאה ה־20 היתה, בעצם, מאה אינפלציונית בכל העולם, כנראה בגלל מלחמות העולם היקרות. אבל אם עכשיו המצב לא כזה, ייתכן שאנחנו בדרך לתקופה ארוכה של ריביות נמוכות, והנכס הריאלי היחיד ששומר על עצמו בתקופות כאלה הוא נדל"ן. אם אנחנו נכנסים לתקופה ארוכה חיובית בכלכלה, כל אחד צריך לבחור במה הוא משקיע".

בעוד ה־FFO שלכם זינק בשיעור דו־ספרתי, הרווח הנקי ברבעון השני קפא על 170 מיליון שקל מול נתון דומה ברבעון המקביל. למה הוא כמעט לא זז?

"יש שונות עצומה ברבעונים בין החברות המוחזקות שלנו, ומאחר שאנחנו חברת אחזקות, אצלנו הדו"חות מאוחדים. אז לפעמים יש שיערוך חיובי ולפעמים שלילי. אנחנו סבורים שכדאי להסתכל על ה־FFO, שמנטרל השפעות חד־פעמיות. בארה"ב, למשל, 'לא סופרים' את הרווח הנקי בתחום הנדל"ן, אלא בעיקר מסתכלים על ה־FFO וה־NOI (הכנסות נקיות משכירות - ח"ש). בישראל גם רואים ששווי השוק של חברות הנדל"ן המניב גבוה ב־50%–100% מההון העצמי".

חץ. "העולם הרי יכול להתהפך מציוץ של טראמפ או מהלך של פוטין" צילום: עמית שעל

מהם קטרי הצמיחה שלכם בישראל?

"בארץ אנחנו בתפוסה כמעט מלאה של 96%–97%, כששיעור של 95% נחשב בעולם לתפוסה מלאה. כיום מדברים על צמיחה של 3% בשנה, ויש ויכוח אם זה 3% או 3.5%, אבל זו צמיחה משמעותית - והיא גדולה יותר מבעולם המערבי. בארה"ב מדובר ב־1.5%–2%, באירופה ב־1.5%. גם אם הצמיחה בישראל תתמתן, האופק חיובי, כי יש כאן אוכלוסייה צעירה ומשכילה. קטר ההייטק ממשיך לסחוב את המדינה קדימה, כך שהמצב נראה סביר".

הצמיחה תוביל לעלייה נוספת בשכירות הנדל"ן המסחרי?

"אני לא חושב שיהיו עליות במחירי השכירות. תהיה אולי העלאת מחירים בנכסי הבסיס, כי הריבית הנמוכה גורמת למצב שבו תשואה של 5%–6% היא דבר אטרקטיבי. היום אנחנו בתשואה של פחות מ־6% בנכסים שלנו באמות, ולפעמים גם יורדים ל־5%, כך שהמרווחים עדיין יפים מאוד. גם העובדה שבונים יותר תגרום לכך שלא יהיו עליות בדמי השכירות. ייתכן אפילו שבעוד שנתיים־שלוש יהיה עודף של בניינים חדשים. מצד שני, עזריאלי פרסמו בשבוע שעבר שבניין שהקמת השלד שלו הסתיימה (עזריאלי טאון - ח"ש) כבר הושכר במלואו. את מגדל ToHa שהקמנו (מול קניון עזריאלי - ח"ש) השכרנו כולו עוד לפני קבלת טופס 4 מהעירייה. אלה דברים שלא קרו בעבר בישראל".

מה דעתך על מניית אנרג'יקס:

•  
•  
•  
•  
•  

קנייה חזקה

קנייה

המתן

מכירה

מכירה חזקה

איפה יכולות להיווצר בעיות בשוק הנדל"ן התל־אביבי?

"לא בפרויקטים החדשים, אלא בבניינים הישנים יותר, שבהם כבר יש סוג של התמתנות במחירי השכירות, וגם לוקח טיפה יותר זמן להשכיר אותם. אני סבור שבשוק הנדל"ן למשרדים בישראל עלינו לראש ההר והגענו לפסגה".

אם אתה בפסגת ההר, היכן תהיה הצמיחה של אלוני חץ?

"לפני שנה וחצי החלטנו לחזור בהדרגה לאנגליה. השנה קנינו שם ארבעה בניינים (באמצעות קרן ברוקטון אוורלסט - ח"ש) בהיקף של יותר מחצי מיליארד ליש"ט. לכל אחד מהבניינים יש פוטנציאל השבחה משמעותי עם הוספה של 2–3 קומות. גם אם מביאים בחשבון את חוסר הוודאות הפוליטית, כי הרי אף אחד לא חשב שהברקזיט ייקח יותר מ־3.5 שנים, אנחנו מסתכלים על אופק של 6–5 שנים קדימה. הערכות השווי לא מעניינות אותנו, אלא יותר התזרימים, ואנחנו בונים על אנגליה כקטר רציני בשנים הקרובות".

הפעילות האמריקאית של אלוני חץ נעשית כיום בעיקר באמצעות השקעתה בחברות Carr ו־Ah Boston, שמקימות ומנהלות קומפלקסים של משרדים בוושינגטון ובבוסטון. "וושינגטון נמצאת בתנופת כרגע", אמור חץ, "וכבר התחלנו לזהות שם עודף פוטנציאלי בנכסים - דבר שגורם ללחץ כלפי מטה על המחירים - כך שאני מניח שנראה שם ירידה מסוימת. בבוסטון, לעומת זאת, מחירי השכירות עלו בשנה האחרונה ב־15%–20%, וזאת אחרי עלייה שנתית של 5%–6% בחמש שנים אחרונות".

אנרגיה ירוקה לאמריקאים

אלוני חץ מושקעת גם בתחום האנרגיה הירוקה שנחשב ללוהט, ואולי אפילו בועתי, באמצעות חברת אנרג'יקס, וחץ מתכנן להתרחב בתחום הזה גם לארה"ב. "יש ביקוש גדול לאנרגיה ירוקה, וכ־80% מתחנות הכוח החדשות שהוקמו בעולם בשנה האחרונה הן ירוקות. אבל", הוא אומר, "בארץ אנחנו מפגרים אחרי העולם המערבי, אם כי הנושא התחיל לצבור תאוצה מסוימת. התחרות הובילה לכך שבתחום האנרגיה הסולארית המחירים שהתחייבו עליהם היצרנים הם כבר פחות משליש מכפי שעולה לייצר חשמל באמצעות גז. זה צובר תאוצה, ואנחנו בין השחקנים המשמעותיים בארץ".

לאן תיקחו את אנרג'יקס כדי לצמוח?

"אנחנו מתחילים להקים פעילות בארה"ב. הקמנו שם אתר ניסיוני בהיקף ייצור של 82 מגה־ואט, כדי לראות איך מוכרים שם חשמל ואיך מתחברים לתשתיות. אם נראה שהכל מסתדר, אז יש לנו צבר פרויקטים להקמה של תחנות בהיקף ייצור של כמה מאות מגה־ואט. בארה"ב יש הרבה ייצור של חשמל ירוק, אבל בווירג'יניה, למשל, אין בכלל, בעוד בטקסס יש עודף ייצור עצום. בטקסס יש ימים שהצרכן מקבל כסף מחברת החשמל כדי שיצרוך חשמל. הדרישה לאנרגיה ירוקה מגיעה מהממשל בווירג'יניה, המעוניין שחברות כמו אפל וגוגל ישכרו שם משרדים, וחברות הטכנולוגיה האלה דורשות לדעת עד כמה ירוק החשמל שמיוצר שם".

ב־4 ביוני מכר במפתיע דודי ורטהיים מניות של אלוני חץ ב־900 מיליון שקל - 60% מאחזקתו בחברה. העיתוי היה מפתיע, שכן הצעד נעשה לאחר מצגת של החברה למוסדיים, אבל האילוץ ברור – יישום של חוק הריכוזיות, שאילץ אותו להיפרד מאלוני חץ ולשמור את האחזקה בבנק מזרחי טפחות.

"דודי ורטהיים הודיע שהוא מוכר מחוסר ברירה וחוסר רצון", מסכם חץ. "החוק חייב אותו לקבל החלטה ולהיפרד, מבחינתו, מהידיים או מהרגליים - כך הוא אמר שהוא מרגיש. אם יצטרך למכור עוד, הוא יכול לעשות זאת עד סוף השנה. מדובר בנתח של 3%–4%, ואני רואה בזה עניין שאינו קשור בנו".