ככה לא מפוצצים בועה: רק 4% מהדירות שנבנו ב־2013 היו עד 3 חדרים

המחסור בדירות קטנות והירידה בהתחלות בנייה של דירות 3 חדרים ופחות מאכזבים לנוכח החלטות ממשלה והוראות שעה בדבר תכנון ובנייה של דירות קטנות. "גודל דירה הוא פרמטר שיכול להשפיע באופן מהותי על מחירה הסופי של הדירה. מוצע כי ברפורמה בחוק התכנון והבנייה ייכללו הוראות שיחייבו התייחסות לדירות קטנות - עד 85 מ"ר (ובוועדות הדיור הלאומיות עד 75 מ"ר)". כך קבעה הוועדה לשינוי חברתי כלכלי (ועדת טרכטנברג), שהמלצותיה התפרסמו בדיוק לפני שנתיים.

כבר במאי 2011 פורסם חוזר מנכ"ל משרד הפנים - שעוגן אחר כך בהוראת שעה במסגרת חוק הוד"לים - הכולל הנחיה למוסדות התכנון "לשאוף להקצאה של כ־20% דירות קטנות (עד 75 מ"ר) מסך כל יחידות הדיור בתוכנית", בתנאים מסוימים. אך מאז, תפוקת מוסדות התכנון בתחום עגומה מאוד: רק 866 דירות קטנות אושרו בוועדות הדיור הלאומיות (הליך תכנון מואץ לתוכניות מגורים גדולות) ב־2012, 6% בלבד מתוך 13.7 אלף יחידות דיור שאושרו במסגרת הוד"לים, כך לפי שנתון התכנון שפרסם לאחרונה מינהל התכנון במשרד הפנים. מאז מתן ההנחיות של משרד הפנים וועדת טרכטנברג, הרפורמה בתכנון ובנייה שקידם ראש הממשלה בנימין נתניהו לא הצליחה לעבור בכנסת,והרפורמה החדשה של שר הפנים גדעון סער מטפלת בשלב זה בעיקר בהגברת קצב העבודה של גלגלי התכנון והרישוי. על אף ההצהרות של הממשלה הנוכחית והקודמת בצורך בבניית דירות קטנות, התחלות הבנייה של דירות בשטח של 75 מ"ר (על פי רוב 3 חדרים) נמצאות דווקא בירידה, ודירות קטנות מאלו כמעט לא בונים בכלל.

מבדיקת "כלכליסט", המבוססת על ניתוח נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, עולה כי ב־2011 הוחל בבנייתן של כ־3,000 דירות בנות 3 חדרים, כ־6.5% מכלל התחלות הבנייה למגורים. אך ב־2012 צנח מספר הדירות בנות 3 חדרים שהוחל בבנייתן ב־45%, לרמה של כ־1,650 יח"ד. כך, ב־2012 דירות 3 חדרים היוו כ־4% מכלל התחלות הבנייה למגורים. במחצית הראשונה של 2013, שבמהלכה הוחל בבניית 584 יח"ד בנות 3 חדרים בלבד, היוו דירות אלה רק 2.8% מכלל התחלות הבנייה. שיעור התחלות הבנייה של דירות חדר ו־2 חדרים נותר לאורך השנים קבוע: בין אחוז ל־4% לכל היותר.

לזוגות הצעירים אין ברירה

אין עוררין על כך שדירות קטנות יותר מטבען הן דירות זולות יותר. ההיצע הנוכחי כמעט דוחף את הזוגות הצעירים לרכוש דירה גדולה מכפי צורכיהם ויכולתם הכספית, וליטול משכנתא גדולה. הזוגות הצעירים, שמתחתנים מאוחר יותר כיום בהשוואה לדור הקודם, העדיפו בשנים האחרונות להתחיל את חייהם בדירת 4 חדרים לפחות, ובכך השפיעו על גודל הדירות שבנו הקבלנים בשנים שקדמו למחאת הדיור. לאורך השנים טענו הקבלנים כי הרוכשים דורשים דירות גדולות בסטנדרט בנייה גבוה, וכי הם מצדם עונים על הדרישות. מנגד, רוכשים צעירים רבים טענו כי אין להם ברירה, מכיוון שהשוק מציע רק דירות מסוג זה.

גורמים במשרדי השיכון והאוצר תולים את האשם ברשויות המקומיות, שמעדיפות לקדם בנייה של דירות גדולות כדי למשוך משפחות מבוססות. בין שהממשלה והרשויות המקומיות אשמות במצב ובין שהקבלנים או הרוכשים אשמים בו, ניתן לזהות סימנים לכך שאחרי מחאת הדיור התחילו קבלנים רבים להכיר בצורך לספק דירות קטנות יותר, וחלקם פנו לוועדות המקומיות לצופף פרויקטים למגורים.

רק 16 דירות חדר בכל רחבי הארץ

לעומת הדירות הקטנות, דירות גדולות נבנות בשפע: ב־2011 הוחל בבנייתן של כ־46 אלף יח"ד ברחבי הארץ, מתוכן כ־25 אלף יח"ד בנות 5 ו־6 חדרים, כלומר 54% מכלל התחלות הבנייה היו של דירות גדולות. דירות 4 חדרים היוו באותה השנה כ־37% מכלל התחלות הבנייה, ואילו דירות 3-1 חדרים היוו כ־8% מהשוק בלבד.

ב־2012, שבה נרשמה ירידה של 9% בהתחלות הבנייה בארץ, הוחל בבניית כ־42 אלף יח"ד, אך התמהיל היה דומה לשנה הקודמת: 24% מהתחלות הבנייה היו של דירות 6 חדרים, 31% של דירות 5 חדרים, 37% של דירות 4 חדרים וכ־8% לדירות 3-1 חדרים. אך בששת החודשים הראשונים של 2013 חלה ירידה משמעותית בהתחלות הבנייה של דירות קטנות, כאשר מתוך 20.6 אלף התחלות בנייה רק כ־4% היו בדירות קטנות של 1, 2 ו־3 חדרים. כדי לסבר את האוזן, במחצית הראשונה של 2013 הוחל בבניית 16 דירות חדר, 208 דירות 2 חדרים ו־584 דירות 3 חדרים. נתוני משרד הבינוי והשיכון, הכוללים שלל מחירים של דירות בגדלים ובאזורים שונים, אינם כוללים מחירי דירות 3 חדרים חדשות בשל "מספר מועט של עסקאות", לשון הסקירה האחרונה שיצאה מהמשרד. ברבעון השני, "מחירה הממוצע של דירת יד שנייה בת 3 חדרים עמד על 826 אלף שקל", כתבו כלכלני משרד השיכון. "שיעור דירות 3 חדרים בסך העסקאות עמד ברבעון השני של 2013 על כ־25%, וכ־88% מהן היו עסקאות בדירות יד שנייה. נתון זה מצביע על מחסור בולט בדירות חדשות בנות 3 חדרים".

תל אביב מובילה בקטנות

במחצית הראשונה של השנה, המחוז שבו נבנה השיעור הגבוה ביותר של דירות בנות 3 חדרים היה מחוז תל אביב, שם הוחל בבניית 254 דירות בגודל זה, מתוך 584 דירות 3 חדרים שבבנייתן הוחל ברחבי הארץ, כלומר תל אביב תפסה 43% משוק הדירות בגודל זה. אך צריך לזכור שמחירה הממוצע של דירת 3 חדרים (מיד שנייה, שכן עדיין אין נתונים רשמיים על מחירי דירות חדשות בנות 3 חדרים, כאמור) בתל אביב עמד בסוף הרבעון השני על 1.7 מיליון שקל בממוצע, פי שניים מדירה בגודל זהה באשדוד ופי שלושה מאשר בלוד, כך עולה מנתוני משרד השיכון.

בינתיים, הביקוש לדירות קטנות עולה, כך מספרים ל"כלכליסט" יזמים, קבלנים ואנשי שיווק בתחום הנדל"ן למגורים. אף שההיצע כרגע רחוק מלספק את הביקוש, הקבלנים מתחילים להבין שייתכן שמגמות ורצונות הרוכשים שינו כיוון. לאחרונה אף פורסמו כמה פרויקטים גדולים למגורים שבמקור היו אמורים לכלול דירות גדולות, וכעת יזמיהם פונים לוועדות התכנון כדי לשנות את תמהיל הדירות ולאפשר בניית דירות קטנות.

בובליל. להפוך את השימוש ב"תקנת שבס" למחייב צילום: אוראל כהן

לדברי רוני כהן, מנכ"ל חברת אלדר המשווקת 70 פרויקטים חדשים למגורים ברחבי הארץ, "השוק כיום זקוק ליותר דירות קטנות. בפועל, אנחנו רואים בשנים האחרונות ירידה בהתחלות הבנייה של דירות קטנות בנות 3 חדרים, אך כאשר יוצאות לשוק דירות חדשות קטנות באזור המרכז, הביקוש להן גבוה".

בהתייחסו לשאלה מדוע יש כיום דרישה גבוהה יותר לדירות קטנות, אמר כהן כי "בשל העלייה במחירי הדירות וההגבלות על המשכנתאות, רוכשי הדירות נאלצים להתפשר על מיקום הדירה, וזה בא לידי ביטוי בעלייה ברכישת דירות בפריפריה, לדוגמה דירות 4 חדרים חדשות בחיפה ובחדרה שנמכרות במחירים הנעים סביב 1.1 מיליון שקל", מסביר כהן. "אך במקביל, יש רוכשים שלא מוותרים על המיקום ומחפשים דירה קטנה במרכז הארץ".

הוא ציין כי בלב תל אביב מוקמים בימים אלה כמה פרויקטים חדשים שהדירות הקטנות בהם (לרבות דירות בשטח 50 מ"ר) מהוות חלק ניכר: פרויקט "גרוזנברג 37/39", המוקם על ידי חברת קרסו נדל"ן, ופרויקט "בצלאל" המוקם בשותפות החברות קרסו נדל"ן וצמח המרמן, הם שניים מהפרויקטים שעלו על גל הדירות הקטנות.

"זו טעות שגורמת להגירה שלילית"

לדברי יקי וטורי, מנכ"ל חברת נתיב פיתוח המשווקת דירות קטנות, "בשנים האחרונות הרשויות המקומיות דורשות דירות גדולות בלבד כדי לחזק את האוכלוסייה בערים, מכיוון שרוכשי דירות גדולות בדרך כלל מצויים במצב סוציו־אקונומי גבוה יחסית. זו טעות שגרמה להגירה שלילית של תושבים, ובמיוחד של הזוגות הצעירים שלא יכלו לקנות דירות יקרות ועברו לפריפריה".

רוני כהן. מביע אופטימיות צילום: עמית שעל

בינתיים, אף שההיצע רחוק מלהדביק את הביקוש, כהן אופטימי. "המדינה מחויבת לבנות יותר דירות קטנות ואנחנו רואים שזה מתחיל לחלחל לשטח. יש כמה פרויקטים במרכז הארץ שאמנם עוד לא קיבלו היתרי בנייה, אך להערכתי בנייתם תחל במהלך השנה הקרובה".

לאחרונה אישרו ועדות התכנון כמה תוכניות בנייה למגורים הכוללות מרכיב של דירות קטנות: תוכנית שאושרה בוועדה המחוזית מרכז לבניית כ־3,800 יח"ד בשכונה חדשה ברמלה, כוללת כ־750 יח"ד קטנות בשטח שלא יעלה על 80 מ"ר. כמו כן, לאחרונה אישרה הוועדה מחוזית תל אביב תוכנית ל־902 יח"ד בקריית אונו, הכוללת 196 יח"ד קטנות. יחידת דיור קטנה היא כמובן מושג יחסי, אך כאשר יותר ממחצית מהדירות שנבנות בישראל עולות על 100 מ"ר ליחידה, גם 80 מ"ר זו התקדמות בכיוון הנכון.

לדברי ניסים בובליל, נשיא התאחדות בוני הארץ, יש להפוך את השימוש ב"תקנת שבס" למחייב, כדי לענות על הביקוש לדירות קטנות: "תקנה זו מאפשרת לוועדה המקומית לאשר ליזמים הבונים בעיר להגדיל את מספר יחידות הדיור במסגרת תוכנית מאושרת, מבלי להגדיל את השטח הכולל של התוכנית. התקנה מאפשרת למעשה לבנות יותר דירות קטנות מבלי לתכנן תוכניות חדשות בהליך מהיר יחסית, בסמכות הוועדה המקומית", מסביר בובליל.

לדבריו, "כיום התקנה מנוסחת כך שהוועדה רשאית לאשר אותה, ואנו רואים שהוועדות המקומיות לא ממהרות לאשר תוכניות על פי התקנה אף שזה בסמכותן, ולכן הצענו לקבינט הדיור של הממשלה לבטל את המילה 'רשאית' ולחייב את הוועדות בביצוע התקנה תוך בדיקת הפרמטרים התכנוניים. בנוסף, היום תקנת שבס מאפשרת את הגדלת מספר יחידות הדיור ב־20%, אולם אנו הצענו לממשלה להגדיל את מספר היח"ד ב־30% כדי להגדיל עוד יותר את מספר הדירות הקטנות הנבנות בישראל".

בובליל הוסיף כי "הפתרון של דירות 3 חדרים יאפשר לזוגות צעירים להגשים את חלום הדירה, אולם אנו רואים שלמרות ההצהרות של הממשלה בדבר הצורך בדירות קטנות, הרשויות המקומיות לא ממהרות לאמץ את ההמלצות ומספר דירות 3 חדרים שנבנות מחוץ לתל אביב הוא מזערי".

האוצר: שיעור הדירות הקטנות צפוי לעלות

ממשרד הפנים נמסר בתגובה כי "לפי הנחיות משרד הפנים, בכל תוכנית הכוללת יח"ד חדשות ישקול מוסד התכנון את האפשרות לקבוע ש־20% מהן יהיו קטנות, במקום שזה מתאים ואפשרי בתוכניות".

ממשרד האוצר, שמוביל את קבינט הדיור של הממשלה, נמסר כי "בהתאם לחוק התכנון והבנייה, גודל הדירות נקבע בתוכניות המאושרות על ידי הרשויות המקומיות והוועדות המחוזיות. כדי להגדיל את שיעור הדירות הקטנות בוצעו כמה צעדים על ידי הממשלה: החלטת ממשלה המנחה את גורמי התכנון הממשלתיים (רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון) לכלול דירות קטנות בתוכניות ביוזמת המדינה; החלטת ממשלה המנחה את הוועדות המקומיות לוודא כי 20% מהדירות בכל תוכנית יהיו דירות קטנות; תמריץ כספי לוועדות מקומיות, הקובע כי בגין כל דירה שתאושר במסגרת מתן הקלה להקטנת דירות בתוכנית מאושרת (תקנת שבס) תינתן תוספת כספית לרשות המקומית; והקלה בתקנות לפיצול דירות כדי לאפשר פיצול דירות גדולות". באוצר מעריכים כי "שיעור הדירות הקטנות צפוי לעלות עם אישורן של התוכניות שיכללו את ההנחיות האמורות לעיל".

ממשרד השיכון נמסר כי "בעקרון, הנושא הוא באחריות רשויות התכנון. אין ספק כי הגדלת משקל הדירות הקטנות תסייע להורדת מחירי הדירות החדשות. המשרד מנחה את מתכנניו בכל תכנית חדשה להקצות 20% לפחות לדירות קטנות. זאת, לצד שריון דירות קטנות בתכניות עתידיות כגון בסיסי צה"ל שיפונו במרכז, לצורך יצירת מאגר של דירות זמינות, נגישות וזולות יותר, בעיקר עבור זוגות צעירים הרוכשים את דירתם הראשונה. הדבר צפוי להשפיע בשנים הקרובות על שטחי הדירות".