תמ"א 38: ת"א תקועה אחרי בת ים, הרצליה וראשון לציון
בת ים והרצליה מקדישות מאמצים לקידום תמ"א 38 ולכן יש להן פוטנציאל גבוה לרשום זינוק בתחום, בת"א תמשיך העירייה להקשות על פרויקטים במרכזה וגבעתיים משתרכת מאחור. כיצד תמ"א 38 תשנה את ההתחדשות העירונית בגוש דן
10:2518.04.13
לערים בת ים, הרצליה וראשון לציון יש פוטנציאל גבוה לבצע בשנים הקרובות זינוק משמעותי במספר הפרויקטים בתחום התמ"א 38. בתל אביב הפוטנציאל הוא בינוני־גבוה ולעומת זאת ברמת השרון הסיכויים שהתוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה תעביר הילוך הם נמוכים. כך עולה ממחקר שערכה דניאלה פז, מנכ"לית חברת פז כלכלה והנדסה.
תמ"א 38 בתל אביב צילום: אוראל כהן
דניאלה פז מנכ"לית חברת פז כלכלה והנדסה. עורכת המחקר
קראו עוד בכלכליסט:
- תמ"א 38 תתוקן ותאפשר הוספת 2.5 קומות למבנים
- תמ"א 38: תן זכויות בנייה, קח שיפוץ
- רעננה: אושרה תוכנית ראשונה לפינוי בינוי במסגרת תמ"א 38
שנת 2012 היתה שנת שיא מבחינת תכנון וביצוע של פרויקטים בתמ"א 38. בעוד שבין השנים 2005 ל־2011 הוגשו 859 בקשות ברחבי הארץ ואושרו 524, בשנת 2012 לבדה הוגשו 556 בקשות לפרויקטים כאלה, ואושרו 356 בקשות, כך עולה מדו"ח של מינהל התכנון במשרד הפנים. לפי הדו"ח, הטיפול בבקשה להיתר בנייה אורך כ־12 חודשים בממוצע, כאשר משך הטיפול משתנה בין הרשויות.
זמן הטיפול הקצר ביותר שצוין הוא שלושה חודשים, ואילו משך הזמן הארוך ביותר הוא 24 חודשים. כך, למידת המעורבות של הרשות המקומית בתמ"א 38 יש חשיבות גדולה במידת ההצלחה של התוכנית בכל עיר. בעוד שבחלק מהערים לא מקדישים לנושא תשומת לב מיוחדת, כמו בחולון וברמת השרון, כפי שמציינת פז, בערים אחרות מקצים כוח אדם ייעודי ומאשרים תוכניות בניין עיר (תב"ע) לנושא.
תמ"א 38 בתל אביב צילום: אוראל כהן תמ"א 38, שאושרה בממשלה ב־2005, עברה כמה תיקונים בשנים האחרונות. התוכנית המקורית דרשה מהקבלן לעבות את היסודות ולחזק את המבנה מפני רעידות אדמה תמורת תוספת של קומה. תיקון 2 שהתקבל בפברואר 2011 כולל הריסה ובנייה מחדש, ומחייב להוסיף במבנה החדש מקומות חניה לכל בעלי הדירות, לובי מודרני, מפלסים אחידים וממ"ד בכל דירה כשמספר יחידות הדיור החדשות יכול להגיע עד 25. תיקון 3 לתוכנית אושר ביוני 2012 והוא נועד לפתור את חסם המימון שבתוכנית המקורית, על ידי כך שיאפשר תוספת של עד 2.5 קומות עם פטור ממס שבח. "אלא שחסם נוסף שקיים הוא הרשויות המקומיות שבהן אין לרוב מסלול מהיר שמאפשר לצאת לתמ"א באופן מסודר ומהיר", אומר אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים של תל אביב־יפו.
תל אביב
"לא נותנים ליזמים להשתולל"
לפי נתוני משרד הפנים, ב־2012 הוגשו בתל אביב 121 בקשות לתמ"א 38 ואושרו 49. כשמדברים על מדיניות עיריית תל אביב, צריך להבדיל בין החלקים השונים של העיר, שכן מדיניות העירייה במרכז שונה לחלוטין ממדיניותה בדרום או במזרח. "תמ"א 38 היא כלי בעייתי בתל אביב", נכתב במצגת שהציגה פז בחודש מרץ בפני אירגון הקבלנים והבונים בתל אביב-יפו- בת ים. בנוסף ציינה פז כי בתל אביב יש "בקרה הנדסית נוקשה. תוכנית רבעים 3–4 (מרכז העיר - ה"ש) שהופקדה מגבילה את מימוש תמ"א 38 ברבעים אלו. "הבעיה בתל אביב היא מסמך מדיניות של הוועדה המקומית, והחסם הכי גדול זו העיר הלבנה", אומר רוזנטל.
"בנוסף יש בתל אביב הרבה תוכניות שנמצאות בתוקף וחלק מאחוזי הבנייה מכורח התמ"א לא גוברים על תוכניות קיימות. תל אביב היא עיר יוצאת דופן. מצד אחד היא המקום שהכי כדאי לבצע בו פרויקטים של תמ"א, מצד שני יש הכי הרבה קשיים כי יש הכי הרבה תוכניות מוחלות. בנוסף לכך לעירייה יש חזון, הם לא רוצים שכל הבניינים בשכונה מסוימת יהיו של 4 קומות ופתאום יהיו מפלצות.
הם לא נגד התמ"א, הם פשוט לא מוכנים לפרוץ את גבולות אחוזי הבנייה הקיימים ולתת ליזמים להשתולל עם אחוזי הבנייה. אם הייתי צריך להגדיר את מדיניות העירייה בתחום, הייתי מגדיר אותה כבינונית, בעיקר משום שתוכנית הרובעים מגבילה זכויות. עוד חמש שנים תגדל הפעילות בדרום ומזרח העיר". לדברי אתיאל בן פורת, יזם ומנכ"ל התחדשות אורבנית שפועל בפרויקטים של תמ"א 38 במרכז, "בתל אביב יש הבדל גדול בין המדיניות המוצהרת לבין מה שקורה בפועל. כך למשל בנוגע ללוחות הזמנים, יש לי כמה תוכניות תמ"א בתל אביב שלקח לי שנתיים לקבל להן היתר".
רמת גן
"פועלים להגבהת העיר"
רוזנטל מציין כי ברמת גן התפיסה של הרשות המקומית הפוכה לחלוטין. "הצלת חיים חשובה יותר מאיך שנראית העיר, העירייה שם אומרת 'לא אכפת לנו שיהיה בניין של 4 קומות ליד בניין של 9 קומות', לכן ניתן לראות כמה פרויקטים יש ברמת גן, תמ"א 2 או רגיל", הוא אומר.
לפי נתוני משרד הפנים, ב־2012 הוגשו 105 תוכניות לתמ"א, ואושרו 90. מהמצגת של פז עולה כי מדיניות העירייה היא מדיניות של "מינוף תמ"א 38 להתחדשות עירונית ולציפוף והגבהת העיר". עוד נכתב כי העירייה ייעדה שני מהנדסים במשרה מלאה לטיפול בבקשות תמ"א בלבד, מה שמצביע על נכונות מצדה לקדם את נושא התמ"א. בנוסף, לפי המצגת, לעיריית רמת גן היתה תוכנית כבר ב־2010 שאישרה קומה נוספת מעבר לתמ"א ותוכנית נוספת ב־2011 שהגדילה את מספר היחידות תוך הקטנת שטח מינימלי לדירה.
גבעתיים
"רוצים לשמור על הצביון הנמוך"
לעיריית גבעתיים יש "קווי מדיניות כלליים בלבד", נאמר במצגת. בנוסף נכתב כי אין גמישות בתקני חניה ושיש רצון לשמר את הבינוי הנמוך. "הם מאוד רוצים לשמור על הצביון הנמוך של העיר ולכן אין שם גם הרבה בקשות מלכתחילה", מסביר רוזנטל. בשנת 2012 הוגשו 38 בקשות לתמ"א ו־14 אושרו. "יש לזה משמעות מיוחדת כי בניגוד לערים אחרות, בגבעתיים אין יותר שטחים לבנייה לכן זה שעירייה לא מעודדת תמ"א זה משמעותי", אומר רוזנטל. בן פורת מציין כי "התהליך בגבעתיים קצת מסורבל ולוקח זמן לא משום שהם לא רוצים או מעודדים תמ"א, אלא משום שיש שם צוות מאוד קטן שמטפל בתחום התכנון והבנייה".
בת ים
"מדיניות עירונית מעודדת"
המספרים של בת ים בענייני תמ"א אולי לא ממש משקפים את מדיניות העירייה, כך לפחות מסכימים גורמים בתחום התכנון והבנייה. ב־2012 הוגשו 27 בקשות לתמ"א ואושרו 9. לפי המצגת של פז, בת ים מאוד מעודדת התחדשות עירונית בכלל ותמ"א בפרט. העירייה פועלת ל"מינוף תמ"א 38 להתחדשות עירונית ולציפוף והגבהת העיר", נכתב במצגת. "מדיניות עירונית מעודדת, ערכי קרקע נמוכים יחסית לצד ציפיות דיירים מתונות - מביאים לריבוי בקשות להיתר", נכתב.
לכן הציבה פז את בת ים כאחת הערים שלהן פוטנציאל יזמי גבוה. לפי המצגת, לפני כמה שנים הכינה עיריית בת ים תוכנית ב'/538 לתוספות של בין קומה לשתיים מעבר לתמ"א, מדובר בתקופה שלפני תיקון 3. התוכנית לא הופקדה בגלל תיקון 3 שייתר אותה, אבל מדיניות העירייה היתה ברורה. בנוסף יש שני רפרנטים באגף ההנדסה שמטפלים ייעודית בנושא התמ"א. כמו כן, בכל אזור קניון בת ים ואזור התעשייה ישנם פרויקטים של פינוי־בינוי לבנייה של 300–400 יחידות דיור חדשות.
הרצליה
"תמריצים גם לדיירים"
מדיניות עיריית הרצליה נחשבת לכזו שמעודדת יחסית ביצוע תמ"א 38. במקביל העירייה יזמה תוכנית להתחדשות עירונית (הר/2213) שמדברת על תוספת של שתי קומות מלאות וקומה בנסיגה של 70% משטח הגג (בנייה על 70% מקומת הגג), זכויות לקומה נוספת בפרויקט הריסה ובנייה מחדש - כתמריץ לדיירים בלבד ולא ליזם. באוקטובר 2012 הוועדה המקומית המליצה למחוזית לתת תוקף לתוכנית.
ב־2012 הוגשו 32 בקשות ואושרו 28, אף שהעירייה לא מחזיקה רפרנט מיוחד לנושא. עד שהתוכנית העירונית תיכנס לתוקף, היזמים מבקשים כרגע זכויות לפי תמ"א 38/3. לפי המצגת של פז ישנה הטמעת תמ"א 38 בעיר, "תוך הקפדה על מניעת ציפוף יתר ועל תקני חניה נוקשים". בשל ערכי הקרקע הגבוהים ניכרת פעילות יזמית ערה, ותוכנית הר/2213 צפויה בעתיד להוסיף קומה לתמ"א 38/2.
רעננה
"ניוד זכויות בין הקומות"
לפי המצגת של פז, ברעננה יש "מינוף תמ"א 38 להתחדשות עירונית של מרכז העיר". כמו כן, החברה הכלכלית של העירייה נערכת לפעול כיזמית תמ"א 38 בפרויקטים בעלי כדאיות כלכלית גבולית בשל מדיניות העירייה לחידוש העיר. בנוסף, ממאי 2012 אושרה תוכנית רע/מק/1010 שמדברת על תוספת שתי קומות מלאות, איחוד חדרי גג וניוד זכויות בין הקומות. נכון להיום יש מימוש נרחב של תמ"א 38 בעיר גם בשל מדיניות עירונית מעודדת וגם בשל ערכי הקרקע הגבוהים. פז מציינת שקיים סיכון להצפת השוק בדופלקסים, אלא אם יממשו 2.5 קומות בהיקף נרחב.
ראשון לציון
"בעיקר ליזמים קטנים"
בראשון לציון המדיניות העירונית נחלקת לשניים. הכהונה של מאיר ניצן כראש העירייה והכהונה של מחליפו דב צור. לפי המצגת, בתקופתו של ניצן העירייה מינפה את תמ"א 38 ופרויקטים של פינוי־בינוי למטרות התחדשות עירונית.
דניאלה פז מנכ"לית חברת פז כלכלה והנדסה. עורכת המחקר ראשון לציון היתה גם העיר הראשונה שהוסיפה זכויות ועד הכפלה של מספר הקומות (רצ/106). אלא שמאז שדב צור נכנס לתפקיד ראש העירייה ניכרת האטה בנכונות לקדם פרויקטים. לפי נתוני משרד הפנים, ב־2012 הוגשו 28 בקשות ואושרו 34. "מאז שצור נכנס לתפקידו ישנה הרבה פחות רוח גבית בנושא כי הוא פחות מאמין בזה", אומר רוזנטל. לדבריו, "המוטו הוא שהוא לא רוצה להוסיף יחידות דיור אלא להוסיף שטחי תעסוקה - זה היה חלק ממצע הבחירות שלו.
אם יש תוכנית קיימת הוא לא יעצור אותה, אבל הוא די מתנגד לתוכניות חדשות". עם זאת, לפי המצגת של פז תוכנית רצ/106 הביאה למימוש נרחב של התמ"א ותיקון 3 ייצור שם ודאות כלכלית בשל היעדר היטל השבחה. כך, הפוטנציאל היזמי הוא גבוה, בעיקר ליזמים קטנים.
קריית אונו
"בעד התחדשות עירונית"
לפי המצגת של פז, עיריית קריית אונו מעודדת את תמ"א 38 על ידי הטמעתה בתוכנית עירונית ייעודית. העירייה יזמה בעצמה עוד לפני תיקון 3 את תוכנית קא/413 שאושרה בנובמבר 2011 ומשמעותה תוספת של 2 קומות ועוד קומה נוספת בנסיגה על 60% משטח הגג. בנוסף, בעיר אושרה ביולי 2012 תוכנית ייעודית להתחדשות עירונית ברחוב הזמיר, מדובר בפרויקט גדול של 10 בניינים הכולל בנייה על הגג של עוד 60–70 יחידות דיור.
בנוסף ישנם בעיר שני פרויקטים של פינוי־בינוי שכבר בוצעו ואוכלסו. "הרשות המקומית די מעודדת, היא עשתה תוכנית משלה לפני תיקון 3", אומר רוזנטל.
רמת השרון וחולון
"לא מעודדים את הנושא"
אין כיום מימוש גבוה של תמ"א ברמת השרון והעירייה גם לא ממש מעודדת זאת לפי פז. לפי המצגת, ברמת השרון ישנן הרבה דירות עם חדרי יציאה לגג, ולכן גם בשל ציפיות גבוהות של דיירים המימוש כיום הוא נמוך. הצפי הוא שהמצב הנוכחי יימשך בשל העובדה שלא קיימת היערכות עירונית כלשהי לנושא, לכן הגדירה פז את הפוטנציאל היזמי ברמת השרון כנמוך.
גם חולון לא נחשבת לאחת הערים שמעודדות תמ"א, לפי המצגת. ב־2012 הוגשו בה 9 תוכניות ו־7 אושרו. "העירייה לא מייצרת פעילות מיוחדת לעידוד התמ"א. היא מסתמכת על התוכנית עצמה ולא מכינה תוכנית שמעבר", אומר רוזנטל.
