הפתרון הבלגי ליוקר הנדל"ן: דיור בר־השגה
אי־יציבות פוליטית, זינוק של 200% במחירי הדיור בעשור וענף משכנתאות תופח - כך נראה שוק הדיור הבלגי, שדומה מאוד לשוק הישראלי. כך מתמודדת מדינה אירופית נטולת ממשלה עם בעיית מחירי הנדל"ן המאמירים
בלגיה, שנתפסה במשך שנים כמדינה אירופית עם מחירי דיור נגישים ביותר, סבלה בשנה האחרונה מעלייה חדה של 5.5% במחירי הדיור. בשוק הדירות (ללא קוטג'ים ובתים פרטיים) חלה עלייה דרמטית יותר של 6.9% בחישוב שנתי ו־2.8% ברבעון הראשון לעומת הרבעון המקביל אשתקד. מחיר ממוצע של דירה הגיע
בבריסל, בירת בלגיה, קצב עליית המחירים גבוה עוד יותר. ברבעון הראשון של השנה עלו המחירים ב־8.3% לעומת הרבעון המקביל אשתקד, זאת נוסף על קפיצה של 17.3% ברבעון שקדם לו. כך הגיע מחירה הממוצע של דירה בבריסל ל־339.6 אלף יורו - מעט גבוה יותר מהעיר אנטוורפן שהפכה למבוקשת יותר.
מחירי הנדל"ן בבלגיה המשיכו לטפס גם השנה אף שבמדינה שוררת אי־יציבות פוליטית: כבר יותר משנה שאין ממשלה מכהנת אלא ממשלה זמנית - שיא עולמי מפוקפק. זאת, תוך שיחס החוב־תוצר של המדינה חצה את ה־100%, ונהיה לגדול ביותר אחרי מדינות כמו יוון, איטליה ואירלנד.
כלכלנים מקומיים מסבירים את ההתייקרות על ידי אותן סיבות שהביאו להתייקרות בישראל: צמיחה חזקה של הכלכלה ביחס למדינות אחרות בגוש היורו, ריבית נמוכה, נגישות המשכנתאות ועלייה בשכר של מגזרים מסוימים. לסיבות אלו נוסף גורם בלגי: תחרות עזה בין בנקים מקומיים, שהפכה את המשכנתאות לאטרקטיביות עוד יותר. בשוק המקומי פועלים ארבעה בנקים מרכזיים: פורטיס, דקסיה, KBC ו־ING. בשנת 2008, למרות משבר הסאב־פריים, שוק המשכנתאות בבלגיה התרחב ב־9% והוסיף עוד 7.5% ב־2009. ב־2010 נמשכה צמיחת השוק בקצב של 8.5%. כך, במרץ 2009 הגיעה הריבית על הלוואה לפירעון בתוך 20 שנים לשפל של 2.84%. על פי החוק המקומי, הבנקים מעניקים מימון של 80%–85% משווי הנכס.
העליות בשוק השכירות מתונות יותר
בלגיה מחולקת לשלושה מחוזות: פלנדריה הצפוני, ולוניה הדרומי ובריסל במרכז. שיעור ההתייקרות במחירי הדיור לא היה אחיד, אך המגמה זהה בכל המחוזות. בשנים 1998–2008 עלו המחירים בבריסל ב־200% ומאז המשיכו לטפס. בחלק הפלמי הם טיפסו ב־143% תוך עשור ובוולוניה הם האמירו ב־116%. ב־2009 נרשמה ירידה קלה של 1.9% במחירי הדיור בבריסל וירידה של 0.9%–1% במחירי ולוניה ופלנדריה.
בעוד שמחירי הדירות למכירה נסקו, מחירי השכירות עלו בקצב מתון יותר. בבריסל טיפסו דמי השכירות בשנים 1998–2008 ב־27%, אך מאז נראה כי המגמה מתעצמת. ב־2009 התייקרה השכירות בעיר הבירה ב־4.5%, ב־2010 הוסיפה עוד 6%, והצפי הוא כי ב־2011 תירשם התייקרות של כ־7%. ההסבר לעלייה המתונה יחסית במחירי השכירות הוא הביקוש המוגבל, מאחר שבשנים האחרונות העדיפו משפחות בלגיות לרכוש בתים ולא לשכור. אם בשנת 1980 התגוררו בשכירות 38% ממשקי הבית הבלגיים, הרי שהיום שיעור זה מהווה פחות מ־30% והמספר הולך וקטן.
מקדמים בנייה ציבורית ודיור בר־השגה
בתחילת חודש יוני החל הפרלמנט הבלגי לדון בצעדים לצינון שוק הדיור על ידי החלת מע"מ מופחת (6% במקום 21%) על השוק. במקביל נידונה האפשרות להגדיל את היקף הבנייה הציבורית, במטרה לספק דיור למשפחות במצוקה ולמשפחות עם הכנסה לא רציפה. בלגיה היא מדינה בעלת מסורת ארוכת שנים של אספקת דיור ציבורי לשכבות חלשות, זאת מאחר שהנושא הוסדר בחקיקה בשנת 1980. הדיור הציבורי מחולק לרוב על פי תור, כאשר המעוניינים בו צריכים להירשם ברשויות המקומיות ולעמוד בתנאי זכאות המורכבים מהיקף ההכנסה וגודל משק הבית. לרשותם של הזכאים עומדות דירות בשכירות מסובסדת, או דירות שאותן ניתן לקנות במחיר מוזל ללא אפשרות מכירה בשוק חופשי.
מדי שנה, 6%–8% מהבנייה החדשה בבלגיה מיועדת לדיור ציבורי. במקביל, ממשלות קודמות פעלו לעידוד בניית דיור בר־השגה במגזר הפרטי, תוך שהעניקו הקלות מס ליזמים הבונים דיור ציבורי או לחלופין משפצים בניינים קיימים, ולאחר מכן מייעדים את הדירות שם לשכירות מוגנת. המדיניות הממשלתית (למרות היעדר ממשלה) היא להביא את שיעור הדיור בר־השגה ל־10% מהיקף הבנייה החדשה, וזאת בדגש מיוחד על בתים בשכירות מוגנת.
בלגיה במספרים
שטח המדינה: 30.3 אלף קמ"ר
אוכלוסייה: 10.4 מיליון איש
מחיר דירה ממוצע: 270 אלף דולר
משכורת ממוצעת: 4,300 דולר
משכנתה ממוצעת: 183 אלף דולר
דיור ציבורי: 6%–8% מהבנייה החדשה
