ראיון כלכליסט
"יצאתי מראש העין כי המחירים שם רק יירדו"
דרור הלוי, ממארגני קבוצות הרכישה הבולטים, חושף את החלטתו לסגת מפרויקט הענק שתכנן בראש העין: "הממשלה הצליחה לשחרר שם הרבה קרקעות, אך הרוכשים יישארו עם עסקה לא טובה". ויש לו דרך לחזות לאן פני המחירים בת"א: "תבדקו ב־Waze, כל עוד זמן הנסיעה מהערים השכנות יתארך, המחירים יעלו"
"השקעתי הרבה מאוד כסף בפרויקט בראש העין, ולמרות זאת החלטתי בסופו של דבר לצאת ממנו מתוך ההערכה שהמחירים יירדו בשנים הקרובות", כך אומר ל"כלכליסט" דרור הלוי, מראשוני מארגני קבוצות הרכישה בישראל.
- פרויקט הענק של נצבא והעיר החדשה בראש העין - בסכנת ביטול
- הושלמה עסקת קבוצת הרכישה במתחם אסותא בת"א
- קבוצות רכישה: "הקבלנים מפחדים ולכן נלחמים בנו"
לדבריו, החלטתו לפרוש מפרויקט הענק שתכנן בעיר התקבלה בעקבות ההבנה כי העסקה לא תהיה טובה לרוכשים. "השיקול שלי בבחירת פרויקט הוא שהדייר ירגיש אחרי שנה־שנתיים שהוא עשה עסקה טובה. תכננו תב"ע ל־1,400 דירות, אך בתקופה הזאת השוק שם השתנה, שוחררו הרבה מאוד קרקעות נוספות וחשבתי שלא נכון להתחיל פרויקט. יהיה שם היצע גדול של פרויקטים חדשים, המחירים יירדו ובסופו של דבר זו לא תהיה עסקה טובה עבור הרוכשים, לא יהיה להם שום יתרון", הוא אומר.
הפרויקט בראש העין תוכנן בשיתוף חברת נצבא וכלל מתחם של כ־1,000 דונם עם תוכנית לבנייה על כ־900 אלף מ"ר. על פי התוכנית תוקם בו שכונה סגורה שנועדה לאכלס כ־5,000 תושבים, ולצדה מתחם תעסוקה ומסחר ושטח ירוק של כ־300 דונם. "התב"ע בפרויקט שלקחנו היתה בעייתית מאוד ונאלצנו לשנות אותה, היא כללה דירות של 140 מ"ר נטו בממוצע, 6–7 חדרים. בכל מקרה לא היה כדאי להוציא פרויקט עם התב"ע הקיימת וצריך היה לשנות את התוכנית". לדבריו, "ראש העין היא אחד המקומות הבודדים שבזכותם מגיע למדינה שיפרגנו לה, הם הצליחו לשחרר הרבה מאוד קרקעות".
דרור הלוי. בן 50. מצב משפחתי: נשוי + 3 בנות; מגורים: תל אביב; תפקיד: מארגן קבוצות רכישה; השכלה: BA בכלכלה צילום: אוראל כהן אבל במה הפרויקט הזה שונה ממקומות כמו מודיעין, שבהם שווקו הרבה יחידות דיור והמחיר רק טיפס?
"לא היתה כאן בשורה לרוכשים. בכפר אורנים (יישוב שהקים הלוי בסמוך למכבים־רעות) למשל היה לנו חזון: ידענו שכביש 6, שאז היה רק בתיאוריה, ישביח את האזור, מודיעין היתה בחיתוליה וראינו לאן זה הולך; הסברנו את זה לרוכשים וידענו שהמחירים יעלו. כאן הייתי מוכר מתוך ידיעה שהמחיר יירד".
"מבטיח מחיר סופי"
הלוי, יליד קיבוץ דליה ובוגר סיירת מטכ"ל, החל את דרכו בעולם הנדל"ן לאחר שעזב את הקיבוץ. "לא היה לי ניסיון קודם ואמצעים, אבל רציתי לעשות עסקת נדל"ן טובה. הנחתי שיש עוד אנשים כמוני, ואם נתאגד נוכל להשיג תנאים טובים, וזה מה שקרה - אספתי את אנשי היחידות המיוחדות, שייטת ומטכ"ל, ואמרתי להם בואו נעשה משהו יחד".
הפרויקטים הבולטים שהוביל כוללים פרט לכפר אורנים, שלושה פרויקטים בתל אביב: פרויקט מגדלי ההייטק שהסתיים, פרויקט אסותא שנמצא בבנייה ופרויקט תה"ל שנמצא בתכנון. אף שכל הפרויקטים בוצעו במתווה של קבוצות רכישה, גם כיום הוא מסרב לראות את עצמו כחלק מטרנד מארגני קבוצת הרכישה, אשר פרץ לתודעת הציבור ב־2006–2009. בשנים האחרונות הצטמצם היקף קבוצות הרכישה על רקע החלטות המדינה להקשות במתן הקלות המס להן. לפי הלוי, עד לפני כמה שנים ניתן היה לייצר לרוכשים רווחים של מאות אחוזים בתוך זמן קצר בשימוש במודל של קבוצות הרכישה. כיום, לאחר שמחירי הנדל"ן עשו כברת דרך, הוא טוען כי עדיין ניתן לייצר לרוכשים יתרון של עשרות אחוזים בין מחיר הרכישה למחיר השוק.
עם זאת, לטענתו, אין מודל אחיד לקבוצות הרכישה ומדובר בשוק משתנה ודינמי. "אין משמעות למושג קבוצות רכישה, זו הגדרה לא רלבנטית ואמרתי תמיד שזו המצאה של התקשורת. כל פרויקט שונה, והשוני נמצא בפרטים ובסעיפים הקטנים. אנחנו לדוגמה מסכמים על מחיר סופי מהיום הראשון, ועומדים בו".
לדבריו, "היתה תקופה שבה חשבו שיש בקבוצות רכישה הטבות מס משמעותיות; אני חשבתי שזה לא משמעותי. דיברו על המע"מ, אך אני לא הלכתי לכיוון הזה. הדבר היחיד שקבוצה יכולה לחסוך בו הוא מס הרכישה, כלומר לא לשלם מס פעמיים - פעם היזם ופעם הדייר. אבל גם זה פחות משמעותי במעגל השני מחוץ לגוש דן, מכיוון שמס הרכישה הוא רק על הקרקע, והוא לא רלבנטי כל כך באזורים האלה לנוכח מחיר הקרקע הנמוך".
אז מה בכל זאת גרם לקבוצות הרכישה להתכווץ?
"המצב בשוק לא מפתיע אותי, כבר לפני שלוש־ארבע שנים אמרתי שצריך להתמקצע בתחום הזה. להגיד 'אני עושה קבוצה' זה בסדר, אולם יש לזה הרבה היבטים של תכנון, מיסוי וכדומה, ובסוף צריך למסור מפתח. השוק התמקצע והתבגר, ואני מניח שבעוד שנתיים יהיו בו פחות גורמים פעילים. עם זאת, מוטיבים שאפיינו את קבוצות הרכישה ימשיכו להתקיים, חלקם עברו ליזמים אשר מארגנים כנסי מכירות ומכירות מוקדמות, בסופו של דבר כולם לומדים מכולם ויש איזון הדדי. יש קבלנים שמתחפשים לקבוצות ולהפך - קבוצות שמתחפשות ליזמים".
"הנסיעה תקבע"
איך אתה בוחר את הפרויקטים שלך?
"אף פעם לא לקחתי פרויקט במקום שכל הבניינים בו זהים כמו אם המושבות בפתח תקווה. אני מחפש מראש מקום בעל ערך מוסף. במגדלי ההייטק בזכות הפרויקט כל האזור עולה. היום אנחנו מתמקדים בתל אביב, פרויקט אסותא בבנייה, ואנחנו מתחילים עכשיו פרויקט במאנה (מתחם תה"ל) שיכלול 98 דירות על 3.5 דונם.
"זה לא יהיה מגדל, אלא 6.5 קומות, כי זה בתוך ההגדרה של אונסק"ו. הסטנדרט יהיה יוקרתי, אך נשמור על מחירים שפויים, וחלק גדול מהדירות יימכרו בפחות מ־3 מיליון שקל. התב"ע אושרה, ויש לנו תכנון מפורט ותוכנית שיווק, שייצאו לפועל עד סוף השנה. חוץ מזה אנחנו בוחנים עוד קרקעות ומעריכים שכבר השנה נצא בעוד שני פרויקטים".
בפרויקט באסותא אחד מרוכשי הדירות הוא שר הביטחון לשעבר אהוד ברק. "אנחנו לא בני אותו מחזור, אהוד מבוגר ממני, אבל יש לנו רקע משותף, החבר'ה מדברים ומכירים. גם בכפר אורנים רכשו ממני הרבה בוגרי סיירת מטכ"ל", הוא אומר.
מחוץ לתל אביב אין השקעות טובות?
"עשינו ואנחנו עדיין מחפשים פרויקטים גדולים מאוד גם מחוץ לגוש דן. יש חוסר ודאות בגלל הצהרות המדינה, ואני לא מדבר על הפריפריה, אלא על המעגל השני, מקומות כמו רחובות, כפר יונה וחדרה. פרויקט גדול דורש השקעה וזמן רבים כדי להוציא אותו לדרך. אפשר לעבוד בהרבה מצבים עסקיים כמו מחסור במימון, אבל בזמנים של חוסר־ודאות קשה מאוד לפעול.
"בתל אביב המדינה לא יכולה לשפוך קרקעות, לעומת זאת, במקומות כמו מודיעין, שוהם וראש העין, שבהם יש קרקעות מדינה, ההשפעה שלה עצומה. תל אביב ממשיכה להיות מוקד עסקים, בילוי ולימודים, וכל עוד דרכי הגישה אליה לא מתקצרות אלא מתארכות, המחירים לא יירדו בה, כי גם אם מישהו חושב שכיף לו לגור בכפר סבא או ברחובות או במודיעין, הוא משקלל את זמן הנסיעה שלו ואת ההוצאות שלו על נסיעות בחישוב, והוא ירצה לעבור לתל אביב. אם מישהו רוצה לדעת מהי המגמה בנדל"ן, הוא צריך לבדוק מה קורה לזמן הנסיעה שלו מנקודה לנקודה. היום קל לעשות את זה בזכות ווייז".
