ארה"ב: שפל נדל"ני שכדאי לנצל

בעקבות המשבר ירדו מחירי הבתים ב־25%–40% והגיעו לשפל כמעט בכל רחבי ארה"ב. רק מקומות בודדים, כמו מנהטן, המאופיינים בנכסים ששוויים גבוה מ־10 מיליון דולר, ניצלו מירידות אלה. בשל היצע הדירות הגדול ומצב הכלכלה בארה"ב מחירי הדירות לא צפויים לעלות באופן משמעותי בשנים הקרובות. לכן בתקופה הקרובה יהיו לא מעט הזדמנויות למשקיעים זרים, שיכולים לשלם במזומן.

הצניחה במשכנתאות יוצרת הזדמנויות

מדד הנדל"ן קייס־שילר מעיד כי בשנה האחרונה היתה עלייה כללית של כ־10% בנדל"ן בכל רחבי ארה"ב. נתונים אלה עשויים להיות אינדיקציה להגעתם של מחירי הנדל"ן לתחתית, ומפה הם יכולים רק לעלות. לאחר שהבנקים בארה"ב הצליחו לשחזר את ההון העצמי שלהם מלפני המשבר, הם החלו לחזור ולתמוך בפרויקטי נדל"ן של קרנות זרות.

בתים חדשים בלאס וגאס צילום: בלומברג

פרופיל משקיעי הנדל"ן הזרים בארה"ב רחב, והישראלים בהחלט נמצאים גבוה ברשימה. נוסף אליהם יש לא מעט משקיעים זרים מקנדה, מדרום קוריאה, משוויץ, מהולנד, מבריטניה, ממקסיקו ומגרמניה.

חשוב לדעת שמשקיעים שאינם אמריקאים נדרשים לשלם בעת מכירת נכס מס של 10% ממחיר הקנייה. זו הסיבה שקריטי מאוד להתייעץ עם מומחה מס ולהיעזר בעורכי דין המתעסקים בנדל"ן.

לכך יש להוסיף עמלת תיווך שהמוכר משלם לעתים, ועומדת לרוב על כ־6% מערך העסקה למכירת הנכס. מצב שוק הנדל"ן למגורים השפיע גם על שוק הנדל"ן המסחרי. מבנים מסחריים רבים ברחבי ארה"ב סובלים מהיעדר תפוסה. מובן שכל אזור מתאפיין בשיעורי תפוסה שונים, ובאזורים מסוימים התפוסה גבוהה יחסית.

ההשקעה בנדל"ן בארה"ב קלה עבור משקיעים זרים ביחס להשקעה במדינות אחרות. אמנם אפשרויות המימון כיום מצומצמות, אך מחירי הנכסים הם מהנמוכים ב־15–20 השנים האחרונות, וזו העת לנצל את המצב בשוק.

בעקבות המשבר שפקד את ארה"ב והירידה החדה והמהירה יחסית של מחירי הנדל"ן נוצרו עסקאות המכונות short sale. עסקאות אלה נולדו כאשר בעלי נכסים הבינו שמחיר הנכס שהם גרים בו נמוך יותר מיתרת החוב שלהם לבנק.

הסיטואציה הזאת יצרה תמריץ לאותם בעלי נכסים לנסות להתפשר עם הבנק על מעין "תספורת": הבנק יסכים לממש את הנכס ולמכור אותו לקונה שאותו יביא בעל הנכס, וזה יימכר מתחת לערך ההלוואה שהעניק הבנק לבעלים המקורי, וזאת כדי להימנע מאי־מכירת נכס.

להימנע מדירות באטלנטה ובדאלאס

התאוששות הנדל"ן בארה"ב עדיין נחשבת שברירית, ולכן עדיף להתמקד באזורים מסוימים שעשויים לספק הזדמנויות השקעה טובות. על פי חברת ייעוץ הנדל"ן RREEF, יש לנהוג במשנה זהירות בהשקעות בדירות באטלנטה, בדאלאס וביוסטון בגלל פוטנציאל הצמיחה הנמוך באזורים אלה.

עוד ממליצה החברה להיזהר מהשקעות בוושינגטון DC בשל הערכות השווי הגבוהות של דירות באזור ביחס לפוטנציאל הצמיחה ולסיכון באספקה של אותן דירות, וכן להיזהר מהשקעות בשוק המשרדים במרכז מיניאפוליס, באוקלנד ובפילדלפיה, בשל פוטנציאל הצמיחה הנמוך של דמי השכירות באזורים אלה.

הכותבים הם עו"ד ניל ג'יקובס (Neil Jacobs ), שותף מייסד בפירמת עו"ד NEIL JACOBS & ASSOCIATES - בניו יורק, ועו"ד מארק ליין ( Marc J. Lane), שותף מייסד בפירמת עוה"ד THE LAW OFFICES OF MARC J. LANE - בשיקגו, החברים ברשת International Jurists-רשת משרדי עו"ד בינלאומית המספקת שירותים ללקוחות בכ- 30 מדינות. הרשת מיוצגת בישראל ע"י משרד עוה"ד סטריקובסקי, גל ושות'