המוסדיים לא רוצים לבנות דיור להשכרה בתנאים של המדינה

המדינה ממשיכה להיכשל בניסיונותיה לקדם בניית דיור להשכרה במחיר מפוקח לטווח הארוך, לאחר שביום חמישי האחרון הודיע מינהל מקרקעי ישראל כי אף גוף לא הגיש הצעה למכרז להקמת 42 דירות בדרום־מזרח ראשון לציון. כרבע מהדירות במכרז זה יועדו להשכרה לזכאי משרד השיכון במחיר מפוקח, 20% יועדו להשכרה לכל דורש בדמי שכירות נמוכים ממחיר השוק ו־75% יועדו להשכרה בשוק החופשי וללא פיקוח.

על פי תנאי המכרז, עשר הדירות שיועדו לזכאי משרד השיכון בפרויקט יושכרו במחיר של כ־32.8 שקל למ"ר. כלומר, דמי השכירות לדירת 3 חדרים יעמדו על כ־2,500 שקל לחודש, כ־10%–15% פחות מהממוצע בעיר.

באר שבע. המכרז לבנייה להשכרה נכשל צילום: חיים הורנשטיין

המוסדיים רוצים 8% תשואה

מינהל מקרקעי ישראל מפרסם שני סוגי מכרזים להקמת דיור להשכרה במחיר מפוקח, אך בשניהם לא נרשמה עד כה הצלחה. במכרזים המבוצעים לפי שיטת משרד האוצר, הקרקע נמכרת במחיר קבוע העומד על 30% משווייה, והזוכה הוא הגוף שמציע את מחיר השכירות הנמוך ביותר לזכאי משרד השיכון. בשיטה זו פורסם עד כה מכרז אחד להקמת 24 דירות להשכרה בכפר סבא, אך הוא לא נסגר עד היום. במשרד השיכון מסרבים לחשוף מדוע לא פורסמו תוצאות, אף שהתאריך האחרון להגשת ההצעות היה 2 בדצמבר.

במכרזים המבוצעים לפי שיטת משרד השיכון, הזוכה הוא הגוף שמציע את מחיר הקרקע הגבוה ביותר. מלבד המכרז לרכישת 4 דונמים במתחם הכלניות בראשון לציון שנכשל כאמור, אף שנחשב לאטרקטיבי במיוחד, בחודש שעבר הסתיים מכרז נוסף בשיטה זו להקמת 127 דירות להשכרה בבאר שבע, וגם בו לא הוגשו הצעות לרכישת הקרקע. למעשה, המכרז היחיד שנסגר עד כה בהצלחה בתחום הדיור להשכרה היה ברעננה, כשחברת א.א רובינשטיין שעיקר פעילותה בתחום הדיור המוגן זכתה בתחילת החודש, ותרכוש קרקע להקמת 238 דירות בעיר.

במכרז בראשון, כמו גם במכרז ברעננה, נכשלה המדינה בניסיונה לגרום לגופים מוסדיים להשקיע בהקמת דיור להשכרה. יזמי נדל"ן בכירים העריכו בסוף השבוע בשיחה עם "כלכליסט" כי התשואה מהשכרת הדירות בפרויקט בראשון תעמוד על 6%–6.5% לשנה, גם לאחר הפטור ממס שהמוסדיים אמורים לקבל מהמדינה על ההכנסות מההשכרה. אך הגופים המוסדיים מעוניינים בתשואה של 7%–8% לשנה, השיעור המקובל בשוק הדיור להשכרה בארה"ב, שבו הם פועלים.

בשיחות שקיימו נציגי רוב הגופים המוסדיים המרכזיים עם נציגי האוצר ומשרד השיכון לקראת פרסום המכרזים להקמת דיור להשכרה, הבהירו המוסדיים שהמדינה צריכה להציע להם רשת ביטחון שתגן עליהם אם לא יצליחו לשמור על תשואה מוסכמת מראש. המוסדיים ביקשו שהמדינה אף תרכוש מהם את הדירות בעצמה במקרים מסוימים, אך בממשלה התעלמו מהצעות אלו.

בנוסף, המדינה דרשה מכל גוף מוסדי להשקיע בפרויקטים להקמת כ־100 דירות להשכרה לפחות ברחבי הארץ, עניין שהפך את ההשתתפות של המוסדיים לבלתי אפשרית.

לפיד דוחף לדיור להשכרה

כמעט כל המפלגות המובילות שהתמודדו בבחירות 2013 הציגו תוכנית לטיפול בנושא הדיור, שבמרכזה עמדה הצעה להקמת דיור להשכרה בהשקעה של גופים מוסדיים. הבולטת בעניין זה היתה יש עתיד של יאיר לפיד, שמציעה להקים 150 אלף דירות להשכרה ארוכת טווח. אך כישלון המכרזים הנוכחיים מראה כי הדרך הטובה ביותר לבסס שוק שכירות אמיתי היא שהמדינה תבנה את הדירות המיועדות בעצמה, ותמכור אותן מאוחר יותר למשקיעים מוסדיים.