S&P מעלות: הקורונה תחתוך 10% משווי המשרדים בישראל

מודל חללי העבודה המשותפים, דוגמת אלה שמפעילה חברת WeWork, ספג מכה קשה במשבר הקורונה. כך עולה מסקירה על ענף המשרדים בישראל ובעולם, שהכינה חברת S&P מעלות. "אנו מזהים חשיפה מיידית של חברות הנדל"ן למתחמי העבודה הפתוחים, שספגו מכה קשה", ציינו האנליסטים הילה פרלמוטר וגיל אברהמי בסקירתם. אולם לדברי השניים, השפעת מתחמי העבודה על ענף הנדל"ן המשרדי בכללותו זניחה, שכן שוכרי החללים הללו אחראים, להערכת S&P מעלות, רק לכ־5% מההכנסות המתואמות מדמי שכירות (NOI) של ענף המשרדים, וכך גם היקף השטחים שהם שוכרים.

הפגיעה במודל מתחמי העבודה המשותפים בולטת, כך על פי הדו"ח של מעלות, בשווקים מרכזיים בעולם, למשל בניו יורק, אך גם באזור המרכז בישראל, והעלייה הניכרת בשיעור השטחים שהתפנו — כתוצאה מעזיבת השוכרים האלה — עלולה להוסיף לחץ על דמי השכירות שהחברות גובות בטווח הקצר־בינוני.

ענף המשרדים בישראל ספג באחרונה כמה מהלומות, לאחר שחברות הייטק בולטות במשק הודיעו על כוונה לצמצם במידה משמעותית את השימוש בשטחי משרדים בעקבות המעבר לעבודה מהבית. כך, למשל, בתחילת החודש חשף "כלכליסט" כי חברת לייבפרסון, המעסיקה 1,300 עובדים בעולם — 350 מהם בישראל — מתכננת לוותר לחלוטין על שימוש במשרדים. גם מנכ"ל צ'ק פוינט גיל שויד אמר בשבוע שעבר דברים ברוח דומה, והצהיר כי בכוונתו לצמצם את שטחי המשרד של החברה.

עדות לפגיעה בתחום המשרדים אפשר לראות בביצועי מדד ת"א־מניב ישראל, שהושק בפברואר השנה. בשלושת החודשים האחרונים ירד המדד ב־15.3%, בעוד מדד ת"א־35 רשם בתקופה תשואה חיובית של 1.4%. מדד ת"א־נדל"ן, הכולל את כלל מניות הנדל"ן הנסחרות בבורסה המקומית, זינק מתחילת השנה ב־34.9%.

מנכ"ל גב־ים אבי יעקובוביץ; מנכ"ל אמות אבי מוסלר; מנכ"ל עזריאלי אייל חנקין. ענקי תחום המשרדים צילום: עמית שעל, תומי הרפז, ישראל מלובני

פעילות נוספת שספגה פגיעה קשה היא החניונים. בשל מגפת הקורונה והעדפת העבודה מהבית, מציינים במעלות כי "החניונים חוו ירידה משמעותית בביקוש באפריל־מאי, ועל רקע הגל השני אנו מעריכים שנמשיך לראות חולשה זאת בחודשים הקרובים". עם זאת מציינים האנליסטים, כי מרבית חברות הנדל"ן המניב בתחום הצליחו לקזז באופן חלקי את אובדן ההכנסות מחניונים "באמצעות צמצום עלויות האחזקה של הנכסים בחודשים האלה, והצליחו לשמור על יציבות יחסית ב־NOI".

פגיעה מתונה בלבד מפרוץ המשבר ושיעורי גבייה של 85%–100%

בניגוד להערכות אחרות, האנליסטים חוזים לענף המשרדים פגיעה מצומצמת יותר בהכנסות מ־NOI בתקופה הקרובה ומודאגים יותר מההשלכות ארוכות הטווח. "בבחינת הביצועים התפעוליים של חברות הנדל"ן המניב הפועלות בישראל אנו מקבלים אינדיקציות לפגיעה מתונה בלבד, אם בכלל, בחודשים מאז פרוץ המשבר, וניכר כי שיעורי הגבייה גבוהים, 100%-85%".

רונית הראל בן זאב, מנכ"לית S&P מעלות צילום: אסנת רום

לדבריהם, "שיעור קטן בלבד מהשוכרים התקשה לשלם דמי שכירות, וברוב המוחלט של המקרים ניתנו דחיות ופריסת תשלומים לחודשים אפריל־מאי, אך לא היה ויתור על דמי שכירות, והגבייה של חודש יוני חזרה לקדמותה. להבנתנו, נכון לחודש יוני, השוכרים של החברות המדורגות לא ביטלו חוזי שכירות".

ההערכה במעלות היא כי השנה תחול ירידה של 5% ב־NOI של חברות הנדל"ן המניב המדורגות בישראל, אולם בטווח הארוך מדובר כבר בסיפור שונה. לדברי האנליסטים, "בניתוח הטווח הבינוני תמונת המצב עשויה להשתנות. להערכתנו, בהחלט ייתכן שכוח המיקוח של השוכרים יגדל בשנה הקרובה ובטווח הבינוני, כפי שקורה בעולם".

בסיכומו של דבר, האפשרות למיתון מתמשך, עודף ההיצע של שטחים ועצירה במגזר ההייטק, בשילוב עם מגמות ארוכות טווח של מעבר לעבודה מהבית, עשויים להביא, לדעת מעלות, "לירידה על פני זמן של 15%-5% ב־NOI מנכסים זהים, שעשויה בהתאמה להיות מתורגמת לשיערוך שלילי של הנכסים בכ־10%".

בדיקת "כלכליסט" לגבי שש חברות הנדל"ן המניב הבולטות בבורסה המקומית — עזריאלי, אמות, מליסרון, איירפורט סיטי, מבנה וגב־ים — שפעילות המשרדים שלהן היא המשמעותית ביותר, מלמדת כי מי שצפויות להיפגע מהתממשות תחזית שכזאת יותר מהאחרות הן גב־ים, אמות ועזריאלי. זאת מאחר שמדובר בחברות שהשווי ההוגן של המשרדים שהן משכירות הוא הגדול מבין שש החברות הציבוריות הגדולות הפעילות בתחום.

לפי הבדיקה, נכון לסוף הרבעון הראשון מחזיקה עזריאלי במשרדים בשווי הוגן של 11.8 מיליארד שקל, לאמות משרדים בשווי הוגן של 6.8 מיליארד שקל ולגב־ים משרדים בשווי של 5.2 מיליארד שקל. אולם השיעור הגבוה ביותר של השווי ההוגן של הנדל"ן המשרדי מכלל הנדל"ן להשקעה הוא בגב־ים (60%), אחריה אמות (50%) ובמקום השלישי עזריאלי (40%).

לשש החברות יחד יש שטחי משרדים בהיקף של 2.44 מיליון מ"ר, ואלה מהווים כ־36.8% משטחי ההשכרה הכוללים שלהן, בעוד יתר השטחים הם בתחומים כמו קניונים ולוגיסטיקה.

השווי ההוגן המצרפי של הנדל"ן המשרדי שבבעלות שש החברות האלה מסתכם ב־33.1 מיליארד שקל, כך שהערכה בדבר ירידה של 10% בנתון זה משמעותה חיתוך של 3 מיליארד שקל. במונחי שווי שוק, השווי המצרפי של שש החברות עמד, נכון לאתמול, על 46.2 מיליארד שקל.

כאחת מהסיבות המרכזיות לתחזית השלילית לטווח הארוך מציינת מעלות את השפעות המיתון על תוכניות ההתרחבות של חברות ועל הביקוש למשרדים. סיבה נוספת היא תנופת הבנייה במרכז הארץ, שעשויה להוביל לעודף שטחי משרדים בשנים הקרובות על רקע המיתון. עם זאת, במעלות מציינים כי החברות יעשו הערכות מחודשות לפרויקטים שעדיין בקנה, תוך בחינת האפשרות לשינוי זכויות הבנייה והייעוד למגורים או לעירוב שימושים. הסיבה השלישית לתחזית הקודרת לטווח הארוך היא עודף שטחי המשרדים שיפנה מגזר ההייטק. לדברי האנליסטים ממעלות, מגזר זה "היה ויהיה מהראשונים והבולטים במעבר לעבודה מהבית. נוסיף כי ענף ההייטק נהנה בשנים האחרונות מרוח גבית של השקעות זרות ומקומיות, אך ירידה בהיקפי השקעות אלה עלולה להביא לצמצום משמעותי בתנופה שהוא חווה בשנים האחרונות, ובהתאם לירידה בביקוש למשרדים".

משרדים של חברת WeWork בת"א צילום: אוראל כהן

סקר בארה"ב: העובדים רוצים שינוי בסביבת העבודה כדי להרגיש בנוח ככלל, נראה כי העבודה מהבית תמשיך לאיים על ענף המשרדים בישראל ובעולם למשך שנים קדימה. לדברי האנליסטים, "עם היציאה מהמגפה והערכת האסטרטגיה של החזרה למשרדים, תגדל אי־הוודאות לגבי הצורך העתידי בנדל"ן משרדי, לפחות בפורמט המוכר לנו לפני הקורונה". הם מוסיפים כי במהלך המשבר "הואצה הדיגיטציה בתאגידים, ונמצא כי למרות המעבר לעבודה מהבית נשמר במקרים רבים פריון העבודה. בעקבות זאת, הצורך במשרדים בענפים רבים עומד בסימן שאלה, והירידה בביקוש לשטחי משרד עשויה להתרחש בטווח הבינוני־ארוך".

עם זאת, צפויה מגמה ממתנת להתכווצות הביקוש למשרדים מכיוון מפתיע מאוד. מסקר שערכה חברת הייעוץ האדריכלי האמריקאית Gensler בקרב 2,300 עובדים עולה כי רק 12% מהם השיבו כי ירצו להמשיך לעבוד מהבית חמישה ימים בשבוע — עלייה קלה בלבד לעומת 10% שרצו בכך בסקר שנערך לפני משבר הקורונה.

מרבית הנשאלים ציינו כי הם מצפים לשינויים משמעותיים בסביבת העבודה, על מנת שירגישו בנוח לחזור למשרד. לכן, אומרים במעלות, "תוצאה אחרת של מגפת הקורונה בטווח הקצר־בינוני עשויה להיות ריווח שטחי המשרדים, בניגוד למגמת הציפוף שראינו מאז מיתון 2008, כאשר מעסיקים עברו לחללי עבודה פתוחים ושטחים משותפים גדולים".

באשר לחללי העבודה המשותפים אומרים במעלות כי אם חברות יחליטו להעביר חטיבות שלמות לעבודה מהבית לאורך זמן, ייתכן שיהיה צורך לפתוח כאלה קרוב יותר לשכונות המגורים של העובדים. זאת, לדוגמה, כדי לקיים ישיבות או להציע לעובד מקום שקט לכמה ימים בשבוע. "במקום שעובד מחדרה יגיע ל־WeWork בתל אביב, לדוגמה, הוא יירד מהבית לאיזה חלל עבודה שיתופי בלב השכונה שלו", אומרים במעלות.

מעלות צירפה לסקירה שלה את תחזית S&P העולמית לתמונת המאקרו הישראלית, ולפיה שיעור האבטלה צפוי לרדת ל־11% בסוף השנה הנוכחית, ולהמשיך לרדת לכיוון 6% אבטלה בשנת 2021 ו־5% שנה לאחר מכן.

השנה צפויה למשק הישראלי צמיחה שלילית, כאשר התוצר הריאלי יירד ב־6% — נתון דומה מאוד לזה שצפה ה־OECD. אולם ב־2021 חוזים האנליסטים של S&P גלובל עלייה יוצאת דופן של 6.5% בתמ"ג וחזרה לקצב חזוי של כ־3% ב־2022 וב־2023.