בנק ישראל: "החזר המשכנתאות החודשי עלה בקצב גבוה מהעלייה בהכנסה"

על אף העובדה שהריבית על המשכנתאות ירדה בחדות בשנים האחרונות והלווים החדשים נטלו משכנתאות בתקופות פירעון ארוכות יותר מבעבר, ההחזר החודשי הממוצע של נוטלי המשכנתאות על בקצב גבוה יותר משיעור העלייה בהכנסה הממוצעת של משקי בית. כך עולה ממחקר שפרסם היום (א') בנק ישראל. 

לדברי ד"ר גולן בניטה וד"ר זיו נאור מחטיבת המחקר של בנק ישראל, התפתחות זו הביאה לעלייה ניכרת ברמת הסיכון של הלווים בתיק האשראי לדיור של הבנקים, שהתבטאה בעלייה חדה הן בשיעור ההחזר הממוצע של נוטלי המשכנתאות, העומד כיום על רמה גבוהה בהשוואה בין-לאומית והן במשקל המשכנתאות בסיכון גבוה עם שיעורי החזר גבוהים מ-40% מההכנסה, העומד כיום על שיעור שיא בהשוואה היסטורית. החוקרים מציינים עוד כי טרם עליית מחירי הדירות סיכון הלווים בישראל היה ברמה סבירה הדומה לרמה הממוצעת בעולם.

אילוסטרציה צילום: shutterstock

מנתוני בנק ישראל עולה כי בין השנים 2012-2008 עלה מחירה של דירה ממוצעת ב-54% בעוד ההכנסה הממוצעת של משקי הבית עלתה ב-20% בלבד. אחד המדדים המרכזיים לכושר הפירעון של הלווים הוא שיעור ההחזר מהכנסת משק הבית. מדד זה מושפע מהתפתחות ההכנסה של הלווים ומגובה ההחזר החודשי, התלוי בהיקף המשכנתא, בתקופת הפירעון, ובהתפתחות הריבית והאינפלציה.

לדברי החוקרים, מחקרים אמפיריים מהעולם מראים כי כאשר שיעור ההחזר מההכנסה של הלווים גבוה מרף מסוים ההסתברות לחדלות פירעון גדלה באופן ניכר. זאת ועוד, מחקרים שבחנו את הקשר בין משברים פיננסיים ושיעור ההחזר מההכנסה מצאו כי עלייה חדה בשיעור ההחזר מהווה איתות למשבר בנקאות מערכתי, וככל שהעלייה בשיעור ההחזר חדה יותר, המשבר שבא לאחריה הוא עמוק יותר. לפיכך, מהיבטים מקרו-יציבותיים, על רקע הצמיחה החדה ביתרת המשכנתאות, קיימת חשיבות רבה במעקב אחר ההתפתחות של התפלגות שיעורי ההחזר של הלווים.

בנוסף להתפתחות ההיסטורית של התפלגות שיעור ההחזר, אמדו החוקרים את ההתפתחות הצפויה בשיעור ההחזר במספר תרחישים. בתרחיש הראשון החוקרים מניחים כי מחירי הדירות ימשיכו לעלות בשנה הראשונה בקצב הדומה לקצב עלייתם בשנתיים האחרונות, ולאחר מכן יתפתחו בהתאם לאינפלציה הצפויה; ההכנסה הממוצעת של משקי הבית תגדל בדומה לקצב העלייה הממוצע בשנים האחרונות, והריבית והאינפלציה יתפתחו בהתאם לציפיות הנגזרות מנתוני השוק.

על פי החוקרים, ממצאי המחקר מראים כי בתרחיש זה סיכון הלווים בשוק המשכנתאות צפוי להמשיך ולעלות בשנים הקרובות הן בשל המשך העלייה במחירי הדירות שתשפיע על שיעור ההחזר של הרוכשים החדשים, והן בשל העלייה הצפויה בריבית, שתגדיל את ההחזר החודשי על המשכנתאות שנלקחו בעבר בריבית משתנה. שיעורן של משכנתאות אלו בזרם המשכנתאות החדשות עלה בחדות בין השנים 2011-2009 והגיע לשיעור שיא של כ-80% ערב הטלת המגבלה של המפקח על הבנקים על שיעור המשכנתאות בריבית משתנה. כתוצאה מכך, שיעור ההחזר הממוצע של נוטלי המשכנתאות ביתרת האשראי לדיור של הבנקים רגיש מאוד לשינויים בריבית.

בתרחיש אחר, בדקו החוקרים את התפתחות שיעור ההחזר מההכנסה במקרה של עלייה חדה בשיעור הריבית ומיתון בפעילות הריאלית במשק, שתתבטא בירידה ברמת השכר ועלייה בשעורי האבטלה, זאת בדומה למשבר שפקד את המשק בשנים 2003-2002. ממצאי המחקר מראים כי בשני התרחישים סיכון הלווים צפוי לעלות בחדות, ועלול להביא לעלייה ניכרת בשיעור חדלות הפירעון, כפי שהתרחש במדינות שחוו משבר בשוק המשכנתאות.

הממצאים מלמדים כי ההשפעה של מיתון בפעילות הריאלית על סיכון הלווים משמעותית יותר מההשפעה של עלייה חדה בריבית. לדברי החוקרים, תרחיש זה טומן בחובו סיכון גבוה יותר משום שעלייה באבטלה היא אחד מגורמי הסיכון המרכזיים לחדלות הפירעון, ובפרט עבור לווים עם שיעורי החזר גבוהים, כפי שנמצא במחקרים רבים בעולם.

החוקרים בניטה ונאור מדגישים במחקרם כי כתוצאה מהעלייה החדה במחירי הדירות בשנים האחרונות, הפסד האשראי הפוטנציאלי של הבנקים בתרחיש של חדלות פירעון ירד משמעותית, עבור משכנתאות שניטלו קודם לעליית המחירים, או בשלבים מוקדמים שלה. אולם, ייתכן כי בתרחיש של עלייה חדה בשיעור חדלות הפירעון תוך ירידה במחירי הדירות (כפי שצפוי בתרחישי הקיצון), הבנקים יתקשו לממש כמות גדולה יחסית של נכסים.

התפתחות זו עלולה להביא לירידה חדה נוספת במחירי הדירות ולהחמיר את הפסדי האשראי של הבנקים, כפי שהתרחש במשברים פיננסיים במדינות אחרות.