המירוץ אחר המשכנתא: לצנן את השוק לפני שנהיה כמו יוון וספרד

המפקח על הבנקים דודו זקן הורה אתמול על שורת מגבלות בשוק הדיור. מחירי הדירות בישראל ממשיכים לטפס בעיקר מפני שהציבור לא מפסיק לקנות. זה לא שלכולם יש כסף, הרוב פשוט משתעבדים למשכנתאות ענק מהבנקים שפרוסות לשנים רבות.  

המצב הזה מסוכן מאוד למשק מכמה סיבות. שיעור ההחזר על המשכנתאות משתנה בהתאם לריביות שלפיהן הן נלקחו, ויכולתם של הלווים להחזיר את ההלוואה משתנה גם היא בהתאם למצבם הכלכלי. בהתחייבות להלוואת ענק של עשרות שנים הבנקים והלקוחות כאחד מסתכנים באפשרות שבשלב כלשהו תיפגע היכולת להחזיר את ההלוואה.

בסביבת ריבית נמוכה כמו בישראל ובעולם כיום הסיכון הזה גדול שבעתיים. במוקדם או במאוחר תעלה הריבית. מה יקרה כשהיא תגיע, למשל, ל־5.25% בדומה לרמה בה היא היתה בסוף 2006? מה יקרה אם רמת האבטלה במשק תעלה באופן משמעותי? אלה תרחישים סבירים שיכולים לקרות בחודשים או בשנים הבאות. "כלכליסט" מנסה לצייר את תמונת המצב של מחר.

דודו זקן, המפקח על הבנקים צילום: מיקי אלון

הריבית יכולה רק לעלות

ריבית בנק ישראל יכולה להעלות או להוריד את תשלומי המשכנתא וכך להשפיע על הביקוש לדירות. לפני כשבועיים פרסם המפקח על הבנקים דודו זקן מבחן רגישות שבדק את השפעת שינוי הריבית על שיעור החזר המשכנתא מתוך סך ההכנסה. כלומר, מה יקרה כאשר הריבית תעלה ב־4% ותגיע ל־5.25%? מדובר בתרחיש שבבנק ישראל צופים שיקרה בתוך כמה שנים.

מהדו"ח עולה כי אם הריבית תעלה לרמה זו, חלקן של ההלוואות בסיכון גבוה מתוך סך תיק המשכנתאות יוכפל מ־7% ל־14%. הלוואה בסיכון גבוה מוגדרת כמשכנתא שבה ההחזר מהווה יותר מ־40% מההכנסה ושיעור המימון שלו מהווה יותר מ־60% משווי הנכס. בתרחיש שכזה שיעור החזר המשכנתא מתוך ההכנסה של הלווים יעלה מממוצע של 29% ל־35%, כך לפי הדו"ח. כלומר, תשלומי המשכנתא יהוו יותר משליש מההכנסה של הלווה הממוצע.

למה שהריבית תעלה? במקרה הטוב המצב הכלכלי בכל המשק ישתפר, ההכנסה תגדל והאבטלה תרד, ולכן בנק ישראל יעלה את הריבית כדי לאזן את הביקושים. התרחיש הזה אפשרי, לדוגמה, במקרה שבו תגליות הנפט והגז יתרחבו או ישראל תהפוך למעצמה טכנולוגית.

צילום: shutterstock

במקרה הפחות טוב תושפע ישראל מהתרחבות מחודשת של המשבר הכלכלי העולמי, מעלייה באינפלציה או מ"זעזוע היצע שלילי", כפי שהיה ב־2000–2001, כאשר גל טרור הוביל לפיחות בשקל. בתרחיש של אינפלציה עולה לבנק ישראל לא יהיה מנוס מהעלאת הריבית כדי להקטין את הצריכה. באירוע שפוגע בשער החליפין צריך להעלות את הריבית כדי לאזן גם אותו.

התרחיש השלילי הוא שמדאיג את בנק ישראל ואמור להדאיג את כולנו. כשאנשים מאבדים את יכולתם להחזיר את המשכנתא, יש סכנה שהבנקים יפנו אותם מהבתים ויעקלו להם את הבית. הכונס ימכור את הדירות במחיר הנמוך ממחיר השוק אך גבוה מהיקף המשכנתא שהוענקה. אם מספר גדול של משפחות יתקשה לעמוד בהחזרים, הדבר עלול להביא לירידת מחירי דירות חדה.

במצב כזה יגלו רוכשי דירות אחרים שהם שילמו על הדירה מחיר גבוה ממחיר השוק, כלומר יפסידו כסף, ואילו עבור הבנקים, כיוון שחלק מהמשכנתאות הוענקו בשיעור מימון גבוה מ־75%, ירידת מחירים חדה משמעותה קושי ממשי ביכולת למכור את הנכס במחיר שיכסה את החוב.

לא להיות כמו יוון וספרד

בעיה אחרת שיכולה לזעזע את השוק, גם אם הריבית תישאר נמוכה, היא עלייה דרמטית בשיעור האבטלה, שהוא כיום כ־7%. מה יקרה ליכולת של הציבור להחזיר את הלוואות המשכנתא אם ישראל תחווה משבר כלכלי ושיעור האבטלה בה יעלה משמעותית?

שתי מדינות שאפשר להשוות במצב כזה הן ספרד ויוון. בשתיהן שיעור הבעלות על בתים גבוה - 80% לעומת ממוצע של 70% באיחוד האירופי ובישראל.

שיעור האבטלה ביוון עלה באפריל האחרון לשיא של 26.9%. במקביל דווח באותו החודש כי היקף הפיגור בהחזר חובות בגין משכנתאות הגיע ל־66 מיליארד יורו, שהם כ־29% מסך ההלוואות, לעומת 24.2% בסוף דצמבר. מדובר בעלייה של 20% בהיקף הפיגורים בשלושה חודשים.

האבטלה יצרה ביוון משבר קשה בשוק הדיור, שכן רוב היוונים מתקשים כיום לממן צרכים בסיסיים, ורכישת בית היא בגדר חלום רחוק עבורם. עקב כך נרשמה במדינה ירידה של 80% בהיקפי הבנייה בחמש השנים האחרונות, מתחילת המיתון.

בספרד המצב הדומה. שם האבטלה נחשבת לגורם מספר אחת לקשיים בהחזרת משכנתאות. 70% מתוך 11 אלף איש שהתראיינו לסקר של ארגון בשם "הפלטפורמה לנפגעי משכנתאות" (PAH) במדינה ציינו כי הם לא עומדים

בתשלומי המשכנתא בגלל בעיית התעסוקה.

גם סוכנות הדירוג פיץ' הצהירה במאי שהסיבה העיקרית לפיגורים בהחזרי המשכנתאות בספרד היא שיעור האבטלה הגבוה כיום, יותר מ־27%. בדו"ח שפרסמה הסוכנות היא הסבירה שמשבר האבטלה משפיע בעיקר על אוכלוסיית בני ה־30–50, שרובם בעלי בתים.

אם להשוות את ישראל למדינות הללו, סביר להניח שאם שוק הדיור לא יירגע, עלייה משמעותית בשיעור האבטלה תגרום לתוצאה דומה - חוסר יכולת הולך וגובר להחזיר את המשכנתא, שיביא לנפילה בשווי הדירות ולהפסדים כבדים לבנקים. הדרך למנוע את התוצאות הללו היא הפחתת היקף המשכנתאות הניטלות בישראל. ייתכן שהגבלת המימון החדשה שבנק ישראל הכריז עליה אתמול היא צעד יעיל בכיוון הזה.