הפטור ממסים לבעלי הדירות לא מקל על ציבור השוכרים

רשות המסים אמנם יצאה לאחרונה בקמפיין אכיפה נרחב למיסוי בהון השחור וקוראת לציבור לדווח על בתי עסק מעלימי מס, אבל היא לא ממש טורחת לפעול כשמדובר במעלימי מס אחרים: משקיעים בשוק הנדל"ן שמשכירים דירות בסכומים שהם מעבר לפטור הניתן בחוק - ומחויבים בדיווח על ההכנסה משכר דירה.

למרות החקיקה הברורה בתחום ומסלולי התשלום, בשיחות סגורות במשרד האוצר מאמינים כי רשות המסים כמעט לא מצליחה לגבות מסים ממשקיעים שמשכירים דירות למגורים. לטענתם, הסיבה לכך היא עצם קיום הפטור ממס, שמקשה מאוד על ביצוע האכיפה.

צילום: עמית שעל

ייתכן שזו בדיוק הסיבה שבדו"חות של מינהל הכנסות המדינה ניתן למצוא את הסעיף הרלבנטי של מיסוי בשכר דירה ואת ההסבר של אופן התשלומים, אך לא ניתן למצוא מספרים של ממש לגבי הסכומים שנגבו בשנים האחרונות. ההערכות הן שברשות המסים כלל לא יודעים מהו הסכום שנגבה עבור מס מרווחים על שכר דירה, משום שהסעיף נכלל כחלק מהכנסות ממס הכנסה בקופת המדינה.

באוצר רוצים לבטל את הפטור, ברשות המסים פחות

באוצר מאמינים שהפטור הקבוע היום בחוק - שלפיו בעל דירה שמשכיר דירה בסכום של עד 4,980 שקל לחודש פטור לגמרי ממס, ובעל דירה שמשכיר את הדירה שברשותו ב־4,980–9,960 שקל לחודש זוכה לפטור חלקי - שווה 1.1 מיליארד שקל לקופת המדינה. מתוכו מעריכים באוצר כי ניתן יהיה לגבות כ־70%. כלומר, אם הפטור היה מבוטל לגמרי היה ניתן לגבות לפחות 700 מיליון שקל.

לעומת זאת, ברשות המסים מאמינים כי יש להשאיר את הפטור על כנו ובוחנים פעולות אכיפה שונות. "הרעיון של מסלול הפטור נובע מהבנה שאם נגבה מס על הסכומים הללו, זה בסופו של דבר יתגלגל לשוכרים", מסביר יו"ר רשות המסים לשעבר יהודה נסרדישי. "ב־2012 המחירים בשוק הדיור עלו ב־5%–6%. מכיוון שיש מצוקת דיור, זה יתגלגל לשוכרים, לכן אני תמיד האמנתי בצורך בפטור".

חוסר היכולת לגבות מס הכנסה על דירות להשקעה מתעצם כשמסתכלים על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ועיריית תל אביב בענייני דיור בעיר. הנתונים מצביעים על שתי מגמות שמכבידות את הנטל על השוכרים: בעוד שמחיר השכירות הממוצע לדירה בתל אביב זינק בעשרות אחוזים בשנים האחרונות, גדל שיעור השוכרים בעיר. לפי נתוני עיריית תל אביב בשנות התשעים רוב תושבי העיר גרו בדירה שבבעלותם ו־35% בממוצע גרו בשכירות בעיר. לעומת זאת, ב־2011 כ־49% מתושבי תל אביב שכרו דירה בעוד שרק 44% גרו בדירות בבעלותם.

הליך הגבייה הסבוך מתבצע בשלושה מסלולים

לפני כחצי שנה עצרה רשות המסים עורך דין בחשד להעלמת הכנסות בהיקף מאות אלפי שקלים מהשכרת דירות שבבעלותו. העו"ד נעצר ושוחרר בערבות בבית משפט השלום בתל אביב. לפי החשד, במשך שנים היו לאיש הכנסות מהשכרת דירות שבבעלותו, שחצו את תקרת הפטור ולא דווחו לרשות המסים. בחקירה התברר שהעו"ד החזיק בבעלותו שמונה דירות, בלי שדיווח כלל לרשות המסים על הכנסותיו משכר דירה, כדי להסוות את הכנסותיו משכירות ולהפחית את שיעורי המס. לפי החשד, נערכו חוזי שכירות של חלק מהדירות על שמות בני משפחתו ועל שם החברה שבבעלותו.

תופעת העלמות המס מדמי שכירות נחשבת לאחת התופעות השכיחות בתחום המיסוי. אף שתקנות מס הכנסה בנושא דיור נכנסו לתוקף לפני כעשור, עדיין יש כאלה שלא מכירים אותן, "או שלא רוצים להכיר", לדברי גורם ברשות.

ואכן שיטת המיסוי והפטורים היא סבוכה למדי ופועלת בשלושה מסלולים. בשנת 2013 החל מדמי שכירות של 4,960 שקל חייב בעל דירה בתשלום מס ללא כל פטורים. במסלול הגבייה הרגיל מחושב המס לאחר כל ההוצאות של בעל הדירה - משכנתא, ביטוחים וכו'. ואילו בעלי דירות רבות, כמו העו"ד שנעצר, משלמים לרוב מס במסלול נוסף שבו נגבים מהם 10%.

מאהל המחאה בדרך נמיר בתל אביב, דצמבר 2012 צילום: עמית שעל

"המטרה היא לשכלל את שוק הנדל"ן"

אולי בגלל אזלת היד בתחום וחוסר היכולת לאכוף את החוק, לאחרונה מתגבשת תוכנית פעולה לאכיפה ברשות המסים. בימים האחרונים בוחנים ברשות המסים את האפשרות לשלוח מכתבים לבעלי דירות שיש להם יותר מדירה אחת, בבקשה שיבואו להסדיר את דו"חות המס שלהם. ל"כלכליסט" נודע כי בשלב הראשון בכוונת רשות המסים להוציא באמצעות עיבודים וחיתוכים רשימה של שמות המחזיקים ביותר מדירה אחת. בשלב השני, לאחר גיבוש הרשימה, ישלחו להם מכתב שבו יקראו להם לבדוק את חובתם להגיש דו"חות לתשלום מסים למס הכנסה. ברשות המסים מציינים כי בכוונתם להתחיל במהלך עוד השנה או לכל המאוחר ב־2014.

כוונה נוספת שמתגבשת ברשות המסים היא יצירת מאגר מידע על שכר דירה, בדומה למאגר כרמ"ן (כרטסת מאגר נתונים), שניתן למצוא באתר רשות המסים, על עסקאות רכישה ומכירה של דירות לפי רחובות, לפי גוש חלקה או לפי עסקאות שמדווחות. "אנחנו עדיין בודקים איך עושים את זה", מסביר גורם ברשות, "אבל המטרה היא לשכלל את שוק הנדל"ן".

המטרה של המאגר, שצפוי להיות אנונימי כדי לעודד בעלי דירות לספק נתונים, היא לאפשר לשוכרים לבדוק כמה דמי שכירות משלמים על דירה בגודל מסוים ברחוב מסוים. המספרים צפויים להתבסס על נתוני האמת של תשלומי המס שמדווחים לרשות על ידי בעלי דירות.

לפי התכנון של רשות המסים, מי שירצה למצוא במאגר מחירי שכירות של דירת 4 חדרים, שהוצהרה לרשות המסים, ברחוב ארלוזורוב בתל אביב יוכל לקבל מידע מהימן. "זה יאפשר למי שפונה למאגר לראות אילו עסקאות נדל"ן להשכרה התבצעו ברחוב מסוים בעיר מסוימת, בדומה לקובץ נדל"ן הכרמ"ן שמטפל בעסקאות מכירה", הסביר הגורם.