סקר CBRE ומאן נכסים לרבעון השלישי: שוכרים נודדים, מחירי המשרדים נחתכים

הצפת שוק המשרדים במרכז הארץ שפגשה הידרדרות כוללת במצב המשק, החלה לתת את אותותיה ברבעון השלישי של 2012. כך עולה מנתוני מדד שוק הנדל"ן המניב של חברת מאן נכסים, נציגת ענקית הייעוץ והתיווך הבינלאומית בשוק זה, CBRE. ההשפעה המרכזית על השוק היא הנדידה של עסקים לאזורים זולים יותר שבהם יש אלטרנטיבות של פרויקטים חדשים בשוק המשרדים.  

הנתונים על רמות דמי השכירות לא מותירים ספק. המצב בשוק המשרדים במרכז הארץ השתנה. ירידות דרמטיות ברמות דמי השכירות נרשמו בחודשים יולי־ספטמבר בחלק גדול ממתחמי המשרדים והתעסוקה של ערי הלוויין של תל אביב. דמי השכירות בשוק המשרדים של בירת העסקים של ישראל נותרו ללא שינוי, אך לפי מאן נכסים, העתיד גם שם לוט בערפל.

"מעדיפים לחכות"

כלכלני מאן נכסים כותבים כי "אנו מעריכים שבטווח הקצר יימשך תהליך של התייצבות במדד עם נטייה לירידה בדמי השכירות, תהליך הנובע מהיצע הולך וגדל של משרדים ומההאטה הכלכלית הפוקדת את מדינת ישראל". לדבריהם, "במהלך הרבעונים האחרונים ניתן להבחין כי עקב חוסר הוודאות בנוגע למצב המשק, פרמיית הסיכון המשתקפת באיגרות החוב של כמה חברות נדל"ן עלתה בצורה משמעותית והגיעה לרמה שאינה מאפשרת מיחזור חובות". בפועל, הם מעריכים, "חוסר הוודאות מאריך את תהליך קבלת ההחלטות של השוכרים הפוטנציאליים ומונע מהם לקבל החלטות משמעותיות לגבי צורכי הנדל"ן שלהם".

במהלך הרבעון השלישי מורגשת, לפי מאן נכסים, עלייה במספר הגופים הגדולים מאזור תל אביב שהחליטו להפחית את הוצאות הנדל"ן שלהם ולשדרג את רמת המשרדים, כשמולם עומדת האלטרנטיבה לשכור שטחים גדולים בבנייני המשרדים החדשים באזור פתח תקווה ובני ברק במחירים נמוכים משמעותית ממה שמוצע כיום בלב תל אביב וברמת גן. "להערכתנו, מגדלי המשרדים באזור פתח תקווה ובני ברק יכולים להוות אלטרנטיבה למגדלי המשרדים של רמת גן ותל אביב, ויחד עם היצע הולך וגדל במרכז תל אביב עתידים לגרום לירידת מחירים גם באזורים אלה", כותבים במאן. ג'קי מוקמל, בעליה של מאן נכסים, מעריך בשיחה עם "כלכליסט" כי "ניתן להמשיך ולהעריך כי בטווח הקצר, מוקד הבעיה יישאר באזור בני ברק ופתח תקווה, שבו הולכים ונבנים מגדלי משרדים רבים. בטווח הארוך יותר, אני מעריך כי גם אזור תל אביב יסבול מעודפי היצע משמעותיים עם הבשלת הפרויקטים בדרך מנחם בגין ובדרך יגאל אלון".

שני מתחמים שבהם נרשמו ירידות בולטות בדמי השכירות במרכז היו פתח תקווה ורעננה. בשניהם מבשילים בתקופה האחרונה פרויקטים בהיקף גדול של משרדים שמוצעים להשכרה בשוק כבר תקופה ארוכה. בפתח תקווה נרשמה ירידה של 6.3% במחיר שכר הדירה החודשי בין הרבעון השלישי לשני השנה. ברעננה נרשמה ירידה חדה יותר, של 7.1%.

הטעות של לוד

נקודה בולטת נוספת על מפת הנדל"ן המניב היא לוד, שבה נרשמה ירידה של 5.2% במחיר שכר הדירה החודשי בין הרבעון השני לשלישי. בעיר אזור תעשייה שעבר פיתוח חלקי בעשור שעבר, אך כעת, טוענים במאן נכסים, מורגש בו מחסור בהשקעה בתשתיות. "נראה שההחלטה שלא להשקיע בקידום אזור התעסוקה מבריחה כיום עסקים אל האלטרנטיבות באיירפורט סיטי ואור יהודה שבהם הושקעו מאמצים רבים לקדם את התחום", אומר מוקמל. "העובדה שהארנונה באיירפורט סיטי זולה משמעותית מבלוד, הביאה עסקים לזוז לשם", הוא קובע.