רחוב המסגר בת"א יעבור מהפך בתוך עשור

רחוב המסגר בתל אביב יהפוך ללב מרכז העסקים הראשי של העיר: מאזור של מוסכים, בתי מלאכה ותעשייה קלה, יהפוך הרחוב בתוך עשור למתחם שבו יוקמו 28 מגדלי משרדים, מסחר ומגורים, על שטח של כ־155 דונם - כך עולה מתוכניות העירייה שהגיעו לידי "כלכליסט".

בחודש יוני סיימו בעירייה את הכנת תוכנית המתאר לעיר, שמלמדת כיצד תיראה תל אביב בעוד כ־13 שנה. התוכנית, שנמצאת בהליכי קידום, הועברה בחודש שעבר לאישור הוועדה המחוזית תל אביב, ופרק בולט בה מתייחס לרחוב המסגר. מעבר לרצון העיר להתחדש, מאחורי התוכנית עומד הרצון להגדיל משמעותית את היקף גביית הארנונה מאזור זה בעתיד.

בעוד שכיום מדובר בבתי מלאכה, הארנונה על משרדים תהיה גבוהה בהרבה. לפי נתוני העירייה, כיום בנויים במתחם 133 אלף מ"ר המחויבים בתשלום ארנונה ועוד 54 אלף מ"ר של חניונים. חלק גדול מהשטחים שעבורם נגבית ארנונה הם מבנים ישנים שנבנו כבתי מלאכה ונמצאים במצב ירוד במיוחד. מרביתם, על פי דו"חות העירייה, אינם מאוכלסים. גם השלמת אישור התוכנית רחוקה מלהבטיח כי כל מתחמים אלו אכן ייבנו, וזאת על רקע מאבקים רבים בין אלפי בעלי נכסים במתחם לבין הרשויות, ובינם לבין עצמם.

בעירייה מתכוונים להכפיל את השטח הבנוי במתחם. בתכנון הראשוני מדובר בהקמת משרדים בשטח של כ־180 אלף מ"ר ברחוב, ובהמשך מדובר על תוספת בשטח הבנוי למשרדים של כ־150 אלף מ"ר במתחמים הגובלים ברחוב המסגר.

"עיר גלובלית"

רחוב המסגר הוא המשכו של רחוב החרש, בנקודה שבה נפגשים רחוב הרכבת ורחוב לה גווארדיה בדרום. משם משתרע רחוב המסגר לכיוון צפון עד שהוא מסתיים בצומת עם דרך בגין ורחוב החשמונאים. "בשילוב של שטחים ירוקים, תחבורה נגישה ופיתוח סביבתי מואץ, רחוב המסגר ישנה את צביונו בעקבות תוכנית המתאר של תל אביב. המתחם ימתג גם את תל אביב כעיר גלובלית, לאחר שחברות בינלאומיות יעברו אליו", אומר ל"כלכליסט" ניר דוד כהן, אדריכל ורכז תכנון עיר בכיר בעיריית תל אביב, מי שאחראי על תכנון מזרח העיר.

אילו מגדלים עומדים לקום ברחוב? חברת לוינשטין נכסים, שבשליטת משפחת לוינשטין, תקים מבנה לשימוש של מסחר ומשרדים בן 5 קומות ששטחו כ־8,500 מ"ר ברוטו מעל 4 קומות של מרתף חניה. המגרש משתרע על 3.15 דונמים ברחוב המסגר 32. עוד מתוכננים ברחוב ארבעה מגדלים ברחוב המסגר 31–37 בני 32-26 קומות, ומאחוריהם יוקמו עוד עשרה מגדלים במתחם חסן עראפה שנמצא בצדו הצפוני־מערבי, לכיוון רחוב יצחק שדה. המתחם מתפרס על 81 דונם בין הרחובות יצחק שדה, מנחם בגין והמסגר. במתחם מתוכננים להיבנות מגדלי עסקים על קרקעות שנרכשו על ידי כמה קבוצות רכישה, ובהן שבת משה נכסים, משפחת נזריאן, משפחת רובינשטיין וחברת באוהאוס, בשווי כולל של יותר מכ־350 מיליון שקל. כך, במתחם חסן עראפה ייבנו בסופו של דבר 14 מגדלים. לצד המגדלים העתידיים ניצב כבר היום מגדל סונול, הגובל במתחם מדרום. לפי התב"ע, 14 המגדלים ישלבו בתוכם גם דירות מגורים רבות. 25% מהשטח הבנוי יוקצה למגורים והשאר למשרדים ולמסחר. שיטת בנייה משולבת זו, המכונה בנייה מעורבת שימושים, צפויה להפוך לנפוצה מאוד בעשור הקרוב בתל אביב, בחסות תונכית המתאר החדשה של העירייה.

הדמיית מתחם חסן עראפה הדמיה: יסקי מור סיון אדריכלים 3dvision

לדברי מנכ"ל שבת משה נכסים, עו"ד אלעד חסון, "שטחי הבנייה במתחם עומדים על כ־300 אלף מ"ר עילי וכ־175 אלף מ"ר חניונים תת־קרקעיים. לפני כשנתיים בוצעה חלוקת המגרשים במתחם לבעלים, אולם גם היום יש מגרשים עם הרבה בעלים, מה שמקשה על קידומם. למשל, יש מגרש אחד שבו 60-50 בעלים".

מגדל עם טרנד ירוק

ברחוב המסגר 34–36, חברת האחים עזורי מקימה בסמוך למתחם חסן עראפה את בניין המשרדים אקו טאוור, הכולל 20 קומות ו־30 אלף מ"ר ברחוב, על פי תקן בנייה ירוק. שלב א' במגדל שווק במלואו לחברת ג'ון ברייס הדרכה מקבוצת מטריקס, למרכז הישראלי לניהול ולזכיין הישראלי של מרצדס, ושש הקומות הראשונות של המגדל כבר מאוכלסות. המגדל מוקם על ידי חברת האחים עזורי בשיתוף נקורה החזקות, בהשקעה של 200 מיליון שקל. בחברת עזורי סבורים שבנייה ירוקה תהפוך לטרנד בנדל"ן ולסטנדרט של מגדלי המשרדים בעולם המערבי. מדובר בבניינים שיחסכו באנרגיה ובמים, ישולבו בהם מערכות טיפול באשפה בתוך הבניין והחומרים שמהם ייבנו המגדלים יהיו חומרים המקטינים את הפגיעה בסביבה.

הטרנד האקולוגי ממשיך גם בבניין הסמוך, ברחוב המסגר 42, שם מתוכנן בית דקר — בניין עסקים אקולוגי. הקרקע נרכשה על ידי חברת דקר בניין והנדסה אשר בונה עליה בניין בעל קומת מסחר בקומת הקרקע וקומות משרדים, שצפוי להיפתח בעוד כשנה וחצי. שמואל דקר, מנכ"ל החברה, אמר כי "בית דקר יתנשא לגובה 10 קומות, בבנייתו נעשה שימוש בחומרים בני־מחזור, תתאפשר הכנסת אור שמש להגברת התאורה הטבעית וצמצום השימוש בתאורה מלאכותית, וכן תצומצם כניסת שמש וחום בחודשי הקיץ. כמו כן, הדחת המים באסלות תיעשה בשימוש במי עיבוי המזגנים, וקירות וחלונות המשרדים יהיו מבודדים".

150 בעלויות בחלקה

מתחם עסקים נוסף מתוכנן להיבנות במתחם הרכבת - מערבית לרחוב המסגר ומזרחית לרחוב ריב"ל, על קרקע המתפרשת על 20 דונם, ברחוב המסגר 17–19. במתחם זה פועלים היום בעיקר בתי מלאכה ומוסכים, וישנם גם בנייני משרדים ישנים ונמוכים. במתחם אושרה תוכנית בנייה המתירה בניית שלושה מגדלי משרדים בגובה של עד 30 קומות, ובנוסף בנייה נמוכה יותר בגובה של עד שש קומות. צביקה לוין, אדריכל ורכז תכנון עיר בכיר בעירייה, מי שאחראי על תכנון מרכז העיר, אומר: "רוב השטח היום מכוסה בסככות ובמבנים ארעיים בני קומה אחת. אלו משמשים כמוסכים זעירים ובתי מלאכה, ולמעט מסחר. בתוכנית נשקם את האזור ונהרוס חלק מהמבנים. יש כ־150 בעלויות על החלקה, ואף שהתוכנית אושרה לאחרונה להפקדה, אנחנו משערים שחלק מבעלי הקרקעות יביעו התנגדות", אמר.

אהוד המאירי, יו"ר קבוצת שמאות המקרקעין המאירי ושות', מעריך כי רחוב המסגר יהפוך לשדרת המשרדים החדשה של תל אביב. לדבריו, המסגר מתווסף למתחמי העסקים החדשים באזור המצטרפים לפעילות הנדל"ן העסקי, כמו בית המשרדים נצבא, מגדל ישראכרט ועוד. "בקבוצת הבניינים שיאוכלסו בעשור הקרוב, המחיר לשכירות יהיה בין 11 ל־12 אלף שקל שקל למ"ר במשרדים. זהו מרכז עסקים חדש שעוד אין לו אופי, והוא יקבל חיים משל עצמו ברגע שיעברו אליו משרדים".

שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין סבורה כי "היתרון הגדול של אזור המסגר כמתחם של עסקים ומסחר הוא נגישותו ומיקומו ביחס לעורקי התחבורה והצירים הראשיים של תל אביב, ובקרבתו היחסית למרכז העיר. נכון להיום, בנייני המשרדים החדשניים ביותר שאליהם עוברות חברות בעלות שם, מתמקדים לאורך ציר איילון הכולל בעיקר את אזור המע"ר הצפוני. המע"ר הדרומי על פי תוכניות העירייה יהווה את המשכו של ציר איילון וימשוך אליו בעלי עסקים, חברות ומשקיעים". כיום מחירי הרכישה של משרדים באזור רחוב המסגר נעים סביב 10,000 שקל למ"ר בממוצע, ובוגין מעריכה כי עם בניית מגדלי משרדים חדשניים ומודרנים באזור, המחירים עשויים לזנק בעד 20%. אולם לדבריה, "הגדלת היצע המשרדים באזור על פי תוכניות העירייה במאות אלפי מ"ר תביא לריסון ולאיזון עליית המחירים, שיעמדו על לא יותר מכ־10% בגידול שנתי מהמחיר המבוקש כיום".

כבר כיום רחוב המסגר נמצא בקרבת שתי תחנות רכבת מרכזיות: תחנת הרכבת ההגנה ותחנת השלום. מכיוון צפון ומכיוון דרום של המתחם יש כניסות ויציאות מנתיבי איילון. לוין משוכנע שדווקא ברחוב המסגר תהיה הקלה בתנועה, למרות העיכוב בהקמת הרכבת הקלה. "יהיה עידוד של שימוש בתחבורה ציבורית ובאופניים. השוק העסקי מבין בעיקר את הפוטנציאל הכולל תחנות רכבת סמוכות. בציר המתחם ייפגשו התחנות של נתיבי הקו האדום והקו הירוק של הרכבת הקלה העתידיים. כמו כן מתוכננים שבילי אופניים ומדרכות רחבות להולכי רגל", אמר לוין.

על סמך זה בוגין מעריכה כי "צפויה השבחת נכסים בשל תוואי הרכבת הקלה המתוכנן, ובהתאמה יושבחו גם מחירי הנכסים התלויים מאוד במיקומם ביחס לתחנות ולנתיבים. אין ספק כי הסביבה הקרובה לתחנות הרכבת הקלה תיהנה מהשבחת הנכסים ומהנגשת האזור למרכז העיר". עם זאת, מבדיקת "כלכליסט" עולה כי מדיניות העירייה לטווח הארוך היא להוסיף שטחי חניה בהיקף קטן יחסית לצורך הצפוי בעיר בעשור הקרוב, ומדיניות זו לא עומדת להשתנות.