"בנדל"ן אין קסמים. אם ייקבעו יעדים ולוחות זמנים, יהיו הישגים"

"אין בעל בית לשוק הנדל"ן וכל משרד ממשלתי מבקש מה שהוא רוצה"' אומר רונן גינזבורג, מנכ"ל חברת דניה סיבוס. "אתם יודעים שבגלל תקנות של פיקוד העורף האזרחים משלמים היום תוספת של 6,000 שקל לכל דירה עבור מערכת סינון אוויר? עכשיו הוציאו תקנות חדשות על הקונסטרוקציה של הממ"ד, תוספת של עוד 4,000 שקל לדירה. השנה החליטו גם על פינוי זבל פנאומטי. פתאום כולם נהיו ירוקים ולאף אחד אין אומץ להגיד שזה יקר. אני לא מבין איך האוצר חתם על התקנות האלה".

גינזבורג הוא אחד מחמשת בכירי ענף הנדל"ן שהגיעו לפאנל מיוחד של "כלכליסט" בנושא הדיור רגע לפני כינונה של הממשלה החדשה, כדי לשמוע ובעיקר להשמיע מה לדעתם צריכה הממשלה החדשה לעשות בתחום. כל אחד מהמשתתפים הגיע מפוזיציה שונה, אבל כמו גינזבורג, כולם הצביעו על הבעיה העיקרית בתחום: אי־היציבות שמשדרת הממשלה.

צילום: אוראל כהן

הפאנל נערך לקראת ועידת הנדל"ן של "כלכליסט" שתיערך מחר, שבה יתארחו 2,000 בכירים מהענף ובהם קבלנים, יזמים, בנקאים וגם שרים חדשים. מלבד גינזבורג השתתפו בפאנל גם יעקב אטרקצ'י, בעלים ומנכ"ל אאורה ישראל; חנן מור, יו"ר חברת הבנייה חנן מור; דודי מייזליק, מנהל אגף המשכנתאות בבנק מרכנתיל; וראובן קוגן, סגן הממונה על אגף התקציבים באוצר.

גינזבורג המשיך בסיקור הענף כיום: "מחירי הבטון גם עלו ומדד תשומות הבנייה זינק בחצי אחוז בחודש, גם בזה לא טיפלו. המחיר של העובדים הזרים לא הגיוני. אין ידיים עובדות ובגלל זה אין בניין בן שש קומות שמוקם בפחות משנתיים. לא מביאים עובדים כי משרדי הממשלה לא מדברים זה עם זה. גם הבירוקרטיה הורגת אותנו, יש מאכערים בוועדות שמעכבים אותנו במשך חודשים. בקיצור, עושים לנו את המוות".

הממשלה הישנה: "לא טיפלה נכון בבעיות"

כיצד הממשלה החדשה שתורכב תשפיע על שוק הנדל"ן?

מור: "אנחנו לא יודעים איך הממשלה תשפיע, מה שאנחנו כן יודעים הוא שמחירי הדירות גבוהים וזוגות צעירים מתקשים להגיע לרכישת דירה בגלל מגבלות הון עצמי ומחיר גבוה. מה שהיה בשלוש השנים האחרונות זה רצון טוב של גורמים שונים להאיץ פתרונות דיור ולצנן את שוק הדיור. לא היה כאן מהלך אחד מתואם אלא מהלכים שונים של גורמים, ונדרש פתרון כולל".

אטרקצ'י: "נראה שלממשלה המתגבשת יש תפיסה כלכלית דומה לממשלה הנוכחית. חשוב שתהיה מדיניות, ולטעמי לא היתה מדיניות בארבע השנים האחרונות. לכולם היו כוונות טובות, כולל לשר השיכון ולנגיד בנק ישראל ושר האוצר, אבל הם בלבלו את השוק. שוק נדל"ן צריך יציבות ולא תזזיתיות. אין קוסמות, הליך תכנון ובנייה הוא ארוך, אבל יכול להיות שאם ייקבעו לוחות זמנים ויעדים תוך שנה או שנתיים קדימה, יהיו הישגים".

קוגן: "הממשלה ניתחה את המצב, קראה את התמונה נכון ועשתה צעדים נכונים אבל לא בסדר נכון, ולכן נראה שבכל פעם הוציאו משהו אחר שקשור לחלק אחר בייצור הדירה ונראה כאילו ירו לכל כיוון. סדר הדברים נעשה באי־סדר. היה צריך רפורמה בתכנון אבל לעבור את הכנסת בדרך, אז זה התעכב. הרפורמה במינהל היא עניין של ארגוני עובדים ושינוי מבני עמוק שיושם רק עכשיו, והדבר האחרון הוא טיפול באשראי שמטופל בהוראה מינהלית".

הממשלה החדשה תגבש גוף בין־משרדי לענייני נדל"ן?

שר השיכון הנכנס אורי אריאל."יש תיאום, הטענות הן על היישום" צילום: אלכס קולומויסקי

קוגן: "לא יהיה איחוד משרדים. הסמכויות יישארו כמו שהן, אבל יש תיאום בין רשות מקרקעי ישראל לבין מינהל התכנון, לבין האוצר ובנק ישראל. אנו עובדים יחד ומסתכלים על הבעיה בזווית דומה. ולכן המדיניות הממשלתית כפי שהיתה בשלוש השנים האחרונות, שאומרת להגדיל את ההיצע מצד אחד ולטפל בביקוש של המשקיעים מצד שני, נכונה בעיניי. הטענות הן על היישום".

מור לא מסכים: "הרפורמה בתכנון נועדה להיכשל. לא ניתן לעשות רפורמה כשראש עיר לא מקבל החלטות שלטון מרכזי. חייבים לתת גם מקל לגזר".

קוגן מודיע כי בכוונת האוצר להטיל סנקציות על מי שלא יישר קו עם המדיניות החדשה: "סיימנו את 2012 עם כ־40 אלף יחידות דיור. בשנים קודמות היו פחות. עד עכשיו עבדנו בעיקר בשיטת התמריצים ליזמים ולרשויות, אבל יכול להיות שב־2013 נפעיל גם מקלות על יזמים ועל גורמים מוניציפליים. נמנענו מזה כי ראינו בשוק הפרטי שותף".

הממשלה החדשה: "רק שלא תפגע בתשתיות"

כשחברי הפאנל נשאלים אילו פתרונות חדשים על הממשלה החדשה לקדם, מתברר שהם מלאים ברעיונות. כולם חוץ מקוגן, שמאמין שכל הפתרונות כבר נמצאים על השולחן ועכשיו רק צריך למצוא את הדרך ליישם אותם.

קוגן: "אם יבוא מישהו שיביא איתו פטנט חדש אגיד שטעיתי ושאני לא מבין. הפתרונות קיימים, אבל הם לא מגיעים לידי יישום בגלל התנהגות הממשלה או חוסר יכולת לעבור חסמים. אם אני לא מצליח לבטל פטור ממס שבח על משקיעים כי יו"ר ועדת הכספים מתנגד לכך, אז אי אפשר לבוא אליי בטענות. מה שקורה אחר כך זה שבנק ישראל מוציא תקנות כי הוא לא צריך את הכנסת".

אטרקצ'י: "יכלו להוריד את המע"מ על דירה ראשונה ולא עושים את זה".

קוגן: "אלה מסוג הפטנטים ההרסניים לענף הנדל"ן. אני מפחד מדברים כאלה. זה כמו שיווק קרקעות במחיר של 50% משווי הקרקע לפי השומה. אם היו הולכים על פטור ממע"מ זה היה נכון ל־16% מהעסקאות בשוק ואני לא מאמין שזה ישפיע על המחירים".

מייזליק: "אחד הדברים שהממשלה תצטרך לחשוב עליהם הוא להגדיל את אזורי הביקוש לפריפריה. אנשים נרתעים מלרכוש במקומות מרוחקים. חסרה להם תשתית במרכז הארץ ויש להם בעיה של מקומות עבודה. זה ייקח זמן וצריך להתחיל תהליך כלשהו כך שניתן יהיה לגור בפריפריה".

גינזבורג: "אני חושב שנושא ראשון במעלה הוא נושא התשתיות. אסור לממשלה החדשה לפגוע בתשתיות כי זה יעצור את הכלכלה במדינה. אם רוצים לקרב את הפריפריה זה הפתרון. אפשר להגיד הרבה על שטייניץ, אבל הוא דחף פרויקטים בהיקפים עצומים".

קוגן: "אגף התקציבים אף פעם לא רוצה לפגוע בתקציבים של פרויקטים, אבל כמו שאני קורא את המפה יפגעו בתשתיות כי זה יותר קל מלפגוע בחינוך או בקצבאות וברווחה. קשה להסביר למה כביש יותר חשוב מעוד שעת לימוד".

פרויקטים להשכרה: "זו לא הדרך הנכונה"

בתקופה האחרונה קשה להתחמק מפרסומים של חברות הנדל"ן שמציעות לרוכשי הדירות משכנתאות בתנאים מיוחדים. ביקשנו להבין מדוע החברות מתמקדות בנושא המימוני ולא מציעות הנחה על מחיר הדירה.

אטרקצ'י: "כבר שנתיים־שלוש אנו מזהים את הבעיה. מי שרוצה לרכוש היום דירה לא יכול כי כמעט אין דירות. הוא רוכש דירה שיקבל אותה בעוד שנתיים־שלוש, ולהרבה זוגות יש בעיה לשלם גם שכר דירה וגם משכנתא. היזמים מנסים לפתור את זה בכל מיני דרכים".

גינזבורג: "אלה אקטים שיווקיים שמקלים על הזוגות הצעירים אבל זה עוזר למכור. היתרון של חברה כמו אפריקה שהיא מממנת בעצמה חלק מהפרויקטים, אז היא יכולה לאפשר גמישות. רוכשים הבינו שהמחירים לא ירדו".

מור: "יזמים נערכים להאטה כלכלית, כאלה שמסתכלים קדימה מעדיפים למכור מלאי ולהיות בפוזיציה של לא ליזום פרויקטים עד שלא יהיו בטוחים".

קוגן: "חלק מהפתרונות של היזמים הם פתרונות תזרימיים לאותם זוגות. אם החברות לא היו עושות את זה הן היו צריכות להוריד מחירים. אני חושב שהיזמים והקבלנים לא מעוניינים לראות סטטיסטיקות של ירידות מחירים".

אם כל כך קשה לזוגות צעירים לקנות דירות, למה אתם לא משקיעים בפרויקטים להשכרה?

מור: "אנו לא מאמינים בדיור להשכרה בדרך שבה הוא יצא. לקחו תוכניות של בניינים שמיועדים למכירה עם דירות 4 ו־5 חדרים, והפכו אותם בן רגע למתחמים להשכרה".

אטרקצ'י: "אני חושב שלמוסדיים יש מספיק כסף ואם אף אחד מהם לא ניגש למכרזים, זה אומר שאין כדאיות כלכלית בפרויקטים האלה".

מצוקת אשראי: "אין בעיה בפרויקטים הטובים"

לפני שנתיים זעקו הקבלנים על הבירוקרטיה, אחר כך הנושא שהעמידו במרכז היה המחסור בעובדים זרים, והשנה נשמעים יותר ויותר קולות מצדם שמעידים על מצוקה בקבלת אשראי בבואם לבנק. למרות זאת, לפי סקר של הלמ"ס רק 17% מחברות הנדל"ן העידו על מצוקה. כשניסינו לברר עם חברי הפאנל אם מדובר בבעיה אמיתית או בתירוץ שהקבלנים משתמשים בו כדי לשבת על הקרקע, התשובות לא היו חד־משמעיות.

גינזבורג: "קשה לקבל אשראי מהמדינה. אני לא מדבר על קבוצות כמו אפריקה ישראל, אבל בדניה סיבוס אנו בונים עבור יזמים וקבוצות רכישה. קורה שיש לנו חוזים מולם ובינתיים אנו לא בונים כי הם לא מצליחים לקבל אשראי, חלקם מחכים זמן רב והמגרש עומד".

אטרקצ'י: "צריך להפריד בין קבוצות רכישה ליזמים. יכול להיות שנקודתית בנק לא אוהב פרויקט מסוים ולא נותן אשראי. לקבוצות רכישה יש בעיית מימון, אבל הן היו צריכות לצאת מהעולם מזמן. ליזמים אין מחנק אשראי".

קוגן: "אני ניזון בנושא הזה משני גורמים: הבנקים והקבלנים. הבנקים אומרים לי שהקבלנים מספרים סיפורים ואין דבר כזה מצוקת אשראי. כל פרויקט טוב מקבל אשראי. הקבלנים אומרים לעומת זאת שיש מצוקה. בעקבות מהלכים שעשינו אמורים להשתחרר אל השוק 3–6 מיליארד שקל ובעיניי זה מספיק, אני לא חושב שיש בעיית אשראי חמורה".

ההון העצמי לא מספיק: "הברירה היא רק הפריפריה"

חברי הפאנל מתבקשים להציע עזרה לזוג הצעיר שמגיע עם הון עצמי של כ־300 אלף שקל. סכום שנחשב בעבר למכובד וכיום כבר מעמיד את הרוכשים מול אופציות מעטות.

מייזליק: "הייתי ממליץ לו לרכוש דירה בפריפריה, וחשוב לנסות לכוון למסלולים של ריבית קבועה ככל האפשר".

אטרקצ'י: "הייתי ממליץ לזוג עובד לקנות דירה בכמיליון שקל, דירות חדשות באזור פרדס חנה־כרכור, חדרה, אור עקיבא או באזור אשקלון בדרום".

קוגן: "אני חושב שכמדיניות לא צריך לדחוף אנשים לרכוש דירות מהשיקולים האלה. צריך שהמדינה כן תדאג לפתרונות שכירות הוגנים כדי שאנשים יבינו לאן הם רוצים להתפתח ואז לפעול. זה יחזיר את השפיות בשוק הזה. עשו טעות כשאמרו שהמחירים עומדים לרדת, זה הופך את השוק לתזזיתי. חשוב לתת לאנשים פתרונות רציונליים שיעזרו להם בשיקולים על רכישת דירה".