הקיץ הכי חם של המשכנתאות: 10 מיליארד שקל ביולי־אוגוסט

היקף נטילת המשכנתאות באוגוסט צפוי לנוע בטווח של 4.6–4.9 מיליארד שקל. כך מעריכים במערכת הבנקאית. עם זאת, הם לא פוסלים אפשרות שלקראת סוף החודש קצב הביקושים יגבר, במטרה להשלים את הליך נטילת המשכנתא והתשלום לקבלן בטרם חגי תשרי, כך שביצועי המשכנתאות באוגוסט יכולים להאמיר לכ־5 מיליארד שקל, בדומה לביצועים שנרשמו ביולי השנה.

הערכות הבנקים להיקף המשכנתאות באוגוסט מצביעות על ירידה של 13.8% לעומת ביצועי המשכנתאות באוגוסט 2012, אז העניקו הבנקים משכנתאות בהיקף של 5.8 מיליארד שקל. עם זאת, ביצועי השיא שנרשמו באוגוסט אשתקד קדמו להעלאת שיעור המע"מ בספטמבר אותה שנה, שדחפה רוכשי דירות רבים לנטול מהבנק משכנתא כדי להקדים תשלומים לקבלן. לכן, אם מנטרלים את הביצועים החריגים אלו, ניתן להכריז על קיץ 2013 כקיץ החזק ביותר שנרשם בכל הקשור לביקושים למשכנתאות.

קצב הביקושים למשכנתא צפוי להתגבר צילום: shutterstock

מרבית רוכשי הדירות נוטלים את המשכנתא חודשיים־שלושה מהחתימה על עסקת רכישת הדירה, כך שנתוני חודש אוגוסט משקללים חלק גדול מהעסקאות לרכישת דירות שבוצעו במאי האחרון, אז רכשו הישראלים כ־12 אלף דירות - זינוק של 33% לעומת אפריל השנה. היה זה החודש בו נרכשו יותר דירות מבכל חודש אחר מאז 2002.

הציבור חשש ממיסוי נוסף

הנהירה למשכנתאות הושפעה גם מחששות הציבור מגזירות הממשלה ומכוונותיה להטיל מיסים נוספים שיעלו את מחירי הדירות, כמו מס רכישה למשפרי דיור, ביטול הפטור ממס שבח, מס עיזבון, היטל עיכוב בניה ומס על דירות להשכרה - חששות שהתבדו עם אישור חוק ההסדרים בחודש יולי. גם הורדת ריבית בנק ישראל ל־1.25% במאי תרצה לביקושים.

אם ביצועי המשכנתאות בסוף החודש יעמדו באמצע טווח הערכות, היקף המשכנתאות שהעניקו הבנקים מתחילת השנה יסתכם בכ־35.3 מיליארד שקל - קצב שנתי של כ־53 מיליארד שקל - 13% יותר משיא ביצועי המשכנתאות השנתי שנרשם ב־2010 ועמד על 46.8 מיליארד שקל.

בשיחה עם "כלכליסט" מעריך בכיר במערכת הבנקאית מתחום המשכנתאות כי לאחר החגים המערכת הבנקאית תשוב להעניק משכנתאות בהיקפים דומים לאלו שהעניקה בחודשים האחרונים - יותר מ־4 מיליארד שקל בחודש בממוצע. לדבריו, "קבלנים שאני משוחח איתם מדווחים על מכירות ערות של דירות במחיר של 1–2 מיליון שקל. כלומר, יש ביקושים גדולים לדירות קטנות ובינוניות, אך המלאי בשוק לא מספק. רוכשי דירות פוטנציאליים מבינים שבטווח הקצר לא תהיה ירידת מחירים ובוודאי לא משמעותית, כך שאנשים ימשיכו לקנות דירות".

נתוני בנק ישראל הצביעו בחודשים האחרונים על חזרתם של המשקיעים לשוק הנדל"ן למגורים. האם מגמה דומה נצפתה גם באוגוסט?

"אני חושב שהמשקיעים קצת נרגעו. לאחרונה גוברות ההערכות כי בנק ישראל יחליט על מגבלות נוספות בכל הקשור להענקת משכנתאות לרוכשי דירה שנייה, ואם זה יקרה, הם לא צפויים ללבות את השוק. הביקושים הגדולים הם דווקא מצד משפרי דיור או זוגות צעירים שבאמת צריכים לרכוש דירה, או כאלה שישבו 'על הגדר', ראו את מחירי הדירות עולים, וכעת נאלצים לרכוש דירה קטנה יותר ממה שקיוו לרכוש. אנחנו רואים שיותר ויותר רוכשי דירות כבר לא מחפשים לקנות דירת 5 חדרים ומסתפקים בדירת 4 חדרים כי אין להם מספיק כסף להוצאה הכרוכה בכך. רואים את זה בנתוני המשכנתאות. מחירי הדירות עלו, אך היקף המשכנתא נותר יציב יחסית. כלומר, רוכשי דירות מתפשרים על דירה קטנה יותר או נודדים לפריפריות ורוכשים דירה בבאר יעקב, כבר יונה, חדרה, פרדס חנה ואפילו בחריש".

ובעתיד הרחוק יותר, אתה צופה האטה בביקושים לנדל"ן למגורים?

"התחושה שלי היא שקורה כאן משהו. יש דיבורים על הקמת חברה ממשלתית חדשה בראשות אורי שני לשיווק קרקעות, ומתחילים לדבר גם על אפשרות להבטחת תשואה על שכירויות למוסדיים שיבחרו להיכנס לתחום. המחירים לא יירדו מחר, אבל אנחנו גם רואים שהם לא עולים משמעותית - זה אומר משהו על הציפיות בשוק. בטווח של שנה־שנתיים אני מעריך שנראה יציבות או עלייה מתונה במחירי הדירות".

צעדי בנק ישראל לא עזרו

בשנים האחרונות הפעיל בנק ישראל כמה צעדי מנע כדי להגן על יציבות הבנקים על רקע העלייה החדה במחירי הנדל"ן. הצעד הראשון כוון ישירות לעבר קבוצות הרכישה, וצעדים אחרים נועדו להגביל את שיעורי המימון, לייקר את המשכנתאות, ולהגביל את שיעור המשכנתאות שהבנקים יכולים להעניק בריבית משתנה ל־33%. זאת מתוך חשש שהעלאת הריבית תקשה על הלווים בהחזר תשלום המשכנתא.

האם הבנקים נערכים למצב של עלייה חדה בריבית בנק ישראל שתקשה אולי על נוטלי המשכנתא לעמוד בהחזרים?

"התחזיות הכלכליות שלנו לא מצביעות על אבטלה משמעותית בשנתיים הקרובות או על העלאת ריבית משמעותית כי השוק הישראלי לא בשל לכך, אולי אפילו להיפך. אנחנו רוצים לראות שיעור החזר של עד שליש מסך ההכנסה של הלווים, אנחנו מחפשים את ההכנסה הפנויה, עושר פיננסי ועוד פרמטרים שאמורים לתמוך בתהליך קבלת ההחלטה וביכולת ההחזר של הלווה. מבחינת ריבית, אנחנו בודקים כל מיני תרחישים, ולפעמים גם מראים ללקוח מה יקרה להחזר שלהם במקרה והריבית תוכפל".