תוכנית חדשה לשחרור הפקק: פינוי־בינוי במערב תמורת קרקע במזרח

התקדמות בתוכנית הענק לפינוי־בינוי בשכונת נווה אליהו (רמת אליהו בעבר) בראשון לציון: בפגישה שנערכה לאחרונה בין העירייה לנציגי משרד הפנים ובהם בינת שוורץ, ראש מינהל התכנון ומינהל מחוז מרכז ברשות מקרקעי ישראל, סוכם כי משרד הפנים יבחן דרכים שיאפשרו קידום מהיר של התוכנית ובהן הכנסתה למסגרת תוכניות הוד"לים (הוועדות לדיור לאומי). כמו כן, נערכה פגישה בין ראש העירייה דב צור, נציגי האוצר וראש רשות מקרקעי ישראל בנצי ליברמן באותו נושא.

הדרישה מליברמן היתה לאפשר לעירייה להשיב קרקע חקלאית בשטח של כ־500 דונם הנמצאת בסמוך לשכונת נחלת יהודה, ממזרח לכביש 4, ולהסב את ייעודה למגורים. בעירייה הציגו לאוצר את המודל העסקי של התוכנית לשיווק קרקעות השונה מהמקובל כיום, ומקווים לקבל את האישור למתווה.

תוכנית הפינוי־בינוי לשכונת נווה אליהו מתקדמת בעצלתיים במשך שנים ארוכות. בעירייה הבינו כי ערך הבתים הנמוך מקשה על קידום תוכנית פינוי־בינוי, מהלך שידרוש לצופף משמעותית את השכונה עד לרמה בלתי נסבלת, ולכן הציעו מתווה של ניוד זכויות אל מחוץ לגבולות השכונה. לפי המודל שנכלל בתוכנית המתאר של העיר, יזם שיפנה בניינים בשכונה יקבל קרקעות באחד משלושה מתחמים: בקרקע החקלאית הסמוכה לנחלת יהודה, בצריפין או בקרקעות במערב העיר שנמצאות בבעלות העירייה.

ראש עיריית ראשל"צ דב צור. מנסה ליצור אטרקטיביות ליזם צילום: יריב כץ

כל אחד לקח על עצמו משהו

"העברת תוכנית כזו תארך שנים ארוכות, ואנחנו צריכים פתרון מחר בבוקר", אמר אלי יהלום, מהנדס העירייה, בשיחה עם "כלכליסט". יהלום הוסיף כי "אלה היו פגישות ראשונות, אבל הפידבק היה חיובי. שוורץ לקחה על עצמה לבחון אם ניתן להכניס את התוכניות להליך מקוצר במסגרת הוד"ל, ליברמן יבחן כיצד אפשר להעביר החלטה כזו ברמה הלאומית והאוצר יצטרך לעשות שיעורי בית, כיוון שעד היום הם דגלו במהלך הרגיל של שיווק הקרקעות, ונראה שגם הם צריכים לשנות משהו".

בנוסף, במינהל יבדקו אם ניתן לאפשר ליזמים שכבר פועלים בשכונה לקבל קרקעות במיקום שונה בפטור ממכרז, בתנאי שיחתמו על הסכם שהם מבצעים פינוי־בינוי בנווה אליהו. לפי יהלום, הקרקעות החקלאיות לאחר הפשרתן יהיו בעלות ערך גבוה מזה של נווה אליהו, ולכן סיפוח שלהן לתוכנית יאפשר את הורדת יחס יחידות הדיור לפינוי, כלומר אם בנווה אליהו היחס הוא 1 ל־4 ואפילו 1 ל־5 (בנייה של 5 יח"ד על כל יחידת דיור שתפונה), בשכונות החדשות היחס יהיה סביב 1 ל־3.

"הגענו לפגישות עם בשורה, זה מוסיף למשק כ־7,000 דירות בזמן שהמדינה משוועת לכך. הקרקע בצמוד לנווה אליהו היא בשטח של כ־500 דונם וניתן לבנות עליה כ־3,000–2,000 יח"ד", אומר יהלום.

שכונת נווה אליהו. התוכנית לפינוי התושבים מתנהלת בעצלתיים במשך שנים צילום: עמית שעל

יש זיקה בין הקרקעות

לדבריו, בכוונת העירייה להציג תוכנית אחת שתכלול גם את הקרקע החקלאית. "אנחנו נכתוב בתוכנית שישנה זיקה בין הקרקע למגורים ולשטחים החקלאיים באופן שכל מכרז שהמדינה תשווק בקרקע, הקבלן שיזכה בה בשלב השיווק יהיה מחויב באותו חוזה לחתום על פינוי יח"ד בנווה אליהו לפי מפתח שיקבע מראש. בתהליכים קצרים יחסית ניתן להוסיף כמות גדולה מאוד של יח"ד במרכז הארץ, ובאותה הזדמנות לתת מענה לאזורים שזה הסיכוי היחיד שלהם להשתקם. זה תחליף לדרכים שבהן המדינה פעלה עד כה, כמו הוצאה של מיליארדי שקלים על שיקום השכונות שכשל", אומר יהלום ומוסיף: "הגיע הזמן שהמדינה תראה בקרקע זו לא רק משאב של המדינה אלא גם פתרון לשיקום שכונות".

כיצד מהלך זה מתיישב עם מדיניות העירייה שלא לתכנן בנייה חדשה למגורים בעיר? לדברי יהלום, לפני הצגת התוכנית בעירייה לא התכוונו לאפשר את הפשרת הקרקע החקלאית אף שמדובר בקרקע זמינה עם תשתיות מוכנות הצמודה לשכונה נחלת יהודה. "בראשל"צ הפסיקו הכשרה של שטחים חדשים, כיוון שהעיר הגיעה למכסת האוכלוסייה שלה ל־2030. אבל במקרה זה, כדי לפתור את הבעיה אנחנו מוכנים לשלם את המחיר".

בנווה אליהו יש 4,000 יח"ד, ומתוכן רק 2,900 במבני רכבת ישנים שזקוקות לפינוי־בינוי. בשכונה פועלות ארבע קבוצות: היזם אלי לוי שפועל בחלק המזרחי של העיר, הקבלן שמשון זליג שפועל ברחוב פוזננסקי ושתי קבוצות נוספות המיוצגות על ידי עו"ד זיו כספי בחלקה הצפוני של השכונה. לפי הערכת העירייה, עד כה סגרו היזמים על פינוי של כ־500 יח"ד.

התוכנית תתבצע בשתי פעימות: הראשונה היא תוכנית מתארית שתאפשר פינוי־בינוי רק בחלקים הצפוניים והמערביים בשכונה. לאחר שתוכנית זו תאושר, תוקם מערכת תחבורתית חדשה שתחבר את השכונה למחלף סיירים וגם למערב ומזרח העיר.

תגובת משרד הפנים: ביוזמת העירייה נערכה פגישה בנושא קידום תוכנית פינוי־בינוי בנווה אליהו במסגרת הוד"ל. משרד הפנים מברך על יוזמת עיריית ראשל"צ. תגובת האוצר: הנושא נמצא בבדיקה על ידי הגורמים הרלבנטיים.