שינוי מגמה בתחום התמ"א 38: רוצה חיזוק? חפש אותנו
המחסור בקרקעות במרכז הארץ והתיקון שמתיר תוספת קומות דוחפים עוד ועוד חברות יזמות גדולות להיכנס לתמ"א 38. האחרונה שבהן, גינדי השקעות, מציעה כי הדיירים יהיו אלה שיגישו לה את ההצעות, כדי לדלג על שלב איסוף החתימות
עד לפני שלוש שנים, כאשר היזמים הגדולים היו נשאלים מדוע הם לא נכנסים לתחום חיזוק המבנים, התגובות נעו בין גיחוך לבין הסבר מנומק על כך שמדובר בחברה רצינית שבונה בהיקפים גדולים, ולא מתכוונת להיכנס ל"מטרד" שנקרא חיזוק מבנים הכולל בתוכו דיונים אינסופיים עם דיירי בניינים.
אלא שבתוך שלוש שנים השתנה תחום חיזוק המבנים מהקצה אל הקצה, והצליח למשוך אליו את חברות היזמות הגדולות במשק. הודעתה של חברת גינדי השקעות אתמול על כניסתה לשוק שנחשב בעבר לענף של יזמים קטנים ו"קבלני טנדר", מסכמת תקופה שבה נכנסו אל ענף חיזוק המבנים חברות מהשורה הראשונה ובהן לוינשטין, אזורים, אנגל אינווסט, אנגל משאבים, דניה סיבוס, קבוצת חג'ג' בשיתוף עם קריגר נדל"ן, אשדר, קרסו נדל"ן, אלמוג כ.ד.א.י, אוניל של פישמן, אפריקה ישראל וחברות נוספות.
בניין שעבר חיזוק בתמ"א 38 בראשון לציון צילום: עמית שעל המשא ומתן על המגרשים מתיש יותר
הסיבה העיקרית לכניסת החברות הגדולות לתחום היא מחירי הקרקעות המאמירים וצמצום האפשרויות לבנייה בלב תל אביב, רמת גן, גבעתיים רמת השרון וערים נוספות בלב גוש דן. יזמים שניהלו בשנתיים האחרונות משא ומתן על מגרשים בלב תל אביב מספרים כי מדובר במהלך מתיש וקשה לא פחות ממשא ומתן עם דיירים. בעלי המגרשים לא מתפשרים על המחיר, ובעקבות זאת גם הרווחיות אינה כה גבוהה. לכך ניתן לצרף שני תיקונים לחוק תמ"א 38 שנעשו בתקופה זו ולמעשה טרפו את הקלפים.
התיקון הראשון - תיקון 2 לתמ"א, אושר ונכנס לתוקף בפברואר 2010. תיקון זה מאפשר ליזמים להרוס את המבנה הקיים, ובדומה להליך פינוי־בינוי לבנות תחתיו בניין חדש תוך ניצול זכויות התמ"א, ובמקרים מסוימים גם ניצול זכויות התב"ע המקומית. מהלך זה פתר מקרים רבים שבהם נתקלו היזמים בבעיות של יצירת מקומות חניה אל מול דרישת הרשויות, וכן נמנעו מצבים של עוגמת נפש לדיירים שנותרים בבניין בעת הליך השיפוץ. כמו כן, מהלך זה פתר סימני שאלה הנדסיים בנוגע לאיכות חיזוק המבנה על בסיס הבניין הישן.
בהמשך, במאי 2012 אושר על ידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה תיקון מספר 3 לחוק, שאפשר תוספת של קומה למבנים בכל רחבי הארץ - כלומר במקרה של חיזוק, החוק אפשר תוספת של 2.5 קומות בסך הכל לעומת תוספת של קומה וחצי לפני כן. הליך זה נועד לסייע ביצירת כדאיות כלכלית הן בתל אביב והן בערים במעגל השני והשלישי כגון נתניה, ראשון לציון, פתח תקווה וערים נוספות.
לשני אלה ניתן לצרף את אלמנט "העדר" שקיים אצל היזמים בדיוק כפי שקיים אצל רוכשי הדירות, וכך מנהלי חברות גדולות שקודם לכן זלזלו בתחום רואים כי הקולגות כבר בפנים ונערכים בהתאם. מי שמרוויח הם כמובן הדיירים, אשר נהנים מעסקה עם חברות בעלות גב כלכלי ומערך קיים של טיפול בדיירים.
"יעד זמן מוגדר רק יסייע לפרויקט"
כניסת גינדי השקעות לתחום התמ"א נעשתה בדומה למהלכים שאפיינו את הגינדים (השקעות והחזקות) בשנים האחרונות, כלומר מהלך שיווקי מתוחכם. במסיבת עיתונאים שכינסו אתמול בחברת גינדי השקעות הציגו בעלי החברה מנור גינדי, כפיר גינדי ואורי לוי, גישה שונה בכל הקשור לטיפול בדיירי בניינים המיועדים לתמ"א 38.
בחברה הודיעו כי החליטו להיכנס באופן מעמיק לתחום חיזוק המבנים באמצעות חברה פרטית שהקימו לצורך כך, אשר פעילותה תהיה נפרדת מפעילות החברה הציבורית. אלא שבשונה מדרך ניהול פרויקטים דומים בחברות מקבילות, שבהם דיירי הבניין מקבלים הצעות מכמה חברות, מגבשים דעה ובוחרים את ההצעה הטובה ביותר עבורם - בגינדי בחרו לנקוט גישה הפוכה. דיירי בניינים המיועדים לחיזוק בגוש דן בלבד יוכלו להגיש את דרישתם לחברה עד ל־15 במרץ, וגינדי היא זו שתבחן את ההצעות ותפעל לקדם בשלב ראשוני 50 בניינים, מתוכם 25 מבנים בתמ"א 38 תיקון 1 או 3 (חיזוק מבנה קיים ותוספת קומות) ו־25 מבנים באמצעות תיקון 2 (הריסת המבנה הקיים ובניית בניין חדש תחתיו). העלות של בניית 50 מבנים מוערכת ב־1.5 מיליארד שקל.
ההצעות שיגישו הדיירים יכללו ארבעה מרכיבים עיקריים: גודל הדירה, גודל המרפסת, גובה דמי השכירות ומספר החניות. לאחר הגשת ההצעות של הדיירים תבחן גינדי את הפרויקטים בהיבטים של כדאיות כלכלית והיתכנות מבחינת הרשויות, והיא מתחייבת להחזיר תשובה לדיירים בתוך 90 יום.
מכיוון שבחברה מתכוונים לבחון רק הצעות שבהן יש הסכמה מלאה של הדיירים, מדובר במהלך שאמור להביא לפתרון בנוגע לאחד הגורמים העיקריים בעיכוב והוצאה לפועל של פרויקטים. "אנחנו סבורים כי דווקא כיוון שאנחנו מציבים לדיירים יעד מוגדר של זמן ומאפשרים להם להגיש לנו את ההצעות בעצמם, יש לפרויקטים סיכוי גבוה לצאת לדרך". אמר אורי לוי.
"הבעיה של השוק היא שיש מאות בקשות, הדיירים מבולבלים כי הם מקבלים הצעות מחברות שחלקן הגדול לא ידוע. אנחנו מנסים ליצור מומנט חדש בתחום", אמר מנור גינדי.
