משרד האוצר מציג את נתוני הדיור מהכיוון שנוח לו

ארבעה חודשים לאחר שהסתיים הרבעון הראשון של השנה פרסם אתמול משרד האוצר את סקירת הנדל"ן למגורים הרבעונית שלו.

הסקירה מתפרסמת בדרך כלל כחודשיים מסיום הרבעון, אך הפעם היא נחשפה באיחור ניכר, כשהרבעון השני כבר הסתיים, שבועות לאחר שהאוצר עצמו כבר פרסם נתונים עדכניים יותר ורגע לפני שגזירות המס החדשות נכנסות לתוקפן.

הנתונים העדכניים יותר משקפים מגמה הפוכה מזו שהאוצר הציג בפרסום אתמול. איך זה קרה? נראה כי התשובה נעוצה בהשוואה מגמתית שנערכה בפרסום החדש ומעלה שאלות רבות בנוגע למידע המוגש לציבור בנושא החם והמטריד ביותר בכלכלת משקי הבית בישראל - הדיור.

פרויקט בנייה צילום: ענר גרין

1. ממתי משווים לרבעון הקודם ולא למקביל?

מהנתונים שפורסמו אתמול עולה כי ברבעון הראשון של השנה נרשם צינון בשוק הדיור וחלה ירידה במספר הדירות שנמכרו ברוב רחבי הארץ. ואולם, אף שבסקירות קודמות של משרד האוצר נערכה השוואת נתונים בין כל רבעון לזה המקביל לו בשנה הקודמת - כיאה לענף המתאפיין בעונתיות (אין דומה החורף לקיץ בכל הקשור למכירת דירות), הפעם בחרו במשרד האוצר להבליט דווקא את הירידה בכל הפרמטרים (מכירת דירות, פעילות משקיעים ועוד) בהשוואה לרבעון הקודם.

זה לא שלנתונים הללו אין ערך, הם מראים שחלה ירידה חדה בפרמטרים רבים בתחום הדיור בתוך רבעון אחד בלבד. השאלה היא כיצד מנטרלים את השפעת העונתיות ואם ניתן לקבוע שזו תחילתה של מגמה חדשה ולא שינוי שחל ברבעון אחד בלבד, בייחוד לנוכח הנתונים שהתפרסמו בחודשים שלאחר תום הרבעון הראשון והצביעו על מגמה הפוכה.

משום שסקירות קודמות של משרד האוצר משוות בין רבעון מסוים השנה לרבעון המקביל בשנה הקודמת, קשה לא לחשוד במידה מסוימת של מגמתיות בהצגת הנתונים הפעם. כשנוח, משווים לרבעון המקביל אשתקד; כשלא נוח, משווים לרבעון הקודם. הרי הציבור גם ככה קורא רק "בכמה עלה" או "בכמה ירד".

אולי בשל כך בחרו במשרד האוצר לכתוב במשפט הפותח את הסקירה כי מספר העסקאות בדירות ירד ב־11% ברבעון הראשון? אולי לא ממש רוצים להבליט את העובדה שברבעון הראשון של 2013 נמכרו בישראל 25.5 אלף דירות (ישנות וחדשות), זינוק של 13.3% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד? הנתון הזה מופיע בסקירה, אבל הוא קבור רק בעמוד הרביעי שלה, בטבלה מרובת שורות ועמודות.

ומה בנוגע למשקיעים, אותם אנשים שבבעלותם דירה למגורים ורוכשים דירה נוספת - פלח השוק שהאשימו קברניטי המדינה בקפיצת המחירים החדה שהתרחשה בשנים 2010–2011? בסקירה שפרסם אתמול משרד האוצר נכתב כי נרשמה ירידה חדה של 20% ברכישת דירות מצד משקיעים.

עיון בתחתית הטבלה הנמצאת בעמוד השמיני של הסקירה מגלה שבהשוואה לרבעון הראשון של 2012 נרשמה דווקא עלייה של 3.9% במספר הדירות שנרכשו להשקעה.

זאת ועוד, באוצר "מנפנפים" בירידה של 6% ברכישת דירות חדשות ברבעון הראשון בהשוואה לרבעון הקודם, אך בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד מדובר בזינוק של 22.5%. ושוב, את הנתון המבהיל הזה ימצא רק מי שיעיין בטבלה הנמצאת בעמוד 13 של הסקירה.

יצוין כי כותבי הסקירה הוסיפו הערת שוליים שמסבירה כי "בנתונים לא נמצאה עונתיות מובהקת, לפיכך ניתן להשוות רבעון לקודמו". כלומר, כלכלני האוצר מצאו שהעונה, החגים, החופשות וכיו"ב לא השפיעו על הרבעון הרביעי של 2012 בשונה מהרבעון הראשון של 2013.

2. למה לפרסם עכשיו נתונים לא עדכניים?

ייתכן שבמשרד האוצר היו עסוקים מאוד בהכנת תקציב המדינה, ולכן פרסמו באיחור את סקירת הנדל"ן לרבעון הראשון. תהא הסיבה לעיכוב אשר תהא, עד לפרסום הסקירה הרבעונית הספיק האוצר לפרסם שני דו"חות חודשיים בשם "אורות אדומים", הכוללים נתונים על מצב שוק הנדל"ן בחודשים אפריל ומאי.

לפי הנתונים האלה, שפורסמו במהלך יוני ויולי, בחודש מאי נרכש מספר שיא של דירות לחודש אחד ב־11 השנים האחרונות. כ־12 אלף דירות נרכשו בישראל באותו חודש, זינוק של 33% לעומת החודש שקדם לו. בחודש מאי אשתקד נרשם גידול דומה.

גם באפריל נרשמה עלייה של 15% במספר העסקאות לעומת מרץ. בהשוואה לאפריל 2012 חל זינוק של כ־30%. כלומר, בחודשים האלה נרשמת בבירור מגמה של גידול ברכישת דירות.

השאלה היא למה לדון בנתוני הרבעון הראשון כעת, כשברור לכל שבחודשים אפריל ומאי כבר ניכרת פעילות ערה בשוק הנדל"ן למגורים, שחלקה כמובן מיוחס לנהירה שלפני שיעור עליית המע"מ.

יודגש כי ברבעון הרביעי של 2012 נרכשו כמעט 29 אלף יחידות דיור - שיא של שנתיים במכירת דירות, שלא נראה כמותו מאז הרבעון הרביעי של 2010. שיא רבעוני שכזה נראה רק שלוש פעמים בארבע השנים האחרונות - ברבעונים האחרונים של 2012 ו־2010 כאמור וברבעון השלישי של 2009. בארבע השנים האחרונות נמכרו ברבעון הראשון כ־25.5 אלף יחידות דיור או פחות, על כן אין זה מפתיע שכשמשווים בין הרבעון הרביעי של 2012 לרבעון הראשון של 2013 נרשמת ירידה.

לבסוף חשוב לציין כי העיתוי של פרסום הנתונים המעודדים לכאורה - המצביעים על האטה משמעותית בשוק הנדל"ן למגורים לפחות לכאורה - מגיע יומיים לפני כניסתן לתוקף של גזירות המס החדשות בתחום הנדל"ן למגורים, המופיעות בהצעת חוק ההסדרים.

ממשרד האוצר לא נמסרה תגובה.