באר יעקב: מאבק בין שני קבלנים תוקע פרויקט פינוי בינוי

מה הנהלים לגבי כניסה לפרויקט של פינוי־בינוי? האם יש הגבלה חוקית להחתמה של דיירים בפרויקט גם כאשר יזם אחר כבר פועל בו, ומה הדבר הנכון לעשות כאשר הדיירים מבקשים מיזם להיכנס לפרויקט אף שיזם אחר כבר פועל בו? על שאלות אלה ואחרות יידרשו לענות בחודשים הקרובים היזמים ודיירי הבניינים בשכונת הרצל בבאר יעקב. מדובר בשכונה הכוללת כ־400 יחידות דיור, עם שטח דירות קטן שעומד על כ־60 מ"ר בממוצע, הפרוסות על פני 21 בנייני שיכון בני 3–4 קומות. במבנים מתגוררת אוכלוסייה ותיקה לצד עולים מחבר העמים ואתיופיה.

ב־2010 החלה חברת אלמוג כ.ד.א.י לקדם את הפרויקט תוך שהיא מבקשת להקים בו כ־2,000 יחידות דיור המשקפות יחס של 1:5 (בנייה של חמש דירות על כל דירה שנהרסת). לחברה קרקע בבעלותה בצמוד לפרויקט, כך שהתכנון היה לבצע בינוי־פינוי - כלומר קודם לבנות ואחר כך לפנות את הדיירים לבניין חדש ולהרוס את הבניינים הישנים.

לפי גורמים בחברה הפרויקט התקדם בקצב משביע רצון, וכיום הם מחזיקים בחתימות של רבע מהדיירים על מסמכי ייפוי כוח בלתי חוזר. כמו כן, כ־70 דיירים כבר חתמו מולם על חוזה, ובמקביל נרשמו על שמם הערות אזהרה בטאבו. נוסף לכך, המתחם קיבל הכרזה ראשונית כמתחם לפינוי־בינוי מצד משרד השיכון.

מתחם הרצל בבאר יעקב. שני יזמים, קהילה מגובשת ופרויקט שעשוי לעמוד במקום צילום: נמרוד גליקמן

הפרויקט בסכנה

אלא שבחברת אלמוג כ.ד.א.י טוענים כעת כי מימוש הפרויקט בסכנה, וזאת מאחר שבמקביל לפעילותם אל מול הדיירים החל בתקופה האחרונה גם היזם אפי כץ, מבעלי חברת ענב, להחתים דיירים במתחם. "נכנסנו לפרויקט אחרי בדיקות מקיפות והכנת תוכניות עסקיות שמפרטות מה אנחנו יכולים לתת לדיירים ומה לא, ואחרי שעשינו פרה־רולינג בוועדה המחוזית כדי להבין שהפרויקט אפשרי. במקביל יש לנו חתימה של משרד השיכון על מסמכי הכרזה ראשונית המצביעים על כך שעמדנו בתנאים", מספר יוסי בר דוד, מנכ"ל משותף בחברת אלמוג כ.ד.א.י. לטענת בר דוד, כץ איגד את הקהילה האתיופית, המהווה כ־50% מהדיירים ונחשבת למאוחדת ומגובשת, והחל להחתים אותם על יפויי כוח בלתי חוזרים.

מנגד, כץ לא נותר חייב וטוען כי טובת הדיירים מעל הכל, וכי הוא מייחס חשיבות אך ורק לרצון הדיירים ולא לפעילותו של יזם כזה או אחר. לדבריו, "אני כיזם עובד רק במקום שהדיירים מבקשים ממני לעבוד בו. כשאני נכנס לפרויקט אני שואל את הדיירים אם יש להם התחייבויות קודמות, והיה ואין להם אני נכנס לפרויקט. ההתקשרות עם יזם נתונה באופן מוחלט לבעלי הקרקע. בכל פרויקט יש כמה יזמים שמתמודדים בסופו של דבר, ויותר מ־50% מבעלי הזכויות בקרקע צריכים לקבל החלטה עם מי הם עובדים".

בנוגע לפרויקט הרצל בבאר יעקב אומר כץ, "ידעתי שפעלו שם כמה יזמים, ולכן ביקשתי את הצהרת הדיירים על כך שאין להם התחייבויות אחרות שמונעות מהם להתקשר איתי". בנוגע לרישום בטאבו, שהנו פרט החשוף לכל וניתן לבררו טרם הכניסה לפרויקט, אמר כץ, "אני לא מבין איך יזם מעז לרשום הערות אזהרה בפרויקט שבו יש לו רק 20 חתימות. זה הדבר האחרון שעו"ד שמייצג את הדיירים יאפשר לעשות במצב שבו יש מעט החתמות בפרויקט".

בתוך כך סירב כץ לענות על השאלה לגבי מספר החתימות שבהן הוא מחזיק בפרויקט. "זה לא רלבנטי", לדבריו.

עו"ד אבי ביטאו, המייצג חלק מהדיירים בפרויקט: "נודע לי כי חברה קבלנית בשם אלמוג כ.ד.א.י החתימה דיירים על מכתב כוונות וזאת ללא שדיירים אלו היו מיוצגים על ידי עורך דין. יתרה מזאת, מבדיקה שערכתי עולה כי מרבית הדיירים שחתמו הינם דוברי אמהרית ואינם בקיאים בשפה העברית. באסיפה כללית של הדיירים שהתקיימה בהשתתפותי הוחלט כי בשל התנהלותה הכוחנית איבדו הדיירים את אמונם בחברת אלמוג כדאי, ונמסרה לחברה הודעה על ניתוק הקשרים בין הצדדים. נציגות הדיירים החליטה לחפש יזם אחר, ולאחר בדיקות רבות הוחלט להתקשר עם חברת ענב".

היסטוריה של מאבקים

לכץ ולחברת אלמוג כ.ד.א.י יש היסטוריה ארוכה בתחום הפינוי־בינוי. לפי כץ, בעבר הוא פעל בשיתוף עם חברת אזורים בפרויקט פינוי־בינוי בכ"ט בנובמבר בבת ים, "החתמתי דיירים עם אזורים והגענו להיקף חתימות של כ־70% מהדיירים, אם כי לא רשמנו הערת אזהרה. הדיירים פנו אלינו וטענו כי לא ייתכן ששני יזמים פועלים באותו המתחם, ויצאנו מהפרויקט. אני מצפה מכל יזם לנהוג כך".

לבר דוד יש גרסה אחרת לסיפור, "אפי כץ ניסה לעשות לנו את זה גם בבת ים בכ"ט בנובמבר, אבל שם הוא היה עם אזורים. התקשרנו לאזורים והם יצאו מהפרויקט". באזורים סירבו להגיב על סיבת פרישתם מהפרויקט בבת ים.

הן כץ והן בר דוד מייחסים חשיבות רבה לאתיקה בין יזמים וקבלנים, שבהיעדר חקיקה בנושא מהווה נקודת המוצא היחידה המונעת מיזם אחד להיכנס לפרויקט שבו פועל מישהו אחר.

בר דוד מציין כי "האתיקה בין הקבלנים היא מדהימה. מדי פעם קורה שקבלן כזה או אחר דורך על השני, כלומר נכנס בטעות לפרויקט של מישהו אחר, אבל ברגע שאני מקבל טלפון מאותו קבלן אני מיד עוזב אותו וכנ"ל עושים גם יזמים אחרים".

בתוך כך כץ מעלה סוגיה נוספת, "תהליך הפינוי־בינוי הוא מורכב, ונשאלת השאלה האם כשיזם עובר ברחוב ומחתים כמה דיירים זה מונע את זכותו של יזם אחר מלפעול בפרויקט? זו בעיה, כי אם כן, זה פוגע קשות בדיירים והם אלה שצריכים לקבל החלטה מה הם עושים".

מרבית התרחישים שעשויים להתקיים מנקודה זו והלאה אינם חיוביים כלפי הדיירים. בתרחיש האופטימי ביותר ייוותר אחד היזמים בפרויקט לטובת היזם השני ללא קבלת תמורה, או שיתבצע שיתוף פעולה מלא בין היזמים. הסבירות לתרחיש כזה במקרה של באר יעקב היא נמוכה, כיוון ששני הצדדים השקיעו כספים ובמאבק מעורבים לא מעט משקעי עבר והרבה אגו.

תרחיש נוסף הוא שאחד היזמים ימכור את מעורבותו בפרויקט ואת החתימות שצבר ליזם השני. זהו תרחיש אפשרי, גם אם כזה שצפוי לייקר את הפרויקט, היות שהיזם שרכש את החתימות מגדיל את העלויות בפרויקט, וזה יתורגם באופן ישיר ליכולת הגמישות שלו במתן תוספות לדיירים. התרחיש הפסימי ביותר הנו כמובן תקיעת הפרויקט.

עו"ד ענת בירן המייצגת דיירים בפרויקטים של פינוי־בינוי מכירה היטב את המאבקים בין היזמים. "זו תחרות עסקית ותופעה נפוצה שבה יזמים עושים אחד לשני צרות בפרויקטים של פינוי־בינוי". לדברי בירן, למרות המחלוקות הקיימות בפעילות מקבילה של יזמים אין מניעה חוקית האוסרת על כך, "הבעיה היא שבמקרה הטוב זה יעכב את הפרויקט זמן רב וייקר אותו, ובמקרה הרע יתקע אותו לגמרי".